Квартира в Лос-Анджелесе

Средняя цена квартиры в Лос-Анджелесе примерно $600,000–$800,000; однокомнатные студии и кондо чаще ближе к нижней границе, просторные апартаменты — выше. Отдельные элитные районы и прибрежные зоны поднимают среднюю цену до уровня около $1,000,000 и выше. Цена за кв.фут в городе обычно в диапазоне $700–$900.

Покупка недвижимости в США сама по себе не дает ВНЖ или гражданства. Для иммиграции применимы программы инвесторов: EB-5 требует инвестиций в проект и создание рабочих мест (обычно $800,000–$1,050,000 в зависимости от проекта), E-2 доступна для граждан стран-партнёров и требует существенной инвестиции в бизнес. Недвижимость для жилья не обеспечивает автоматической визы.

Основные расходы: налог на недвижимость около 1% от оценочной стоимости плюс местные сборы (в среднем ~1.1–1.3%), ежемесячные HOA взносы $300–$700 и выше для кондо-небоскребов, страхование жилья $800–$2,000 в год, коммунальные платежи и возможный сбор за утилизацию. Оценка по Prop 13 ограничивает ежегодный рост налога до ~2% при отсутствии смены владельца.

Иностранным покупателям часто требуется первоначальный взнос не менее 25–40% от цены; некоторые кредиторы просят 30–50%. Необходим SSN или ITIN для оформления, подтверждение дохода/банковских счетов и налоговой истории. Процесс одобрения ипотеки обычно занимает 30–45 дней при наличии документов.

Грубая годовая доходность (gross yield) по квартирам в Лос-Анджелесе обычно 3–5%. Чистые показатели (cap rate) для жилой недвижимости часто в районе 3–4% после операционных расходов. Учитывайте вакансию 4–6%, расходы на обслуживание и HOA — они снижают реальный доход.

В Лос-Анджелесе короткосрочная аренда строго регулируется: в ряде районов разрешена только при регистрации и если жилье — основное место жительства владельца. В других районах краткосрочная сдача может быть запрещена или требовать лицензии. Нарушение правил влечет штрафы и запрет на аренду.

Кондо дает более низкий входной порог, но HOA и ограничения могут снижать доходность; ликвидность хорошая в популярных районах. Отдельный дом обычно дороже, но приносит более стабильный рост стоимости и меньше общих сборов. Выбор зависит от бюджета, плана сдачи и терпимости к расходам на содержание.

Закрывающие расходы покупателя составляют примерно 1.5–3% от цены (эскроу, title/страхование, проверки, налоги на перевод), доп. расходы на инспекции $300–$1,000. Стандартный цикл сделки от подписания договора до закрытия — 30–60 дней; инспекционная/финансова́я условности обычно закрываются в первые 7–14 дней после контракта.