Недвижимость в Капе-де'Ае

Цены в Кап-д'Ае одни из самых высоких на Лазурном Берегу. Диапазон: квартиры от ≈300 000 до 8 000 000+ евро; виллы от ≈1 500 000 до 15 000 000+ евро. Цена за м2 обычно от ≈8 000 до 40 000 €/м2, средняя по городу около ≈15 000 €/м2. Вид на море и близость к Монако дают премию — до 2–3× обычной ставки.

Покупка недвижимости в Кап-д'Ае сама по себе не предоставляет ВНЖ или «золотой визы». Для легального проживания нужен долгосрочный вид на жительство по визе (VLS-TS), рабочая/инвестиционная программа или натурализация. Для получения постоянного проживания и гражданства требуется длительное легальное проживание (обычно ≈5 лет) и выполнение условий интеграции.

Транзакционные расходы: frais de notaire ≈7–8% для вторички (2–3% для новостроя), включают регистрационный налог. Депозит при подписании ≈5–10% цены. Ежегодные налоги: taxe fonciere и возможная taxe d'habitation для вторых домов; ориентировочно общая налоговая нагрузка и расходы на содержание составляют ≈0.5–1.5% от стоимости в год.

Иностранцы получают ипотеку во Франции: типично LTV 60–80% для резидентов ЕС/СНГ с хорошей историей; для остальных — 60–70%. Сроки 15–25 лет. Требуют подтверждение доходов, банковские выписки, налоговые декларации; решение займа обычно 3–6 недель. Требуется страхование и оценка недвижимости.

Долгосрочная валовая доходность низкая — ≈2–4% из-за высокой цены покупки. Посуточная/сезонная аренда может давать валово ≈4–8% при высокой загрузке летом, но чистая доходность падает из-за комиссий, уборки и налогов (20–40% расходов). Проверьте местные правила регистрации краткосрочной аренды — возможны ограничения.

Типичная схема: подписываете compromis de vente с депозитом (5–10%), затем 10-дневный период отказа для покупателя. Нотариальная подготовка и подписание acte authentique обычно занимают 2–3 месяца после compromis; при получении ипотеки процесс может удлиниться до 3–4 месяцев.

Работы оформляют через mairie: мелкие изменения — déclaration préalable (обычно решение ≈1 месяц), большие — permis de construire (≈2 месяца). При работах в прибрежной зоне действуют жесткие требования loi Littoral и охранные зоны; для проектов >150 м2 нужен архитектор. Контроль соблюдения правил может замедлить сроки.

Франция применяет обязательные доли наследства: при 1 ребенке зарезервировано 1/2, при 2 — 2/3, при 3+ — 3/4 наследства. Французское имущество подчиняется французскому праву, но при желании можно выбрать в завещании право своей страны гражданства по Регламенту ЕС. Рекомендуется нотариальная консультация для структурирования передачи.