Недвижимость в Альбенге

В Альбенге цены умеренные для Лигурии: центр и исторический центр 2 500–4 500 €/м², квартиры с видом на море 3 500–6 500 €/м², пригороды и сельская округa 1 500–2 500 €/м². Пример: квартира 60 м² — примерно 120 000–390 000 €. Рынок сезонно чувствителен: лучшие объекты продаются быстрее и дороже.

Покупка недвижимости в Альбенге сама по себе не дает ВНЖ или гражданства. Для инвесторской «golden» визы в Италии требуются крупные вложения (напр., от €500 000 в стартапы, €1 млн в компании, €2 млн в госбумаги или крупное пожертвование). ВНЖ возможен через трудовую визу, вид на жительство «elective residence» при подтверждении доходов; гражданство после 10 лет легального проживания.

При покупке через вторичку регистрационный налог обычно 9% от кадастровой стоимости (при «prima casa» — 2%). Новостройки облагаются IVA 4%/10%/22% в зависимости от статуса. Нотариальные расходы 1–2,5% от цены, пошлины и регистрация — фиксированные суммы или небольшие проценты. Дополнительно гербовый налог, возможный ипотечный сбор и комиссия за перевод средств.

Иностранцы получают ипотеку в Италии: банки обычно дают LTV 50–70% для нерезидентов, для резидентов — до 80%. Сроки 5–30 лет. Процентные ставки плавающие или фиксированные, зависят от банков и финансового профиля. Рассмотрение заявки и оформление займа — 2–8 недель; нужны паспорт, подтверждение доходов, налоговая отчетность и выписка по счетам.

Альбенга популярна летом: пик сезона май–сентябрь. Дневные ставки варьируются примерно €60–€200 в зависимости от жилья и локации. Годовая валовая доходность при активной короткосрочной сдаче может быть 4–7%, долгосрочная аренда приносит около 3–4% годовых. Учитывайте сезонность, коммунальные и управленческие расходы.

Проверьте visura catastale, план собственности (atto di provenienza), отсутствие ipoteca/залогов, энерго-пасс (APE), цементыра: conformita urbanistica/edilizia (permessi: CILA/SCIA/permesso di costruire). Нужна проверка долгов по коммунальным платежам и регистров муниципалитета (Comune di Albenga) на ограничения или сервитуты.

Для реставрации доступны федеральные бонусы: bonus ristrutturazioni — 50% с лимитом до €96 000 на объект; ecobonus для энергоэффективных работ 50–65% в зависимости от мер; sismabonus — до 85% для повышения сейсмостойкости. Разрешения на мелкий ремонт (CILA) — дни/недели; крупные работы — 1–3 месяца на согласования, ремонт 3–9 месяцев.

Альбенга находится в прибрежной и равнинной зоне, участки около реки подвержены паводкам; сейсмическая активность в регионе низко-средняя. Проверяйте PAI (карты гидрогеологического риска), региональные карты риска и информацию Comune di Albenga. Рекомендуется страхование от наводнений и землетрясений и проверка истории перепланировок и уязвимости здания.