Недвижимость в Монтальто-Ди-Кастро

Цены варьируются: вторичный фонд в центре и окрестностях 900–1 500 €/м²; апартаменты у моря и новостройки 1 400–2 500 €/м²; виллы и объекты премиум 2 500–3 500 €/м². Типичная двушка стоит около 90–180 тыс. евро. Валовая доходность аренды 3–5%. Рынок малоликвидный, большие колебания по локации и состоянию.

Покупка недвижимости в Монтальто-ди-Кастро сама по себе не дает ВНЖ, гражданства или инвесторской (golden) визы. Для ВНЖ есть другие схемы (elective residence, рабочая виза); инвесторская виза Италии не распространяется на простую покупку жилья. Гражданство получают после длительного проживания (обычно 10 лет для нерезидентов).

При покупке как первая резиденция регистрационный налог ~2% от кадастровой стоимости, для второй недвижимости ~9%. При покупке у застройщика применяется НДС 4% (первый дом), 10% (обычное жилье) или 22% (люкс). Нотариальные и кадастровые сборы обычно 1–2,5% общего бюджета + фиксированные пошлины и расходы на выписки.

Долгосрочная аренда даёт грубо 3–4% годовых брутто. Короткие сезонные сдачи (летний туризм) — 5–8% брутто при высокой заполняемости в июле-августе; вне сезона спрос падает. Учитывайте коммунальные, налог на доходы и расходы на управление; муниципальные правила по краткосрочной аренде проверяйте заранее.

Процесс: проверка (visura catastale, планиметрия), предварительный договор с задатком (caparra 10–20%), due diligence нотариуса, окончательное подписание у нотариуса (rogito). Обычно 30–90 дней от предварительного договора до передачи, при сложных проверках — дольше.

Иностранцы получают ипотеку: банки обычно предлагают LTV 60–70% для нерезидентов, до 75–80% для резидентов/граждан ЕС с подтвержденным доходом. Сроки до 20–25 лет. Нужны паспорт, codice fiscale, документы о доходах, выписки. Решение и подготовка документов 2–6 недель.

Средний косметический ремонт 400–800 €/м²; капитальная реконструкция 800–1 500 €/м² и выше. Для косметики обычно уведомление (SCIA), для структурных изменений - permesso di costruire (срок оформления 1–6 месяцев). Возможны государственные льготы (ecobonus) при энергомодернизации.

Проверьте visura catastale и соответствие планиметрии, наличие обременений и незакрытых ипотек, долгов по кондоминиуму, зонирование и прибрежные servitа̀ti (ограничения демансиальной зоны), класс сейсмостойкости и сертификат энергоэффективности (APE). Рекомендуется нотариальная проверка прав собственности.