Недвижимость в Фонтенбло

В Фонтенбло типичные ценовые диапазоны: квартиры — 3 500–6 500 €/м² (средняя ≈4 700 €/м²), частные дома — 3 800–7 000 €/м² (средняя ≈5 200 €/м²). Примерно 2‑комнатная квартира 50 м²: 175–325 тыс. €, типичный дом 120 м²: 456–840 тыс. €. Цены варьируются по удаленности от центра, станции и качества ремонта.

Покупка недвижимости во Франции сама по себе не дает автоматического ВНЖ или «золотой визы». Иностранцы могут владеть имуществом, но для ВНЖ нужны стандартные программы: долгосрочная виза/разрешение (виза типа «visiteur» или вид на жительство при предпринимательской деятельности). Для инвестиционного ВНЖ требуется создание бизнеса и значительные инвестиции — нет отдельной программы только за покупку жилья.

При покупке: нотариальные и регистрационные сборы — ~7–8% от цены для вторичного рынка, ~2–3% для новостроя. Ежегодные расходы: taxe fonciere (варьирует, обычно сотни–несколько тысяч евро в год), taxe d'habitation в основном отменена для основного места жительства. При продаже — налог на прирост капитала с поэтапным снижением: освобождение по налогу на доход после 22 лет владения и по социальным взносам после 30 лет (есть исключения).

Стандарт: предложение/договора (compromis de vente) + задаток 5–10%, 10‑дневный период на отказ для покупателя, затем подготовка документов нотариусом и подписание окончательного акта у нотариуса. Время: перепродажа — обычно 2–3 месяца от compromis до передачи ключей; новострой — от резервирования до сдачи 3–36 месяцев в зависимости от стадии.

Долгосрочная средняя брутто-доходность 2.5–4.5% годовых; меблированная/студенческая аренда и краткосрочная сдача могут давать 4–7% при высокой заполняемости. Спрос устойчив: студенты, сезонные туристы и специалисты Парижа. Для роста доходности — близость станции, ремонт, меблировка и управление краткосрочной арендой.

Нерезиденты могут получить ипотеку во Франции: стандартный LTV 70–80% (иногда до 85% для резидентов), собственный взнос 15–30% для иностранных покупателей. Сроки кредитования до 20–25 лет. Требуют паспорт, последние налоговые декларации, банковские выписки, подтверждение дохода и оценку недвижимости.

Ключевые факторы: близость к станции Fontainebleau‑Avon (35–60 мин до Парижа), центр и район у замка для инфраструктуры и туристического спроса, прилегающие кварталы у леса для качества жизни. Оцените школы, доступность магазинов, парковку и шум от туризма. Для сдачи — предпочтение близости к станции и центру.

Обязательные техдиагностики: DPE, амя́к/плесень/свинец, термиты, электро/газ, состояние крыши и фундамента. Проверьте градостроительные ограничения (охранные зоны леса, servitudes), риск лесных пожаров и страховые требования, состояние дренажа и канализации. Потребуйте протоколы и сметы ремонта; закладывайте бюджет на утепление и противопожарные меры.