Недвижимость в Риве-Лигуре

Средние цены в Рива-Лигуре: квартиры от примерно 3 000 до 5 500 €/м²; объекты с видом на море и в пешей доступности до пляжа — до 6 000–8 000 €/м². Типовая одно-двухкомнатная квартира у моря — 200–450 тыс. €, в глубине города — 120–300 тыс. €. Цены зависят от расположения, состояния и вида на море.

Покупка недвижимости в Италии сама по себе не дает 'золотую визу'. Инвесторская виза требует: вложение €2 млн в гособлигации, €500 тыс. в итальянскую компанию (или €250 тыс. в стартап) или пожертвование €1 млн — покупка жилья не учитывается. Для ВНЖ по месту проживания (elective residence) нужны подтверждение стабильного дохода и жилье; сроки рассмотрения обычно несколько месяцев.

Основные расходы: регистрационный налог при покупке с частного лица — 2% от кадастровой стоимости для первой резиденции или 9% для прочих; при покупке у застройщика — НДС 4/10/22% в зависимости от типа. Нотариальные и регистрационные сборы обычно 1–2,5% цены; коммунальные и кадастровые сборы — фиксированные суммы. Залоговый депозит при предварительном договоре 10–30%.

Стандартная процедура: резервирование + предварительный договор (compromesso) с депозитом 10–30%, сбор документов (codice fiscale, паспорт, документы о доходах), затем окончательная сделка у нотариуса (rogito). Оформление от подписания предварительного договора до нотариуса обычно 4–12 недель, регистрация перехода права делает нотариус сразу после подписания.

Ежегодно: IMU (налог на недвижимость) — ставка устанавливается муниципалитетом, обычно 0,4–0,76% от кадастровой стоимости; основное жилье часто освобождается, кроме люксовых категорий. TARI (вывоз мусора) рассчитывается по площади и числу жильцов. Доход от аренды облагается IRPEF прогрессивно (23–43%) или по выбору cedolare secca — фиксированно 21% (иногда 10% при льготных договорах).

Долгосрочная доходность у побережья обычно 3–5% годовых брутто. Краткосрочная аренда может давать 5–8% брутто в сезон при высокой заполняемости, но среднегодовая заполняемость 40–60% снижает эффективную доходность. Учтите туристический налог, сезонность, ограничения местных правил и дополнительные операционные расходы.

Для косметических работ достаточно SCIA/разрешения муниципалитета; для структурных изменений требуется permesso di costruire. Если здание под охраной (beni culturali), нужна согласованность с Soprintendenza, что увеличивает сроки и требования. Сроки рассмотрения муниципальных заявок обычно 30–60 дней, для охраняемых объектов — дольше.

Банки дают ипотеку нерезидентам: LTV обычно 60–70% (для резидентов до 80%). Сроки 10–30 лет, процентные ставки в зависимости от рынка (фиксированные или плавающие). Нужны паспорт, codice fiscale, выписки о доходах, банковские справки. Решение и подготовка документов занимают 4–8 недель.