Недвижимость в Шипане

На Шипане цены зависят от типа: квартиры и апартаменты 1 500–4 500 €/м2, средняя цена примерно 3 000 €/м2. Старые каменные дома продаются в диапазоне 150 000–1 200 000 €, средняя стоимость дома около 350 000–400 000 €. Земельные участки 40–200 €/м2 в зависимости от близости к морю и инфраструктуры.

Покупка недвижимости на Шипане сама по себе, как правило, не дает автоматического ВНЖ или гражданства. Золотой визы в Хорватии нет; для получения ВНЖ нужны отдельные основания (работа, предпринимательство, воссоединение семьи или долгосрочное проживание). Гражданство обычно через натурализацию при нескольких годах легального проживания.

Сезонность высокая: пик занятости летом (июнь-сентябрь). Брутто-доходность краткосрочной аренды на Шипане обычно 3–6% годовых; чистая после налогов и расходов 1,5–4%. В межсезонье загрузка низкая, поэтому рассчитывайте на сезонный доход и резерв средств на межсезонные расходы.

Граждане ЕС покупают на Шипане без существенных ограничений. Для граждан не-ЕС может потребоваться разрешение госорганов или принцип взаимности; возможны ограничения на сельскохозяйственные земли. Рекомендуется проверить право собственности и требуемые согласования до сделки.

Типичная сделка: проверка документов и договор резервирования 2–4 недели; подготовка и подписание купли-продажи у нотариуса 4–8 недель; регистрация в кадастре 2–6 недель. Итого обычно 6–12 недель. Расходы: налог на передачу 3% (при перепродаже), НДС 25% может применяться к новым объектам, нотариус и регистрация ~1–2%.

Шипан входит в прибрежную зону: строгие правила для береговой полосы, охраняемые ландшафты и исторические объекты. Для въездных работ и увеличения площади нужна градостроительная документация и разрешение муниципалитета; ограничены высота и плотность застройки. Проверяйте зонирование в местном планe.

Реставрация каменного дома на Шипане: базовый ремонт 600–1 200 €/м2; капитальная реставрация с сохранением фасада 1 200–2 500 €/м2. Сроки — от 3 месяцев для мелкого ремонта до 6–12 месяцев для полной реставрации с оформлением документов и получением разрешений на строительство.

Проверьте право собственности в кадастре, отсутствие залогов/обременений, действующие разрешения на строения, зонирование, доступ к причалу/дороге, подключение воды и электричества, канализации, статус берега и зоны охраны. Уточните коммунальные долги и соответствие документации реальному состоянию объекта.