Недвижимость в Аренцано

Средняя цена квартир в Аренцано примерно €2 200–3 800/м2. Внутренние объекты без вида на море — €1 200–1 800/м2; стандартные апартаменты в центре и у моря — €2 500–3 800/м2; апартаменты с панорамным видом или прямо на набережной могут достигать €3 800–4 500/м2. Однокомнатная квартира 50–70 м2 обычно стоит от €110k до €320k в зависимости от вида и состояния.

Покупка недвижимости в Аренцано сама по себе не дает ВНЖ или гражданства. Для ВНЖ есть варианты: рабочая виза, семейная, elective residence (нужны стабильные доходы) или инвесторская виза — но инвесторская программа исключает прямую покупку жилья как единственное требование. Гражданство по натурализации для неевропейцев обычно после 10 лет легального проживания.

При покупке используются: регистрационный налог 2% от кадастровой стоимости для «prima casa» или 9% для второй недвижимости (если купля между частными лицами). При покупке у застройщика применяется НДС 4/10/22% в зависимости от статуса. Нотариальные расходы ~1–2,5% от цены, а также фиксированные пошлины (кадастр/ипотека ~€50–€200). Дополнительно ежегодный IMU и коммунальные сборы.

Итальянские банки кредитуют нерезидентов, но LTV обычно ниже: 50–70% стоимости; для резидентов — до 80%. Сроки 15–30 лет. Процентные ставки фиксированные или плавающие — ориентировочно в пределах 2,5–4,5% для фиксированных предложений (варианты зависят от банка и профиля заемщика). Решение по заявке обычно 2–6 недель после подачи документов.

Долгосрочная валовая доходность в Аренцано 2,5–4% годовых. Краткосрочная (туристическая) аренда может давать валово 5–8% в сезон, но сильна сезонность и расходы на управление. Для краткосрочной аренды нужна регистрация в муниципалитете, соблюдение правил туристического налога и требований по пожарной безопасности; некоторые муниципалитеты вводят ограничения по количеству объектов.

Косметический ремонт — примерно €400–700/м2; капитальный и перепланировка — €700–1 200/м2. Небольшие работы можно начать по уведомлению (CILA), для структурных изменений требуется SCIA или разрешение на строительство; сроки согласований 1–3 месяца, сами работы 1–6 месяцев в зависимости от объема.

Для постоянного проживания выбирают центр и районы у набережной — удобный доступ к сервисам, либо пригороды на холмах для тишины и вида на море. Аренцано находится примерно в 20–30 км от Генуи и 20–25 км от Савоны. Есть ж/д станция с региональными поездами: дорога до Генуи занимает около 20–30 минут, что удобно для ежедневных комьютов.

Стандартная последовательность: получение codice fiscale, открытие банковского счета, поиск и предварительный договор (caparra/compromesso) с задатком 10–30%, подготовка документов, нотариальный акт и регистрация. Типичные сроки сделки 30–90 дней от предварительного договора до передачи ключей; при ипотеке добавляются 2–6 недель на одобрение займа.