Недвижимость в Сенте-Максиме

Цены: квартиры €3 200–€8 500/м², среднее ≈€5 100/м²; виллы €4 500–€12 000/м², среднее ≈€7 800/м². Примерные цены: 2‑комнатная квартира 40–50 м² — €130–€430 тыс.; типовая вилла 120–160 м² — €540–€1 920 тыс. По городу усредненная цена жилья около €4 500–€5 500/м², конкретно зависит от расстояния до моря и вида.

Покупка недвижимости сама по себе не дает ВНЖ или гражданство. Для не‑европейцев требуются визовые процедуры: долгосрочная виза/ВНЖ по работе, воссоединению семьи или через значимые инвестиции в экономику (с созданием рабочих мест). Короткие поездки по шенгенской визе возможны независимо от владения имуществом.

При покупке: нотариальные и регистрационные сборы — примерно 7–8% от стоимости для вторичного рынка, 2–3% для нового строительства. Ежегодно: taxe fonciere и (в отдельных случаях) taxe d'habitation. Налог на прирост капитала: ставка 19% плюс социальные взносы 17,2% (в сумме ~36,2%) с поэтапными вычетами; освобождение от подоходного налога через 22 года владения, от соцвзносов через 30 лет. IFI применяется при чистой недвижимости >€1,3 млн.

Финансирование доступно: типично LTV 60–80% для резидентов и 60–70% для не‑резидентов; собственный взнос 20–40%. Сроки кредитования до 20–25 лет, требование коэффициента долговой нагрузки примерно ≤33–35%. Банки запросят документы о доходах, выписки, налоговые декларации; для крупных займов может потребоваться поручительство или счет во Франции.

Короткосрочная аренда разрешена, но требуется регистрация в mairie и получение регистрационного номера, сбор туристического налога и соблюдение правил изменения назначения жилья в муниципалитете. В пик сезона доходность (брутто) обычно 4–8%, но нагрузки и сезонность влияют. Для постоянного регламента уточняйте местные правила по конкретному объекту.

Небольшие работы требуют déclaration préalable; крупные — permis de construire. Для увеличения площади и существенных изменений фасада согласование с локальным PLU и mairie обязательно. В прибрежной зоне действуют дополнительные ограничения (conservation du littoral). Архитектор обязателен при создании или реконструкции более 150 м². Сроки рассмотрения: ~1 месяц для декларации, ~2–3 месяца для permis.

Стандартно: предварительное соглашение (compromis), 10‑дневный период охлаждения для покупателя, внесение задатка 5–10%, сбор документов и проверок, подписание у нотариуса. От compromis до окончательного акта обычно 2–3 месяца (дольше при ипотеке). Дополнительные расходы: нотариальные сборы, налоги, возможные комиссии за ипотеку и перевод средств.

Для отдыха и туриндустрии выгодна близость пляжей и набережной (центр, Ла Нартель) и порт — высокая сезонная загрузка. Для постоянного проживания лучше спокойные жилые кварталы в холмах и ближе к инфраструктуре (школы, супермаркеты). Инвестиционно привлекателен центр и прибрежная зона. Транспорт: паром до Сен-Тропе, трассы к аэропорту Ниццы ~1–1,5 ч, Тулон ~45–60 мин; регулярные автомобильные и морские связи.