Недвижимость в Диано-Мариной

Средняя цена вторичного рынка в Диано-Марине около 3 500 €/м²; апартаменты с видом на море 4 500–7 500 €/м². Студии обычно продаются за 90–160 тыс. €, двухкомнатные 120–350 тыс. €, виллы и прибрежные резиденции – от 600 тыс. € до нескольких миллионов. Ожидаемая брутто-доходность аренды 3–5%.

Покупка недвижимости в Диано-Марине сама по себе не дает ВНЖ или гражданство. Граждане ЕС имеют свободу передвижения. Не-ЕС граждане могут претендовать на различные визы (электтивная резиденция, рабочая, инвесторская), но инвесторская в Италии обычно не включает покупку жилья. Для натурализации требуется законное проживание 10 лет (для резидентов), виды на жительство имеют свои сроки.

При покупке перепродажи: регистрационный налог 2% при условии «prima casa» или 9% иначе (от кадастровой стоимости); у новостроя возможна IVA 4/10/22% в зависимости от статуса. Дополнительно нотариальные расходы ~1–2% от суммы, кадастровые/ипотечные сборы фиксированы, ежегодно возможен IMU для вторых домов (ставки муниципалитета, обычно 0,4–0,8% от «катастральной» базы) и местный TARI.

Банки дают ипотеку на покупку в Диано-Марине: резидентам обычно до 70–80% LTV, нерезидентам 60–70% LTV. Сроки до 25–30 лет. Требуют подтверждение дохода и налогообложения; скорость одобрения 2–8 недель. Ставки фиксированные или плавающие; реальные проценты зависят от профиля заемщика и рынка.

Диано-Марина — сезонный туристический рынок: пик с мая по сентябрь. Средняя годовая заполняемость для краткосрочной аренды 50–70% (в зависимости от локации). Грубая брутто-доходность 3–5%; при активном управлении и высокой сезонности можно повысить прибыль, но учтите муниципальный туристический налог и затраты на обслуживание.

Косметический ремонт в Диано-Марине стоит примерно 400–700 €/м², капитальный — 800–1 200 €/м². Внутренние работы по SCIA (уведомление) обычно разрешаются за 1–3 месяца; крупные изменения фасада/структуры требуют permesso di costruire — 2–6 месяцев. Существуют налоговые льготы на энерго- и сейсмо-улучшения, уточняйте в момент покупки.

Нужно получить итальянский codice fiscale, открыть счет, оформить доверенность у нотариуса в стране проживания либо приехать лично. Процесс: предварительный договор (caparra), сбор документов продавца, проверка visura catastale и certificato energetico, подписание купчей у нотариуса. Обычный срок от преддоговора до акта 30–90 дней.

Проверьте: наличие долгов по кондоминиуму, соответствие документов в visura catastale, энергетический сертификат (APE), градостроительный статус и карты риска побережья/наводнений, разрешения на реконструкцию. Рекомендуется техническая экспертиза структуры и проверка страховых условий. Наличие задолженностей и незаконных перепланировок — ключевые риски.