Квартира в Дукато-Ди-Фабриаго

Средняя цена квартир в Дукато-ди-Фабриаго: в историческом центре €1 600–€2 400/м², в пригороде €900–€1 600/м². Типовая двухкомнатная квартира 60–80 м² оценивается примерно €90 000–€180 000. Новые или капитально отремонтированные объекты дороже на 20–40% по сравнению с вторичным фондом.

Покупка квартиры в Италии сама по себе не дает автоматического ВНЖ или гражданства. Для инвестиционной визы требуются крупные инвестиции (суммы существенно выше обычной покупки недвижимости). Непрерывное проживание на основании рабочего или семейного статуса и последующие виды на жительство — возможный путь; процессы занимают месяцы и требуют подтверждения дохода и страховки.

Основные расходы: регистрационный налог 2% от кадастровой стоимости при условии покупки как основного жилья или 9% в иных случаях; НДС на новые объекты 4/10/22% в зависимости от статуса; нотариальные и регистрационные сборы ~1–2,5%; агентские комиссии обычно 2–4%. Все платежи вносятся при подписании контрактов, регистрация сделки занимает 2–6 недель.

Грубая валовая доходность в небольшом городе Эмилия-Романьи около 3–6% годовых; чистая после налогов и издержек 2–4%. Окупаемость при стабильной сдаче — 20–35 лет. Краткосрочная аренда может увеличить доходность, но требует разрешений и учет сезонности; вакантность обычно невысока при хорошем расположении.

Косметический ремонт €300–€600/м², капитальный с заменой коммуникаций €600–€900/м². Перепланировка, затрагивающая несущие конструкции или фасад, требует разрешения Comune; косметические работы обычно без согласований. Программы по повышению энергоэффективности предлагают налоговые льготы и ускоряют возврат вложений. Срок ремонта 1–4 месяца.

Для проживания — исторический центр (близость школ, медобслуживания, сервисов). Для долгосрочной аренды — районы возле ж/д станции и университетских/промышленных зон. Для краткосрочной аренды — туристические участки и окрестности парков. При выборе ориентируйтесь на доступность транспорта, инфраструктуру и расстояние до крупных рабочих центров.

Проверки: титул собственности, отсутствие обременений/ипотек, соответствие планам и кадастру, энергопаспорт. Этапы: предварительный договор с задатком, сбор документов, нотариальный акт (rogito). Обычно от подписания предварительного до акта 4–8 недель, регистрация сделки 2–6 недель. Юридические услуги и нотариат — ключевые расходы.

Иностранцам обычно доступны ипотеки с LTV 60–70%; резидентам — до 80%. Процентные ставки варьируются по банкам и типу фиксации. Требуются налоговый код (Codice Fiscale), подтверждение дохода и выписки по счетам. Одобрение и подготовка документов занимает 3–8 недель, выплату первого взноса обычно требуют при подписании предварительного договора.