Недвижимость в Империи

В Империи средний диапазон цен около 1 800–3 200 €/м²; в центральных районах и на набережной — 2 800–4 500 €/м²; в старом центре Порто-Маурицо цены выше средней; в пригородах и горах — от 1 200 €/м². Средняя квартира 60–90 м² продается ориентировочно за 120 000–320 000 €. Цены зависят от вида на море, ремонта и статуса объекта.

Покупка жилья в Империи сама по себе не дает автоматического ВНЖ или гражданства. Для ВНЖ через инвестиции требуется специальная «инвесторская виза» с крупным вложением (сотни тысяч–миллионы евро) по итальянским правилам; обычная покупка подходит для оформления резиденции при подтверждении доходов. Гражданство получают через долгосрочное проживание по общим правилам (обычно годы постоянного проживания).

При покупке через частную продажу регистрационный налог: 2% при условии «prima casa» (с минимумом), 9% для прочих покупок по кадастровой стоимости. При покупке от застройщика применяется НДС: 4%/10%/22% в зависимости от статуса жилья. Нотариальные и регистрационные сборы обычно 1–2,5% от цены, фиксированные пошлины регистра/кадастра — от нескольких сотен евро. Дополнительно ежегодный IMU на вторую недвижимость, ставка зависит от муниципалитета.

Средняя валовая доходность долгосрочной аренды в Империи около 3–5% годовых. Краткосрочная/туристическая аренда в прибрежных зонах дает более высокие доходы в сезон — валово 5–8% при высокой заполняемости; вне сезона доход снижается. Чистая доходность после налогообложения и расходов обычно на 1–2 п.п. ниже. Окупаемость при стабильной загрузке 12–25 лет.

Лучшие для жизни и инвестиций районы: Порто-Маурицо — исторический центр с туристическим спросом; Онеллия — деловая/портовая зона с удобствами; набережная и зоны у моря — для туристической аренды; западные окраины и холмы — для более дешевых вариантов и спокойной жизни. Учитывайте близость к ж/д станции, парковке и видам на море — это повышает ликвидность.

Стандартно: предварительные переговоры — подписывают «прелиминарный договор» с задатком 10–30% цены; затем нотариальная сделка (rogito). Оформление обычно занимает 30–90 дней в зависимости от условий финансирования и проверок. Необходимы codice fiscale, документы продавца, проверка титула, энергосертификат (APE). После rogito покупатель получает право собственности и платит остаток суммы.

Мелкий ремонт без изменения несущих конструкций оформляется через CILA (уведомление) — работы можно начать сразу. Для перепланировки/увеличения площади нужна SCIA (уведомление с декларацией) или Permesso di Costruire (разрешение) для значительных изменений; срок согласования Permesso — до 90 дней. Для объектов в исторической зоне потребуется согласование с культурной инспекцией; сроки зависят от сложности.

Иностранцы получают ипотеку в Италии: для резидентов LTV обычно 60–80%, для нерезидентов 50–70%. Процентные ставки по фиксированным и переменным программам ориентировочно в диапазоне 3–5% в зависимости от срока и кредитора; сроки — 10–30 лет. Требуются подтверждение доходов, кредитная история и spesso первоначальный взнос; процесс оценки и согласования занимает несколько недель.