Будет ли Турция оставаться привлекательной для иностранных инвесторов в 2023 году?

Важные события мая 2023 года

Май 2023 года станет решающим моментом в истории Турции, ведь в этот период состоятся выборы как на пост президента, так и в парламент. На фоне этих значимых событий в стране активно ведется обсуждение множества социальных проблем.

Рост цен на недвижимость

Одним из наиболее острых вопросов стало катастрофическое возрастание цен на жилье, как для покупки, так и для аренды. По данным Endeksa, в 2022 году стоимость квартир и домов в национальной валюте, лирах, поднялась в 2-4 раза.

Если учесть уровень инфляции, то рост цен достиг 57%, что является самым высоким показателем среди всех стран согласно информации Global Property Guide за третий квартал 2022 года.

Арендные ставки

Арендные цены также показали впечатляющие темпы роста:

• Стамбул – 144% по сравнению с предыдущим годом (с ноября по ноябрь);
• Анкара – 163%;
• Анталия – 213%.

Согласно данным, предоставленным турецким статистическим агентством, доля продаж недвижимости иностранцам составляет лишь 4,5%. Для сравнительного анализа, на Кипре этот показатель достигает 20%. Это свидетельствует о том, что рынок недвижимости в Турции в основном ориентирован на потребительский спрос местных жителей.

Интересы местных жителей

Граждане страны активно вкладывают средства в жилье, стараясь защитить свои накопления от высокой инфляции, которая официально достигла 85% в ноябре.

Тем не менее, в популярных туристических регионах, таких как Стамбул и Анталия, продажи недвижимости иностранцам все же составляют значительную часть общего объема рынка.

Инициативы местных жителей

Например, в Аланье, которая особенно популярна среди русскоязычных граждан, местные жители инициировали петицию к мэру с просьбой запретить продажу квартир иностранцам. Похожие предложения выдвинул Кемаль Кылычдароглу, лидер оппозиционной партии и потенциальный соперник действующего президента Реджепа Тайипа Эрдогана на предстоящих выборах.

Предложения о запрете продаж иностранцам

Он предложил ввести пятилетний запрет на продажу недвижимости иностранцам до стабилизации цен на жилье.

Изменение в государственной политике

В текущей ситуации власти, которые ранее с энтузиазмом привлекали иностранных инвесторов, теперь вынуждены вводить ограничения на покупку жилья иностранцами, чтобы защитить интересы национального населения.

Так, в июне прошлого года был повышен минимальный порог для участия в программе "гражданство за инвестиции" с $250,000 до $400,000. В июле более тысячи районов были закрыты для иностранных инвесторов для получения первичного вида на жительство, особенно в тех городах, которые популярны среди зарубежных граждан.

Проблемы с резидентством

Таким образом, хотя инвесторы могут и приобрести жилье, процесс оформления резидентства для них становится усложненным.

Ужесточение требований

В конце декабря поступила информация о более строгих требованиях к объектам недвижимости, которые могут быть приобретены иностранцами для получения гражданства. Кроме того, начиная с 26 декабря, стало отмечаться массовое количество отказов иностранным гражданам в получении или продлении туристических виз, зачастую без каких-либо официальных объяснений.

Заключение

Эти действия подчеркивают изменения в государственной политике, направленной на балансировку интересов местных жителей и иностранных инвесторов, а также на стабилизацию рынка недвижимости в условиях растущей инфляции. Выборы в 2023 году, безусловно, окажут значительное влияние на дальнейшее развитие ситуации в сфере недвижимости Турции и в области миграционной политики.

Изменения в процессе получения вида на жительство в Турции

В последнее время процесс получения вида на жительство в Турции для тех, кто арендует или приобретает недвижимость, претерпел значительные изменения. Ранее этот процесс давал возможность находиться на территории страны от шести месяцев до двух лет, но не допускал легального трудоустройства. Следует отметить, что оформление второго типа вида на жительство, который основан на праве собственности (тапу), по-прежнему доступно. Однако важно знать, что для его получения стоимость имущества должна быть не менее 75 000 долларов США, если квартира или дом находятся в крупных городах, и как минимум 50 000 долларов в менее населенных и востребованных местах.

Проблемы, с которыми сталкиваются соискатели

После начала конфликта в 2022 году, многие граждане России и Украины начали активно рассматривать Турцию как место для временного или постоянного проживания. Тем не менее, те, кто не успел оформить вид на жительство до 26 декабря 2022 года, столкнулись с проблемами и отказами, что заставило их срочно пересматривать планы. В условиях текущей нестабильности и изменений, можно ли считать Турцию по-прежнему привлекательной для покупки недвижимости и переезда? Какие шаги предпринять тем, кто уже владеет жильем или собирается его приобрести? Мы обратились к экспертам в этой области, чтобы получить их мнения.

Неоднозначность ситуации

Интересно, что информации о причинах отказов в выдаче туристического вида на жительство весьма ограничено, а ее источники зачастую противоречат друг другу. Ситуация в разных регионах страны, а порой даже в пределах одного города, может существенно различаться:

• Некоторые банки получают одобрение;
• Другие, напротив, сталкиваются с отказами;
• Логика этих решений часто остается неясной.

Текущая ситуация с выдачей туристического вида на жительство

Что же на самом деле происходит с процессом выдачи туристического вида на жительство в Турции? Присутствует ли приостановка только для граждан России, или дело касается всех иностранцев в целом? Мы также будем ожидать официальных комментариев от властей. Один из специалистов, Сергей Волченков, который занимает пост директора по развитию в компании Tolerance-Homes, отметил, что "в условиях выборов, процесс получения туристического вида на жительство в Турции стал напоминать лотерею. Многие сталкиваются с отказами даже в тех регионах, где прежде все было доступно." Эти трудности стали возникать с конца декабря 2022 года и продолжаются.

Требования для подачи заявки

Теперь, подавая заявку на получение такого вида на жительство, соискатели часто столкнутся с требованиями предоставить документы, подтверждающие их занятость на родине или финансовую состоятельность. К сожалению, на данный момент от властей не поступило никаких официальных заявлений, которые бы проясняли текущую ситуацию.

Исключения и условия для граждан Украины

Важно отметить, что сложности с получением туристического вида на жительство не затрагивают категорию лиц, имеющих право собственности на недвижимость. Кроме того, стоит акцентировать внимание на том, что гражданам Украины по-прежнему выдают вид на жительство на прежних условиях, без значительных изменений в правилах. В текущих условиях получение вида на жительство в Турции требует вовлеченности и внимательности, что важно учитывать при принятии решений.

Изменения в получении туристического ВНЖ

В последние месяцы произошли значительные изменения в процессе оформления туристического вида на жительство (ВНЖ) для иностранцев. Об этом сообщила Ксения Балджи, занимающая должность исполнительного директора компании Liga Real Estate. Эти новшества касаются не только граждан из России, но и других иностранных граждан, что вызывает широкий резонанс.

Региональные различия

Различия в отношении к украинским гражданам могут возникать в зависимости от конкретного региона, однако такая практика не является универсальной и варьируется по местоположению. На текущий момент отсутствуют официальные разъяснения по поводу того, кто имеет право на оформление туристического ВНЖ. В связи с этим, было направлено множество запросов в миграционные органы тех городов, где сосредоточено наибольшее количество иностранцев.

Ответы от миграционных служб подтвердили полную приостановку выдачи туристического ВНЖ для всех категорий граждан.

Условия получения ВНЖ в отдельных регионах

По неподтвержденной информации, в регионах Турции, не являющихся популярными среди туристов, таких как Бурса, Конья и Хатай, существует вероятность оформления данного вида ВНЖ. Тем не менее, эта информация требует подтверждения.

Посещение миграционной службы

Анастасия Кезик, директор по маркетингу компании Alanya Property Sales, отметила важные моменты, выявленные во время визита в миграционную службу в Алании. В ходе этого визита не было замечено упоминаний об официальных приостановках выдачи ВНЖ, за исключением так называемых «закрытых» территорий.

Однако на сегодня в миграционных службах стал проявляться интерес к финансовым показателям заявителей. В частности, если у человека есть счет в турецком банке с выпиской, где указаны ежемесячные расходы от 15 000 лир, этого зачастую бывает достаточно для получения ВНЖ. В крайнем случае возможно использование выписки из российского банка, но при условии, что она отражает расходы на территории Турции.

Требования к заявителям

Следует учесть, что теперь при обращении в миграционную службу необходимо заполнение анкеты с указанием источников дохода.

Отказы в выдаче ВНЖ

На данный момент клиенты нашего агентства не сталкивались с отказами в получении ВНЖ, хотя представители миграционной службы указали, что продление ВНЖ на основе аренды без дополнительных оснований, таких как учеба или медицинское лечение, больше не будет возможным.

Покупка недвижимости для получения ВНЖ

Некоторые граждане задаются вопросом, что делать тем, кто намерен приобрести недвижимость в Турции для получения ВНЖ. Сергей Волченков сообщил, что на данный момент не наблюдается отказов в выдаче или продлении ВНЖ в рамках программы TAP, связанной с покупкой жилья. Учитывая важность данного сегмента для экономики Турции, скорее всего, не стоит ожидать полного закрытия этой возможности.

Есть вероятность, что могут быть введены более строгие ограничения, но полного отказа в этом вопросе, вероятно, не произойдет.

Рекомендации по покупке недвижимости

Ксения Балджи вновь подчеркнула, что если получение ВНЖ является основной причиной приобретения недвижимости, рекомендуется рассматривать готовые варианты, находящиеся в тех районах, где предоставление такого вида на жительство не вызывает трудностей. Важно, чтобы такие варианты соответствовали критериям программы TAP.

Желательно следить за актуальными требованиями и изменениями, чтобы избежать неожиданных ситуаций, связанных с миграционными вопросами.

Потенциальные риски инвестирования в недвижимость

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость на этапе строительства могут быть сопряжены с определенными рисками. Основная причина заключается в том, что существует возможность того, что к окончанию строительных работ, которые обычно занимают от полутора до двух лет, данный район может оказаться недоступным для оформления первичного вида на жительство для иностранных граждан. На сегодняшний день никто не в состоянии дать гарантии, что подобная ситуация не возникнет в будущем.

Что делать с кадастровой стоимостью

Что же касается тех, кто уже приобрел квартиру, но кадастровая цена ее чуть ниже минимально установленного порога для вторичного вида на жительство, то Ксения Балджи разъясняет важность различия между кадастровой стоимостью и профессиональной оценкой недвижимости, так как эти термины не эквивалентны. Кадастровая стоимость — это информация, отраженная в документах на объект и служащая основой для выбора жилья в целях получения гражданства. В то время как для получения вида на жительство нужна именно экспертная стоимость, близкая к рыночной.

Примеры ценовой политики в разных регионах

Например, на рынке Аланьи практически невозможно найти квартиры, стоимость которых проседает ниже 100 000 евро, поэтому любой объект недвижимости, приобретенный в этом регионе, удовлетворит критериям для оформления вида на жительство. А вот в Мерсинестартовые цены составляют около 60 000–65 000 евро. Для достижения необходимой суммы в 75 000 евро потребуется инвестировать в квартиру чуть большей площади, что, в свою очередь, подразумевает и более высокую цену.

Повторная экспертиза недвижимости

Если вы уже приобрели недвижимость ранее и у вас имеется экспертная оценка с низкой стоимостью, вы имеете возможность инициировать повторную экспертизу. По действующему законодательству вы можете запросить повторную оценку один раз в течение года. Возможно, с момента вашей предыдущей покупки рыночная стоимость недвижимости выросла и соответствует установленным требованиям.

Варианты для уже приобретённой недвижимости

Сергей Волченков замечает, что если вы уже стали владельцем квартиры в Турции, но её экспертная цена не дотягивает до необходимого порога, вам стоит рассмотреть вариант получения туристического вида на жительство, подтвердив свое заявление через наличие собственности.

Анастасия Кезик добавляет, что если вы приобрели квартиру ранее, и ее кадастровая стоимость ниже 75 000 евро, но у вас отсутствует экспертная оценка, можно попробовать подать заявку на туристическую визу, предоставив документы, свидетельствующие о ваших финансовых ресурсах, к примеру, выписку из банка.

Получение вида на жительство через аренду

Что касается тех, кто планировал получить вид на жительство через аренду, Сергей Волченков уточняет, что в случае, если вам отказали в туристической визе на основании аренды, вы не сможете повторно подать заявку на тот же тип визы в течение полугода.

Перед началом нового календарного года наблюдается привычный спад в активности на рынке, поскольку многие люди заняты подготовкой к праздничным данным. Тем не менее, в текущий момент мы снова замечаем рост числа запросов на аренду жилья.

Рост интереса к аренде жилья

Сергей Волченков указывает, что интерес к аренде недвижимости в Турции для получения вида на жительство может уменьшиться, если соответствующие органы не дадут четких разъяснений в ближайшее время. В начале 2023 года ситуация на рынке характеризуется высокой динамикой: покупательский интерес остается на достаточно высоком уровне, и согласно прогнозам, он будет продолжать расти.

Новая программа государственной помощи

Одним из факторов, который может способствовать увеличению продаж, станет новая программа государственной помощи по кредитованию, старт которой ожидается в этом месяце. Хотя программа ориентирована в первую очередь на граждан Турции, ее последствия будут значительно сказываться на всей сфере недвижимости.

Изменения в программе инвестиционного гражданства

Что касается гражданства, то в программе инвестиционного гражданства произошли серьезные изменения. Можно ли было раньше приобретать два объекта стоимостью по 200 000 долларов для получения гражданства? Это вопрос сейчас требует уточнений. Сергей Волченков подчеркивает, что с конца января 2023 года в Турции вступают в силу изменения, которые, хоть и являются техническими, имеют большое значение.

Ключевые изменения

• Приобретение недвижимости в новостройках: Если вы собираетесь приобретать недвижимость в новостройке через нотариальный договор, то как минимум один объект нужно будет оформить по этому договору. Это означает, что нельзя будет покупать несколько квартир у разных застройщиков или в разных жилых комплексах для получения гражданства. К учету принимаются только квартиры, приобретенные у одного застройщика, даже в пределах одного жилого комплекса.
• Вторичный рынок недвижимости: Данное правило не будет распространяться на вторичный рынок и объекты первичной недвижимости, находящиеся на завершающей стадии строительства, которые подлежат оформлению в кадастре и тапу. В таких случаях остается возможным приобретение нескольких объектов, которые соответствуют условиям программы инвестиционного гражданства.
• Правила родства: Недвижимость, покупаемая в рамках этой программы, не может принадлежать гражданам Турции, состоящим в прямом родстве с иностранным покупателем. Это важное требование следует учитывать при принятии решения о покупке.
• Использование объекта для получения гражданства: Один объект можно будет использовать для получения гражданства только один раз. Кроме того, запрещается оформление недвижимости на долевую собственность. Для участия в программе управление тапу будет оформлено на имя основного заявителя, а его семья – супруг(а), несовершеннолетние дети и иждивенцы – также смогут претендовать на получение гражданства.

Влияние изменений на инвестиционный климат

Цель этих изменений – внести ясность в процесс получения гражданства через инвестиции, что должно позитивно сказаться на инвестиционном климате и привлечь больше иностранцев, желающих купитьнедвижимость в Турции. Таким образом, новые регуляции на рынке недвижимости создают как возможности, так и ограничения для потенциальных инвесторов и мигрантов, стремящихся получить гражданство.

Ожидания потенциальных покупателей

Замечается, что многие потенциальные покупатели по-прежнему ждут новых правил, желая разобраться во всех новых аспектах, прежде чем принимать решение о вложении средств в турецкую недвижимость.

Ограничения на объекты недвижимости для гражданства

В рамках данной программы существуют определённые ограничения по отношению к объектам недвижимости, которые можно использовать для получения гражданства. Прежде всего, не подходят для этой программы те недвижимые активы, которые были переданы гражданину Турции или иностранной юридической компании за последние три года.

Также не могут быть приняты в расчет объекты, ранее принадлежавшие гражданам Турции, получившим паспорт страны благодаря инвестициям. Дополнительно, исключаются и те активы, которые находятся под контролем компаний, чьими учредителями или близкими родственниками является сам покупатель.

Это относится и к организациям, зарегистрированным в соответствии с пунктом 36 закона номер 2644. Важно отметить, что сюда входят компании, в которых доля иностранного учредителя превышает 50%, или решения по управлению принимаются только им.

Правила аренды и продажи недвижимости

Следует подчеркнуть, что если вы решили приобрести квартиру для получения гражданства, вы можете сдавать её в аренду без каких-либо ограничений. Однако, такой объект не подлежит продаже в течение первых трёх лет после покупки.

В течение этого времени вы не можете перепродать недвижимость, иначе ваше гражданство может быть аннулировано – это правило исключает возможность передачи объекта предыдущему владельцу. Если же ваш объект недвижимости будет приобретён иностранным гражданином, он также не сможет заново участвовать в программе "гражданство за инвестиции", так как у него будет право собственности на эту недвижимость.

Аренда недвижимости для получения гражданства

Многие эксперты сообщают, что аренда купленного для получения гражданства жилья разрешена, и многие клиенты на практике используют данный подход, покупая, например, две квартиры: одну для проживания, другую — для сдачи в аренду.

Однако, мера, которую стоит учитывать — это то, что нельзя сдавать в аренду квартиру, если на этом объекте прописан сам владелец.

Повышение инвестиционного порога

Что касается возможного повышения порога для финансовых затрат на недвижимость, мнения экспертов разделились. Некоторые, такие как Ксения Балджи, считают, что такое изменение может произойти после выборов, запланированных на май 2023 года.

Рекомендации по выбору недвижимости

При выборе недвижимости для получения гражданства целесообразно ориентироваться на объекты с высокой кадастровой стоимостью. В текущем году наблюдается рост кадастровой стоимости, что вызвано усилиями властей по предотвращению занижения цен со стороны застройщиков, как это наблюдалось ранее.

• Рекомендуется обращать внимание на объекты, которые были в собственности турецких граждан или компаний не менее трех лет.
• Также следует взять в расчет возможности инвестирования в коммерческую недвижимость, так как она, как правило, имеет более высокую кадастровую стоимость по сравнению с жилыми секторами и может обеспечить стабильный, если не гарантированный, доход.

Такие объекты продолжают быть интересными для инвесторов, которые желают получить гражданство через приобретение недвижимости в Турции.

Изменения в законодательстве и возможности для инвестиций

Анастасия Кезик сообщила о том, что недавние изменения в законодательстве заметно ограничили выбор объектов для оформления гражданства. Тем не менее, альтернативы для инвестирования все еще существуют, и при правильном подходе можно найти выгодный вариант. Сергей Волченков настоятельно рекомендует рассматривать покупку недвижимости, у которой рыночная стоимость превышает определённые минимальные пороги: 50 000 долларов или 75 000 долларов в зависимости от типа желаемого статуса.

Следует подчеркнуть, что многие ошибочно думают, что данная сумма должна отображаться непосредственно в договоре. На самом деле, по требованиям законодательства эта информация должна содержаться в отчете эксперта, который необходимо получить до подписания договора купли-продажи.

Опасения на рынке недвижимости и влияние выборов

Ксения Балджи высказала свои мысли о том, как предстоящие выборы могут повлиять на ситуацию в сегменте недвижимости. По её мнению, если текущая власть останется на своих местах, активность на рынке будет продолжать расти: как спрос, так и цены на жилую недвижимость будут увеличиваться.

Однако стоит настороженно отнестись к возможному увеличению порогов инвестиций для получения вида на жительство или гражданства. Даже в случае смены власти вряд ли будет введен строгий запрет на продажу объектов недвижимости иностранцам. Это предложение, выдвинутое оппозиционной партией, было воспринято негативно как среди их сторонников, так и среди тех, кто активно ведет бизнес в области строительства и зависят от продаж иностранным клиентам. Все понимают, что без притока иностранного капитала экономическая ситуация в Турции может существенно ухудшиться.

Основные моменты, на которые стоит обратить внимание

• Не ожидается ослабления миграционной политики перед выборами. В 2023 году возможны новые ограничения, такие как повышение минимальных сумм инвестирования и закрытие некоторых регионов для иностранных покупателей.
• Введение полного запрета на продажу недвижимости иностранцам, даже в случае прихода к власти оппозиции, маловероятно.
• Наибольшие риски касаются тех, кто собирался добиться получения вида на жительство через аренду. Эти лица обязаны подтвердить уровень дохода, который они получают за пределами Турции. Согласно требованиям, сумма должна составлять не менее 650 долларов на человека, что соответствует полутора минимальным зарплатам.

Документы от работодателя должны быть нотариально заверены и иметь апостиль. Но даже наличие выписки о движении средств на счету в турецком банке и подтверждения дохода не дает 100% гарантии получения временного вида на жительство. Также важно отметить, что оспорить свои права в турецком суде крайне сложно, и многие сталкиваются с различными проблемами в этой области.

Рекомендации по приобретению недвижимости

Если вы планируете купитьквартиру в Турции для оформления вида на жительство, разумнее выбирать объект, который стоит больше 75 000 долларов, как по экспертизе, так и по кадастровой стоимости. На сегодняшний день акцент делается преимущественно на оценочную стоимость, но есть вероятность, что в будущем также будут учитываться данные кадастра.

Необходимо помнить, что для получения вида на жительство жилье должно быть оформлено на одного владельца, однако его семья сможет оформить временный вид на жительство. Этот момент стоит учитывать при выборе недвижимости, чтобы избежать потенциальных осложнений в будущем.

Заключение

Незадолго до выборов в Турции ситуация на рынке недвижимости и с выдачей видов на жительство стала свидетелем значительных изменений, которые могут оказать серьезное влияние на будущие инвестиционные решения как для местных жителей, так и для иностранных граждан. Как я описал в статье, резкий рост цен на жилье и арендные ставки, а также ужесточение норм в области иммиграционного законодательства, значительно изменили ландшафт для тех, кто рассматривает возможность покупки недвижимости в стране.

Многие иностранцы, особенно с учетом нестабильной политической ситуации и экономических трудностей, оказываются перед необходимостью пересматривать свои планы. Турция, ранее воспринимаемая как привлекательное направление для инвестиций, теперь может вызвать у потенциальных покупателей больше вопросов, чем уверенности. Подавляющее большинство россиян и украинцев, которые приехали в Турцию в поисках новой жизни, сталкиваются с трудностями получения туристического вида на жительство, что дополнительным образом усложняет ситуацию.

Перспективы рынка недвижимости

Тем не менее, даже в условиях неопределенности, многие эксперты все еще сохраняют оптимизм относительно долгосрочных перспектив турецкого рынка недвижимости. Такие факторы, как:

• Развитие инфраструктуры
• Рост числа туристов
• Стабильный внутренний спрос

могут в дальнейшем подтолкнуть рынок к восстановлению. Важно обращать внимание на актуальные изменения и адаптировать свои подходы к инвестициям в соответствии с новыми реалиями.

Рекомендации для покупателей

Для тех, кто уже приобрел недвижимость или планирует это сделать, разумный подход подразумевает соблюдение внимательности и готовности к адаптации. Я рекомендую будущим покупателям и инвесторам:

• Тесно взаимодействовать с профессионалами
• Следить за последними новостями, чтобы оставаться в курсе всех изменений, происходящих на рынке

В завершение, можно сказать, что текущие реалии требуют от нас не только готовности к изменениям, но и активного поиска информации и поддержки. Понимание текущей ситуации и тенденций, а также готовность к адаптации станут ключевыми факторами для успешного инвестирования и проживания в Турции в будущем.