Недвижимость в Шаранте

Средние реальные диапазоны: квартиры — 1 200–2 500 €/м², средняя цена порядка 1 600 €/м²; дома — от ~80 000 € до 450 000 €, средняя цена по городу около 180 000 €. Дешевые сельские варианты от 60–90 тыс. €, крупные реновированные дома и особняки — 300–450 тыс. €. Цены зависят от состояния, центра и доступа к транспорту.

Покупка жилья во Франции сама по себе не дает ВНЖ или «золотой визы». Для проживания нужен долгосрочный визовый режим (VLS-TS) или другие иммиграционные программы. Инвесторские виды на жительство требуют существенного коммерческого вложения и создания экономического эффекта; стандартный путь — виза, затем оформление карты пребывания по установленным правилам.

Арендный доход облагается по основному ставочному налогу по шкале подоходного налога с возможностью режима micro-foncier (ставка освобождения 30% при доходе ≤15 000 €/год) или реального учета расходов. Дополнительно соцвзносы примерно 17,2%. Муниципальный налог на недвижимость (taxe fonciere) платит собственник; туристический налог — при посуточной аренде.

Нотариальные сборы и налоги на перепродажу ~7–8% от цены при вторичном рынке, для новостроя ~2–3%. Дополнительно расходы на диагностику и подготовку документов 1–3 тыс. €. Закрытие сделки обычно занимает 6–12 недель с момента принятия оферты до подписания у нотариуса.

Иностранным покупателям банки часто дают ипотеку до 70–80% стоимости; требуются 20–30% собственных средств, подтверждение дохода, банковские выписки и налоговые декларации. Процесс одобрения занимает обычно 4–8 недель. Процентные ставки зависят от профиля заемщика и срока кредита.

Средняя валовая доходность долгосрочной аренды в регионе 3–6% годовых; посуточная/сезонная аренда может давать 5–8% валовой, но связана с высокой текучкой и управленческими затратами. Чистая доходность после налогов, соцвзносов и обслуживания обычно 1–4% в зависимости от долговой нагрузки и локального спроса.

Требуется: DPE (энергетический паспорт), diagnostics plomb/amiante/термиты, отчет об ассенизационной системе, выписка из кадастра и план участка, разрешения на перепланировку, проверка сервитутов и правил urbanisme; для зон риска — Plan de prevention des risques. Юридическая и техническая проверка занимает обычно 2–4 недели.

Мелкий косметический ремонт не требует декларации. Declaration préalable требуется для фасада и небольших пристроек; permis de construire — для крупной перестройки или увеличения площади. В зонах охраны или если трески/несущие стены — дополнительные согласования. Сроки: декларация 1–2 месяца, permis de construire 2–6 месяцев в зависимости от сложности и наличия охранных зон.