Что такое тапу и как получить свидетельство о праве собственности в Турции?

Стамбул: Город возможностей для инвестиций

Стамбул, как один из крупнейших и наиболее исторически насыщенных городов мира, привлекает множество инвесторов, желающих вложить средства в рынок недвижимости. Одним из наиболее важных аспектов оформления покупки недвижимости в Турции является тапу, который представляет собой официальное удостоверение прав собственности на имущество. Давайте углубимся в понятие тапу и его роль в турецком законодательстве.

Что такое тапу?

Тапу является юридическим документом, который подтверждает ваше право на собственность в Турции. Наличие договора купли-продажи не является достаточным доказательством владения; именно тапу, выданный местными земельными кадастрами, служит таким свидетельством. Эта система передачи прав обеспечивает бесспорное и неограниченное право владения как земельными участками, так и любыми строениями на них. В случаях юридических споров право, подтвержденное тапу, не может быть оспорено.

Содержимое документа тапу

Документ тапу содержит детальную информацию о собственнике, его фотографии, а также важные данные о самой недвижимости:

• площадь
• стоимость
• месторасположение
• сведения о предыдущих владельцах

Этот документ становится основой для ваших активов в Турции и служит гарантией того, что в будущем вы избежите правовых конфликтов.

Преимущества тапу

Основное преимущество тапу заключается в том, что он предоставляет полные права на собственность не только непосредственно на строение, но и на землю, на которой оно расположено. Следует помнить, что в свидетельстве не указано верхнее название адреса, а приводится кадастровый номер участка, а также его размеры. Владельцем недвижимости может быть один человек или же совместное владение с до десятью другими людьми. Это могут быть супруги, дети, родители или даже просто друзья — главное, что возраст соучредителей не важен.

Тапу и вид на жительство

Кроме того, наличие тапу открывает возможность получения вида на жительство в Турции для иностранных граждан. Инвесторы могут оформить визу, если стоимость их недвижимости составляет более 75 000 долларов в крупных городах, и более 50 000 долларов в остальных регионах страны. Этот минимальный порог был установлен новыми правилами, которые начали действовать с 26 апреля 2022 года. Если недвижимость приобретается до данной даты, то оценка стоимости для вида на жительство не требуется.

Сроки действия видов на жительство

Временные виды на жительство, как правило, выдают на срок от одного до двух лет, однако их можно продлить при условии, что собственность продолжает находиться в вашей собственности. Члены семьи, такие как супруг или несовершеннолетние дети, имеют право на оформление группового вида на жительство вместе с основным владельцем, чье имя указано в тапу.

Заключение

Таким образом, тапу в Турции представляет собой не просто документ, а мощный инструмент, который обеспечивает правовую защиту и открывает новые возможности для иностранных инвесторов. Если вы планируете приобрести недвижимость в Турции, полное понимание процесса получения тапу и всех связанных с ним нюансов станет основой вашего успешного вложения. Этот документ не только предоставляет вам право собственности, но и открывает двери к множеству новых возможностей в этой уникальной стране.

Получение гражданства через инвестиции в Турции

Согласно турецкому законодательству, лица, приобретающие недвижимость, стоимость которой превышает 400 000 долларов США, могут получить гражданство через инвестиции. Это значит, что, став владельцем такого объекта недвижимости, человек имеет право подать заявление на получение турецкого паспорта. Процесс оформления гражданства проходит довольно оперативно и может занять всего от четырех до шести месяцев по упрощенной схеме.

Кто может приобретать недвижимость в Турции?

Важно отметить, что как физическим, так и юридическим лицам открыта возможность покупки недвижимости в Турции. Одна из ключевых особенностей заключается в принципе взаимности:

• Граждане стран, где предусмотрено законодательство, позволяющее туркам приобретать недвижимость, также могут рассчитывать на аналогичное право.
• В настоящее время Турция поддерживает такие взаимоотношения с 112 странами, в числе которых стоит выделить Россию.

Типы тапу в Турции

В системе прав собственности на недвижимость в Турции существует несколько типов завещательных сертификатов, известных как тапу. Основные виды этих сертификатов:

• Красный тапу— свидетельствует о праве на жилую или коммерческую недвижимость;
• Синий тапу— касается прав на земельные участки.

Если иностранный гражданин решает инвестировать в незастроенный участок, он должен в течение следующих двух лет представить проект строительства, а сам процесс возведения должен завершиться в течение пяти лет. В противном случае, если проект не будет представлен либо не будет реализован в установленные сроки, местные власти вправе продать данный объект на аукционе по текущей рыночной цене, что может привести к аннулированию права собственности.

Современные изменения в системе тапу

С 2021 года произошли значительные изменения в системе тапу: сертификаты стали обновляться и теперь включают новые элементы, такие как QR-коды. Государственные учреждения Турции активно внедряют современные электронные системы для регистрации и оформления тапу, что заметно облегчает процесс получения информации о недвижимости и их владельцах.

Новый формат документооборота:

• Исключает упоминания о предыдущих собственниках;
• Предлагает более полную информацию о чистой и общей площадях;
• Упрощает порядок внесения данных о владельцах и их долях в праве собственности.

Расчет площадей недвижимости

Что касается расчета площадей, то брутто-площадь квартир в многоквартирных домах определяется на основании общей площади этажа. Она включает в себя:

• Чистую площадь конкретной квартиры;
• Внутренние и внешние стены;
• Доли общих пространств, таких как лестницы, лифты и другие общие зоны этажа.

Между тем, понятие чистой площади (нетто) отражает лишь метры, находящиеся внутри самой квартиры, без учета общих пространств. Таким образом, система тапу в Турции не только обеспечивает юридическую защиту прав собственности, но и соответствует современным требованиям, внедряя электронные технологии и упрощая порядок оформления прав на недвижимость.

Условия получения тапу в Турции

В Турецкой Республике существует несколько условий, позволяющих иностранцам получить свидетельство о праве собственности на недвижимость, известное как тапу. Основным фактором для его получения является подтвержденная сделка, связанная с покупкой недвижимости на территории страны.

Прежде чем подать заявку на оформление этого документа, новому собственнику следует:

• заключить актуальный договор купли-продажи;
• провести независимую оценку стоимости недвижимости;
• убедиться в наличии завершенных финансовых расчетов с продавцом;
• получить индивидуальный налоговый номер (ИНН) в Турции.

Правовые аспекты, касающиеся приобретения недвижимости иностранными лицами, регулируются законами о кадастре, а именно статьями 35 и 36, в соответствии с законом №2644.

Этапы получения тапу

Для успешного получения тапу иностранному покупателю необходимо учесть все детали сделки. Основные этапы, связанные с процессом, включают:

• выбор подходящего объекта;
• получение независимой оценки его стоимости;
• приобретение страховки;
• оформление договора купли-продажи;
• перевод денежных средств продавцу.

Только после выполнения всех указанных этапов можно приступить к подаче заявки на тапу. Для этого обе стороны — покупатель и продавец — должны посетить кадастровые органы, где необходимо подписать документы, подтверждающие отсутствие споров или претензий между ними.

Процедура оформления тапу

Давайте подробнее рассмотрим процесс получения тапу. Первым шагом становится определение конкретного объекта недвижимости.

При этом покупатель должен обратить внимание на следующие ограничения:

• доля недвижимости, которая может принадлежать иностранцам в пределах конкретной области, не должна превышать 10%;
• конкретные границы таких территорий устанавливаются соответствующими государственными учреждениями;
• земельные участки, доступные для иностранных покупателей, ограничены площадью не более 2,5 гектара.

Если же иностранные граждане желают приобрести недвижимость, общая площадь которой превышает 30 гектаров, им потребуется согласие кабинета министров Турции, кроме случаев, когда право собственности на имущество передается по наследству.

Важно отметить, что приобретение недвижимости в закрытых военных зонах и в зонах, отнесенных к повышенной безопасности, для иностранцев является запрещенным.

Основываясь на данных, также следует подчеркнуть, что граждане России и Украины не могут приобретать жилье на Черноморском побережье.

Популярность регионов для покупки недвижимости

По состоянию на 2020 год, среди российских граждан наибольшей популярностью для покупки недвижимости в Турции пользовались определенные курорты и города. Ключевыми факторами, влияющими на выбор объекта, остаются:

• финансовые возможности покупателя;
• цели, такие как желание получить гражданство или инвестировать в недвижимость с целью получения дохода от аренды.

В Стамбуле находится наибольшее количество объектов, подходящих для участия в программах, предлагающих гражданство через инвестиции, что делает этот город весьма привлекательным для инвесторов. Таким образом, процесс покупки недвижимости в Турции имеет свои уникальные особенности, требующие внимательной подготовки и полного соблюдения всех законодательных норм.

Анализ рынка недвижимости в Турции

В данном обзоре мы проанализируем рынок жилья в десяти самых крупных городах Турции, которые занимают лидирующие позиции по количеству сделок с жилыми объектами. В январе 2022 года будут представлены средние цены за квадратный метр и общая стоимость недвижимости, а также оценим рост цен в долларах за последний год и срок окупаемости недвижимости с учетом дохода от аренды.

Лидеры рынка

На первом месте по числу сделок находится Стамбул, где средняя цена за квадратный метр составляет 15 110 долларов. В этом мегаполисе общая стоимость объектов недвижимости достигает 430 490 долларов, а прирост цен за год равен 45%. Срок окупаемости инвестиций в аренду здесь составляет 16 лет.

На втором месте расположилась столица Турции – Анкара. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости здесь составляет 8 255 долларов, а общая цена объектов равна 20 726 долларов. Годовой прирост цен в Анкаре составляет 37%, с периодом окупаемости в 17 лет.

Другие города

Измиртакже демонстрирует неплохие показатели, с уровнем средней цены за квадратный метр в 5 486 долларов. Общая стоимость жилых объектов составляет 376 470 долларов, а рыночный рост цен здесь достиг 10%. Окупаемость недвижимости в Измире наблюдается через 21 год.

Анталияпривлекает инвесторов средней ценой квадратного метра, равной 4 295 долларов, и общей стоимостью объектов на уровне 370 450 долларов. В этом регионе прирост цен за год составил 43%, а срок окупаемости инвестиций — 19 лет.

В Бурсецена одного квадратного метра составляет 3 734 доллара, а средняя стоимость объектов равна 245 310 долларов. Город показывает годовой рост цен на уровне 14%, что позволяет ожидать 20-летнюю окупаемость.

Ценовые показатели

Коджаэли и Мерсинтоже выделяются своими показателями: стоимость квадратного метра в Коджаэли составляет 2 801 доллар, а в Мерсине — 2 346 долларов. Здесь наблюдается прирост цен на 6% в Коджаэли и 38% в Мерсине. В крайних городах, таких как Текирдаг и Адын, средние цены составляют 2 215 и 2 184 доллара соответственно, с приростом цен на 26% и 54%.

Балыкесир, со своей доступной ценой за квадратный метр в 1 891 доллар, также радует инвесторов своим привлекательным приростом в 27%.

Курсы валют

Все приведенные выше цены относятся к началу 2022 года и выражены в долларах, основываясь на курсе 1 USD = 13,48 TRY. Прирост цен был вычислен по сравнению с курсом доллара на начало 2021 года, который составлял 1 USD = 7,45 TRY.

Процедура проверки и покупки недвижимости

Теперь давайте рассмотрим процесс проверки и покупки недвижимости.

Обзор квартир в Стамбуле

В Стамбуле, Турция, в настоящее время имеется 781 квартира, стоимость которых начинается от 411 000 долларов. Эти современные и просторные апартаменты расположены в востребованном районе с развитой инфраструктурой и были построены в 2023 году.

Новые жилые комплексы

Также на рынке доступны 1441 квартира, начиная с 246 000 долларов, в новом жилом комплексе, предлагающем бассейны и зеленые ухоженные зоны. Комплекс находится неподалеку от автомагистрали и станции метро, и его завершение запланировано на 2026 год.

Цены на квартиры

Кроме того, есть 686 квартир с ценой от 645 000 долларов. Это новая резиденция с бассейнами и зелеными насаждениями, расположенная в исторически важном и популярном районе города. Ожидается, что эти квартиры будут сданы в 2024 году.

Также предлагается 1050 квартир по цене от 184 000 долларов, которые находятся в спокойном зеленом районе с бассейном. Окончание строительства этой застройки намечено на 2025 год.

Возможности для инвесторов

Следует отметить, что 689 квартир с ценой от 306 000 долларов имеют возможность получения вида на жительство и гражданства в привлекательной локации, их сдача также планируется на 2024 год. В числе новых проектов есть жилой комплекс, состоящий всего из 167 квартир, который предлагает прекрасные виды на парк, рядом с финансовым центром Стамбула и был построен в 2023 году.

Оценка недвижимости

Ключевым этапом в процессе оформления тапу является определение рыночной стоимости недвижимости. Для этого проводится оценка, соответствующая международным стандартам. Этот процесс имеет значительное значение, так как позволяет инвесторам получить информацию о реальной стоимости квартиры, предотвращая возможность мошенничества.

• В свидетельстве тапу фиксируется именно оценочная стоимость, даже если фактическая цена сделки оказывается выше.
• Такая система выгодна для собственника, поскольку налоги и сборы рассчитываются исходя из оценочной стоимости.
• Кадастровая стоимость новостроек в Стамбуле обычно близка к рыночной.
• В курортных городах, таких как Аланья и Анталья, наблюдается заметная разница между кадастровой и рыночной стоимостью.

Получение гражданства через инвестиции

Если инвестор заинтересован в получении гражданства Турции через инвестиции, то важно снизить возможные затраты, выбирая объекты в тех районах, где кадастровая стоимость максимально близка к рыночной, например, в Стамбуле.

Эксперт по турецкой недвижимости Эмирхан Кыркынджиоглу отмечает, что для оценки лучше обращаться к сертифицированным специалистам, которые произведут оценку за 200 евро и предоставят отчет в пределах 2-3 дней. Компания Транио сотрудничает с опытными экспертами и гарантирует выполнение оценки в оговоренные сроки.

Страхование недвижимости

Дополнительно для получения тапу необходимо также оформить полис обязательного страхования от ущерба, связанного с землетрясениями и другими природными катастрофами (DASK). Стоимость такого полиса рассчитывается с учетом нескольких факторов, включая:

• Размеры недвижимости;
• Тип недвижимости;
• Уровень сейсмической активности в данном регионе.

Это является важным шагом, так как безопасность имущества в сейсмоактивных зонах должна быть первоочередным приоритетом.

Страхование недвижимости в Турции

В качестве примера можно привести, что страхование нового жилья в Стамбуле площадью 100 квадратных метров обойдется примерно в 18 евро в год. В Аланье, где сейсмическая активность не так высока, стоимость подобного полиса составит около 7 евро.

Шаг 5: Подготовка к оформлению документа тапу

Для того чтобы получить тапу в Турции, гражданам России понадобится собрать целый ряд необходимых документов. К ним относятся:

• Заграничный паспорт, который должен быть действителен минимум полгода с момента подачи заявления;
• Две фотографии размером 3х4 см;
• Налоговый номер в Турции (ИНН);
• Выписка из банка на территории страны;
• Отчет об оценке недвижимости;
• Страховой полис DASK на случай землетрясений;
• Доверенность, если владельцу предстоит передать свои полномочия представителю.

Получение свидетельства о праве собственности возможно либо лично, либо через уполномоченное лицо в кадастровом управлении Турции. После подачи всех перечисленных документов на указанный номер телефона должно прийти SMS-сообщение с информацией о дате, когда нужно будет явиться для подписания необходимых бумаг.

Шаг 6: Уплата налогов и сборов

После успешного приема документов новым владельцам будет необходимо уплатить налог, связанный с переходом права собственности. Этот налог варьируется от 2 до 4% от оценочной стоимости недвижимости. Также потребуется внести государственную пошлину за оформление бумаг и услуги официального переводчика, которая составляет около 200 евро. Лишь после внесения этих платежей кадастровое управление начнет оформление документов и уведомит о том, когда тапу будет готов к получению.

Шаг 7: Завершающие действия с документами

В согласованный день покупатель и продавец, либо их законные представители, должны посетить кадастровое управление по адресу объекта недвижимости. Если кто-либо из участников не владеет турецким языком, необходимо присутствие официального переводчика на встрече. В ходе этой встречи стороны подтверждают отсутствие претензий друг к другу, после чего данные о новом владельце заносятся в государственный реестр недвижимости. По окончании этих процедур покупатель становится законным владельцем недвижимости. Через несколько дней тапу будет готов, и весь процесс, как правило, занимает не более трех недель.

Фестиваль воздушных шаров в Каппадокии

Ежегодный фестиваль воздушных шаров в Каппадокии привлекает внимание множества путешественников, мечтающих стать свидетелями этого удивительного мероприятия. Однако наряду с живописными видами, которые предлагает этот регион, стоит также рассмотреть вопрос о том, как оформить тапу, который является свидетельством прав собственности на объекты недвижимости в Турции.

Расходы на оформление тапу

Получение тапу связано с несколькими важными затратами. Во-первых, налог, который необходимо уплатить при переходе прав собственности, колеблется от 2% до 4% от оценочной стоимости недвижимости. Во-вторых, стоит учесть оплату государственной пошлины за оформление документов и услуги переводчика, которые, как правило, составляют около 200 евро.

Как правильно заполнить тапу

Теперь давайте подробнее рассмотрим, как правильно заполнить тапу, состоящий из четырех различных разделов.

Первый раздел: Информация о местоположении

В первом разделе указаны данные о местоположении и адресе объекта. Здесь содержатся следующие сведения:

• провинция (i̇li);
• район (i̇lçe);
• квартал или населённый пункт (mahallesi / köy);
• номер земельного участка (ada no) и номер перселя (parsel no);
• размер земельной площади (yüz ölçümü);
• категория недвижимости (niteliği);
• фотография собственника (fotoğraf).

Второй раздел: Информация о недвижимости

Во втором разделе представлена информация, относящаяся непосредственно к объекту, и здесь указываются следующие параметры:

• тип недвижимости (niteliği);
• номер блока, подъезда и этажа (blok no - çiriş - kat no);
• доля в собственности (arsa payi);
• номер независимого элемента (bağımsız bulüm no);
• площадь объекта в квадратных метрах (proje m²);
• номер страницы и записи в реестре (cilt / sayfa no).

Третий раздел: Данные о владельцах

Третий раздел посвящен данным о владельцах. В этом разделе указываются:

• имя и фамилия владельца (adı soyadı / baba adı);
• доля собственности (hissesi).

Четвёртый раздел: Управление реестра недвижимости

Четвертый раздел касается информации, связанной с управлением реестра недвижимости в Турции, и включает в себя:

• тип недвижимости и уникальный номер (taşınmaz tipi / no);
• данные о местоположении (konum bilgisi);
• способ приобретения прав собственности (edinme neder);
• дата оформления и номер регистрации (tescil tarihi / yevmiye no);
• стоимость сделки (işlem bedeli).

Стоимость оформления тапу

Многие задаются вопросом о том, сколько стоит оформление тапу. Цена может варьироваться в зависимости от стоимости объекта и составляет от 2% до 4% от его общей суммы, а также дополнительные расходы порядка 620 евро. Эти расходы могут быть связаны с услугами оценщиков, государственной пошлиной, услугами переводчика и страхованием.

Необходимые документы для получения тапу

Что же необходимо для получения тапу? Вам потребуется подготовить пакет документов, который включает в себя:

• заграничный паспорт с минимальным сроком действия в полгода;
• две фотографии 3х4 см;
• индивидуальный налоговый номер (ИНН) в Турции;
• оценочный отчет на объект;
• страховой полис на случай землетрясений, если речь идет о жилом доме;
• доверенность, если владелец не может лично присутствовать при оформлении.

Процедура оформления тапу

При подаче заявки на тапу необходимо проверить несколько условий: оценочную стоимость объекта, наличие подписанного и оплаченного договора купли-продажи, а также страхование, если объект действительно существует. Важную роль играет наличие ИНН как у покупателя, так и у продавца, а также подтверждение оплаты государственной пошлины и налогов.

Подтверждение подлинности тапу

Для проверки подлинности тапу важно помнить, что только государственный орган вправе его выдавать, и его подлинность можно подтвердить через нотариуса, запросив соответствующую информацию у государственных органов. Это позволит гарантировать, что все права на собственность оформлены и защищены должным образом.

Заключение

В завершение статьи хочу отметить, что понимание системы тапу в Турции является ключевым моментом для всех, кто заинтересован в приобретении недвижимости в этой стране. Тапу — это не просто документ, подтверждающий право собственности, это надежная гарантия прав на землю и строения, которая защищает владельца от возможных споров и рисков в будущем.

Типы тапу

Как я выяснил, существуют два типа свидетельств:

• Красное — для объектов с жилыми или коммерческими зданиями;
• Синее — для земельных участков.

Это разделение упрощает процесс и делает его более прозрачным для покупателей. Специфика, согласно которой для незастроенной земли необходимо подать проект застройки в течение двух лет, служит дополнительным стимулом для ответственного подхода к инвестированию.

Нововведения в системе тапу

Интересно, что с введением новых стандартов тапу, таких как QR-коды и электрическая регистрация, процесс оформления стал гораздо проще и безопаснее. Это показывает, как Турция адаптируется к современным технологиям, стремясь улучшить условия для иностранных инвесторов и облегчить получение документов.

Возможности для иностранцев

Нельзя не упомянуть и о возможности получения вида на жительство или даже гражданства через приобретение недвижимости. Это делает Турцию привлекательным местом для зарубежных граждан, желающих не только инвестировать, но и стать частью живой и динамичной страны.

Заключительные мысли

В заключение, я надеюсь, что данная информация поможет вам лучше понять структуру права собственности в Турции и взвесить все преимущества и риски, связанные с покупкой недвижимости в этой стране. Начиная свое путешествие в мир недвижимости в Турции, важно вооружиться необходимыми знаниями, чтобы ваша инвестиция была успешной и приносила долгожданные плоды.