Недвижимость в Бенальмадене

Цены в Бенальмадене: стоимость за м2 обычно в диапазоне €2 500–€4 500; средняя цена жилья в городе около €280 000. Диапазон: квартиры от €120 000 до €600 000 в зависимости от расположения и состояния; виллы и таунхаусы чаще €500 000–€3 000 000. Микрорайоны у моря и с видом на порт дороже на 20–40%.

Да. Требуемая инвестиция в недвижимость — минимум €500 000 (можно суммировать несколько объектов). После подачи выдается вид на жительство с правом на работу/семью; продление возможно каждые 2 года, стабильный вид на жительство после 5 лет, получение гражданства — через 10 лет постоянного проживания и соблюдения требований языка/интеграции.

Типичные расходы покупателя — примерно 8–12% от цены сделки. При перепродаже в Андалусии действует налог на передачу (ITP) около 7–10% (вариации по сумме), для нового жилья — НДС (IVA) 10% + налог на оформление (AJD) ~1–1.5%. Дополнительно — нотариус и регистрация ~1–1.5%, административные и банковские комиссии до 1%.

Долгосрочная аренда дает брутто доходность примерно 3–4% годовых. Короткие сезонные аренды (holiday) в популярные месяцы могут обеспечивать брутто 5–8% при высокой заполняемости; в межсезонье доходность снижается. Для короткой аренды нужна регистрация жилья как туристического и соблюдение местных правил.

Банки обычно выдают нерезидентам 60–70% LTV (залога) от стоимости; резидентам — до 80%. Сроки до 25–30 лет, процентные ставки зависят от типа (фикс/перем) и кредитной истории, ориентировочно 3–5% по фиксированным программам. Требуются NIE, подтверждение дохода, выписки и испанский банковский счет.

Типичный путь: получение NIE (несколько дней–неделя), резервирование и подписка предварительного договора с задатком (~10%), подготовка документов и проверка — 1–4 недели, нотариальное оформление и регистрация — 2–6 недель. В сумме от резервирования до получения ключей обычно 4–12 недель в зависимости от ситуации.

Ежемесячные коммунальные платежи €50–€150 (электричество, вода, газ). Коммунальные сборы кондоминиума €50–€250/мес в зависимости от удобств. Годовой IBI (земельный налог) обычно составляет долю от кадастровой стоимости (порядка нескольких сотен евро), сбор за вывоз мусора €100–€300/год; страховка и обслуживание — дополнительно.

Обязательная проверка: nota simple (право собственности и обременения), отсутствие долгов по коммунальным платежам и IBI, проверка статуса земли/планов города, наличие лицензий (особенно для туристической аренды) и лицензии на первую эксплуатацию для новостроя, технический осмотр (план/инженерный отчет). Эти проверки позволяют исключить судебные/зонинг риски.