Как избежать ошибок при инвестировании в недвижимость?

Что такое инвестиции?

Что такое инвестиции в общем смысле и как они функционируют? Почему хранение средств под подушкой является менее выгодным решением по сравнению с вложением в различные активы? Это захватывающее, но сложное слово вызывает множество вопросов и может порождать страхи у непосвященных. Чтобы прояснить эти темы, мы обратились за мнением к специалисту в области инвестиций — Екатерине Котляровой, которая готова поделиться рекомендациями, позволяющими избежать распространенных ошибок и неудач в инвестиционном процессе.

Кто такая Екатерина Котлярова?

Екатерина Котлярова является директором агентства международных инвестиций в недвижимость «VIP Realty Club», а также руководит сообществом русскоязычных профессионалов, работающих в более чем 18 странах мира. По её мнению, в настоящее время в Европе наблюдается «рынок продавца», что создает существенные трудности для тех, кто намерен инвестировать.

Почему так сложно внедрить инвестиционные механизмы?

Почему же на постсоветском пространстве так сложно реализовать инвестиционные механизмы? Ответ на этот вопрос многоуровневый и комплексный. Одна из главных причин — это страхи и разочарования, возникающие из-за недостатка информации среди потенциальных инвесторов. Хотя в будущем может появиться необходимость в отдельных образовательных курсах, посвященных финансовой грамотности, сегодня стоит подробнее обсудить основные страхи и фрустрации, связанные с инвестициями, а также рассмотреть стратегии, способствующие минимизации распространенных ошибок при вложениях в недвижимость.

Что они собой представляют?

Что же представляют собой инвестиции? В широком понимании, инвестиции — это процесс вложения капитала с целью получения либо пассивного, либо активного дохода на постоянной основе. Существует множество способов размещать капитал, однако в данном случае мы сосредоточимся на инвестициях в сектор недвижимости.

Ключевые правила для инвесторов

Ключевое правило для каждого инвестора: «Будьте осторожны». В настоящее время на рынке недвижимости в ряде европейских стран действуют принципы «рынка продавца». Это означает, что инициативу задают продавцы, что делает действия инвесторов особенно осторожными и требует высокой внимательности. Но существуют также сегменты, в которых цены могут падать на уровне до 40%, и такие рынки могут быть интересными для вложений.

Важные вопросы для инвестора

Сначала новый инвестор должен задать себе два ключевых вопроса:

• Какова сумма моего капитала? Это могут быть не только личные сбережения, но и заимствованные средства, такие как ипотека или другие виды кредитования.
• Каковы мои ожидания в отношении результата (и в какие сроки)? Здесь можно выделить два основных направления: краткосрочные вложения с целью перепродажи и долгосрочная аренда объектов недвижимости.

Заключение

Таким образом, мир инвестиций — это сложная и многогранная сфера, требующая от участников сознательного и взвешенного подхода. Чтобы минимизировать риски и добиться желаемых результатов, важно не только понимать рынок, но и быть готовым к переменам и вызовам, которые могут возникнуть в процессе инвестирования. Каждое действие должно быть тщательно продумано, чтобы избежать разочарований и достичь успеха на инвестиционном рынке.

Основные подходы к инвестициям

В сфере инвестиционной деятельности существуют два ключевых метода: "долгосрочные" и "краткосрочные" стратегии. Рассмотрим технические аспекты одного из популярных выборов среди начинающих инвесторов - краткосрочную стратегию, иногда именуемую спекулятивной, при которой активы приобретаются с намерением продажи в течение одного-двух лет.

Краткосрочная стратегия

В этом случае инвестор должен быть предельно внимательным и провести тщательные расчеты:

• Как осуществить возврат вложенных средств;
• Каков будет ожидаемый ежегодный прибыль.

На практике чаще всего применяемым вариантом становится покупка недвижимости на начальных стадиях её строительства у девелоперов, с последующей продажей по завершении возведения объектов. В большинстве случаев рост цен на жилье за весь период строительства может колебаться от 10 до 30%. На первый взгляд, метод этот выглядит весьма простым и понятным. Однако, основываясь на собственном опыте, можно утверждать, что эти обещанные 10-30% часто сводятся к скромным 5-7%.

Причины разницы в прибыли

Что стоит за такой разницей? Во-первых, завершенные объекты недвижимости не всегда находят новых собственников быстро, что особенно актуально для курортных территорий и объектов, предназначенных для сезонного проживания. Примером может служить ситуация, когда инвестор вкладывает средства в жилье на этапе заливки фундамента в таких странах, как Болгария, Турция или Грузия, с надеждой на 20% роста к моменту окончания строительства. Однако, когда объект уже достроен, возникает необходимость продать квартиру, а оказывается, что соседи, которые купиликвартиры рядом, также хотят продать свои инвестиции.

Таким образом, все они приходят на рынок с подобной стратегией. В итоге, для того чтобы быстрее продать свое жилье, инвестор вынужден снижать цену, как правило, на 5%.

Кроме того, для осуществления успешной продажи своей квартиры требуется привлечь местного риелтора, который лучше ориентируется в особенностях данного рынка, что может съесть еще около 5% от получаемого дохода. Процесс сделки может занять значительный промежуток времени - это не редкость, когда он затягивается на месяц, но бывают случаи, когда он может продлиться год и более.

Кроме того, содержание объекта также подразумевает дополнительные финансовые расходы. Часто возникают ситуации, когда застройщики оптимистично утверждали о росте цен, в то время как на практике наблюдается их падение (что может обернуться потерей в 5-10%). В итоге инвестор оказывается в ситуации, когда ему приходится распродаживать свои активы практически без прибыли и даже со значительными убытками, лишь бы вернуть вложенные средства.

Долгосрочная стратегия

С другой стороны, существует другой подход к инвестициям в недвижимость, заключающийся в приобретении объектов с целью их аренды — это стратегия долгосрочных инвестиций. Однако и здесь новички могут столкнуться с проблемами.

Например, в некоторых странах для сдачи квартиры в аренду требуется специальная лицензия, и процесс её получения может быть весьма сложным (в некоторых регионах лицензия на краткосрочную аренду фактически недоступна). В других странах арендовать подобные объекты могут исключительно юридические лица, что также усложняет задачу для физических инвесторов.

Заключение

В результате, оба эти метода инвестирования имеют свои достоинства и недостатки. Каждому инвестору следует глубоко проанализировать свой выбор стратегии, чтобы уменьшить риски и достичь оптимального финансового результата.

Ограничения на аренду недвижимости

В некоторых странах, например, в Турции, начиная с 2017 года, сдача недвижимости на короткий срок осуществляется только через зарегистрированные юридические лица. В Таиланде также существуют конкретные ограничения на подобную практику.

Сложности долгосрочной аренды

Более того, просто сдать квартиру в аренду на длительный срок и не волноваться о её состоянии в течение нескольких лет — задача непростая. В ряде стран наличие контракта с управляющей компанией может быть нормой, а за арендаторами иногда требуется пристальное внимание. Полностью учесть все аспекты такого вида инвестирования достаточно сложно.

Положительные и отрицательные стороны стратегий

Таким образом, каждая из инвестиционных стратегий имеет свои положительные и отрицательные стороны, и для того чтобы максимально использовать потенциал вложений, необходимо иметь полную информацию.

Манипуляции со стороны девелоперов

Нельзя игнорировать тот факт, что иногда девелоперы могут манипулировать информацией, рассчитывая на невежества покупателей. Когда речь заходит о краткосрочных вложениях в недвижимость, крайне важно понимать, на какие процентные ставки вы ориентируетесь, и какие цели пытаетесь достичь.

• Существует множество малозаметных аспектов, которым недостаточно внимания.
• Из-за этого строители часто вводят в заблуждение неопытных инвесторов, особенно это характерно для строительных компаний в странах постсоветского пространства.

Различия между регионами

Существуют заметные различия между инвестициями в России и в европейских странах, о чем неоднократно упоминали известные сатирики. Первое большое разочарование, с которым сталкиваются инвесторы, связано с завышенными прогнозами со стороны застройщиков и агентов.

Большинство русскоязычных граждан на постсоветском пространстве имеют нереалистично высокие ожидания в сравнении с фактической ситуацией в Европе. Этим зачастую пользуются девелоперы, предлагая привлекательные ставки доходности, основывая свои расчёты на российских рублях.

Суть обмана

Суть обмана заключается в следующем: шесть процентов годовых в евро совершенно не равны десяти процентам в рублях. Хотя это может показаться очевидным, многие инвесторы все равно попадают в ловушку красивых обещаний и не занимаются вычислением реальной прибыли за год в конкретных условиях.

Разочарования инвесторов

Еще одной причиной разочарования для инвесторов может стать сравнительно низкий уровень доходности при долгосрочных вложениях. Как правило, фактическая доходность от долгосрочных инвестиций в большинстве случаев состоит в пределах 2-5% годовых в евро.

На практике этот показатель часто колеблется между 2-3% годовых. Тем не менее, жители европейских стран в целом действительно получают значительно более высокий процент дохода от подобных вложений, так как в большинстве случаев используют почти полностью кредитное плечо.

Заключение

Это позволяет им заметно улучшать свои инвестиционные результаты и обеспечивать стабильный доход, в отличие от многих российских инвесторов, которые могут не обращать внимания на реальные ожидания и сопутствующие риски.

Ограничения при покупке недвижимости в Европе

В настоящее время жители России, Казахстана и Беларуси сталкиваются с серьезными проблемами при попытке приобрести недвижимость в европейских странах.

Затраты на содержание недвижимости

Во-первых, следует осознать, что любые вложения в недвижимость требуют постоянных затрат на ее содержание, особенно если говорить о долгосрочных инвестициях. Эти расходы могут существенно повлиять на вашу общую доходность.

В большинстве жилых комплексов Европы поддержку предоставляют управляющие компании, и владельцы квартир обязаны отдельно оплачивать их услуги. Во-вторых, для нахождения арендаторов часто обращаются к сторонним агентствам, которые также могут взимать дополнительные комиссионные.

Все эти расходы могут составить те самые 200 евро в месяц, которые вы будете получать от арендаторов. В итоге, чистая прибыль может оказаться значительно меньше ожидаемого.

Сроки возврата инвестиций

Инвестиционная стратегия в России в среднем требует около 15-20 лет, чтобы выйти на уровень безубыточности, в то время как в европейских странах этот срок составляет приблизительно 10-15 лет. Однако стоит учитывать высокие риски, связанные с вложениями в недвижимость на постсоветском пространстве. В противоположность этому, в Европе инвестиции рассматриваются как более безопасные.

Разница между личным использованием и инвестициями

Важно также понимать, что покупка недвижимости для личного пользования не эквивалентна инвестициям. Многие люди, выросшие в странах бывшего Советского Союза, считают, что лучше всего будет приобрести жилье рядом с морем. Тем не менее, стоит отметить, что такие объекты зачастую имеют значительно более низкую прибыль по сравнению с другими вариантами.

Более того, эта недвижимость не всегда оказывается выгодной. Главная причина этого заключается в сезонности эксплуатации этих объектов. Например, в таких странах, как Турция и Болгария, сезон очень ограничен.

Цели инвестирования

Основной целью для любого инвестора должно стать приобретение таких объектов, которые могут приносить доход. Конечно, приятно получить прибыль, но не стоит рассчитывать на фантастические суммы.

• В данное время рынок Турции считается весьма перспективным, с особенно востребованными направлениями в Аланье и Стамбуле.
• Минимальный порог для инвестирования в Аланье начинается примерно с 40,000 евро, тогда как в Стамбуле он составляет от 80,000 евро.
• Важно отметить, что уровень доходности от качественных объектов в Стамбуле существенно выше.

Рекомендации для инвесторов

Я всегда советую своим клиентам рассмотреть возможность покупки недвижимости в крупных городах и столицах, особенно если они не желают рисковать и хотят избежать сложностей, связанных с местными рынками.

Можно с уверенностью сказать, что большинство клиентов из Беларуси, России и Казахстана предпочтет объекты в Аланье, в то время как европейцы чаще выбирают Стамбул.

Проблемы при выборе недвижимости

Наши соотечественники могут приобрести жилье в Стамбуле, но чаще всего это будет такой объект, который сложно будет продать в будущем. Основная причина заключается в том, что многие инвесторы приходят на рынок с ограниченным бюджетом, что существенно уменьшает их возможности выбора.

Поэтому необходимо подходить к инвестициям в недвижимость серьезно и осознанно, чтобы избежать непредвиденных ситуаций, которые могут негативно сказаться на вашей рентабельности и привести к финансовым потерям.

Проблемы с инвестициями в недвижимость

В определенные моменты жизни человек сам создает для себя дополнительные ограничения, выбирая объекты недвижимости на побережье с надеждой провести там свои пенсионные годы. Однако такой выбор не всегда приводит к успешным инвестициям. Имеющиеся на рынке дома, предназначенные для пенсионеров, часто не способны гарантировать выгодность вложений.

Анализ рынка недвижимости

Специалист в области международной недвижимости Екатерина Котлярова, возглавляющая агентство «VIP Realty Club», подчеркивает один из ключевых моментов, с которым сталкиваются инвесторы — недавние покупатели из России, Беларуси и Казахстана входят на рынок значительно позже других. Когда дело касается недвижимости в Западной Европе, возможности для получения высокой прибыли фактически отсутствуют. Исключение составляют лишь те моменты, когда рынок начинает испытывать спад.

В настоящий момент, например, в Италии наблюдается «низкий» рынок, но многие россияне и другие славянские инвесторы не в курсе сложившейся ситуации. Как правило, первыми информацию о выгодных ценах получают британцы, затем немцы, и только позже американцы. Славянские покупатели зачастую приходят на рынок одновременно с израильтянами, когда уже начинают обозначаться определенные тенденции и цены уже возросли.

Основное правило для инвесторов

Основное правило для инвесторов состоит в следующем: приобретать объекты в период снижения цен и продавать их, когда стоимость достигает своего пика. Однако многие новички, приходя на рынок, принимают решения в момент его роста.

Чтобы понять динамику рынка, достаточно провести анализ цен на недвижимость в конкретном городе за последние два года. Если стоимость квадратного метра постепенно увеличивается, пусть и незначительно, это свидетельствует о растущем рынке. В противном случае, если цены идут вниз, это указывает на его падение.

Хотя на первый взгляд это может показаться элементарным, все данные доступны для изучения, новички нередко просто не знают, где искать нужную информацию.

Циклы на рынке недвижимости

Практически любой более-менее стабильный рынок недвижимости проходит через семилетний цикл, который включает в себя:

• подъем цен;
• пиковую отметку;
• период стагнации;
• снижение цен.

Например, в России за последний год наблюдается рост цен на 40-50%, в то время как в Италии они понизились на аналогичные значения. Возникает вопрос: где же предпочтительнее приобретать недвижимость? Конечно, в Италии.

Ситуация на рынке

Более того, решать следует уже сейчас, поскольку цены в этой стране начали постепенно расти, и общая ситуация на рынке изменяется. Фактически, удачный шанс для покупки был еще вчера, и если упустить это окно возможностей, через три месяца будет уже поздно.

К сожалению, инвесторы из Беларуси, России и Казахстана часто не успевают воспользоваться этим трехмесячным периодом, что в итоге приводит к тому, что они оказываются выведенными из игры и лишаются шансов на выгодные вложения.

Заключение

На этом этапе необходимо подвести итоги обсуждения ключевых аспектов инвестирования в недвижимость. Я надеюсь, что мой анализ и советы Екатерины Котляровой помогли вам лучше понять, какие шаги необходимо предпринимать при начале пути в мир инвестиций. Несмотря на множество страхов и недоразумений, важно помнить, что правильная информация и подготовленность — это ваши главные союзники на этом пути.

Не стоит ограничиваться лишь базовыми знаниями; стремитесь к постоянному самообразованию, экспериментируйте, анализируйте и не бойтесь делать ошибки, так как это часть обучения.

Ключевые аспекты успешного инвестирования

• Ведение финансовых операций может показаться запутанным и рискованным, но понимание особенностей местного и международного рынков недвижимости поможет избежать распространенных ловушек.
• Выбор неправильной стратегии может дорого обойтись, но правильный подход и планирование — это то, что может привести вас к успеху.
• Изучайте текущие тенденции и специфики рынка, чтобы находить наиболее выгодные предложения для инвестирования.

В завершение, лучшая инвестиция — это не только вложение денег, это также время и усилия, которые вы готовы вложить в свое саморазвитие и исследование возможностей. Миру нужны грамотные инвесторы, и возможно, вы именно тот, кто сможет действительно изменить свою финансовую судьбу благодаря мудрым решениям и взвешенным стратегиям.

Стремитесь к знаниям, развивайте свою финансовую грамотность и пусть ваш путь к успешному инвестированию будет полон удачи и процветания!