Квартира в Мегви

В Мегви цены на квартиры существенно ниже пляжных зон Бали. Типичные диапазоны: студии 40 000–90 000 USD (≈600–1,350 млн IDR), 1–2 спальни 80 000–250 000 USD (≈1,2–3,75 млрд IDR). Пример средняя цена по городу около 140 000 USD (≈2,1 млрд IDR). Цены зависят от близости к туристическим маршрутам и качества отделки.

Покупка квартиры в Мегви сама по себе не дает ВНЖ или гражданства. Для легализации иностранцы используют KITAS (работа, пенсионный), инвесторский KITAS через регистрацию компании (PMA) или долгосрочную аренду. Типичная долгосрочная аренда оформляется на 25+ лет с возможностью продления по контракту, но права и условия нужно закреплять в договоре.

Основные расходы: BPHTB (налог на передачу) примерно 5% от стоимости, НДС 10% на новые коммерческие объекты, нотариальные и регистрационные сборы ~1–2%, возможные банковские комиссии и агентские сборы. В сумме транзакционные расходы обычно составляют 5–15% от цены покупки, в зависимости от типа объекта и статуса сделки.

Иностранец не может получить Hak Milik (полную собственность). Доступны Hak Pakai или долгосрочная аренда; права зависят от договора. Риски: некорректные титулы, ограничения по прибрежным и сельскохозяйственным зонам, ненадлежащая регистрация. Необходима тщательная проверка прав на землю и оформление через регистрационные органы.

Грубо ожидаемая валовая доходность 4–7% годовых для апартаментов; в пик сезона краткосрочная аренда может повышать доход, но сезонность снижает заполняемость. Чистая доходность после налогов и управления обычно 2,5–5%. Локация, дистанция до пляжей и инфраструктуры определяют ставку аренды и окупаемость.

Ипотека для иностранцев возможна, но ограничена. Банки требуют KITAS или постоянный доход в стране, первоначальный взнос часто 30–50%, сроки 5–15 лет и процентные ставки в районе 6–12% годовых. Многие покупатели используют международное финансирование, личные средства или рассрочку по договору аренды.

Процесс: предварительная проверка титула, переговоры и задаток, подготовка договора продажи, нотариальное оформление и регистрация в земельном реестре (BPN). Типичные сроки сделки 1–3 месяца при чистом титуле; длительнее при необходимости легализации прав или получения дополнительных разрешений.

Ликвидность в Мегви ниже, чем в курортных районах Бали. Продажа квартиры обычно занимает 6–24 месяцев в зависимости от локации и цены. Объекты ближе к дорогам, инфраструктуре и туристическим направлениям продаются быстрее; удаленные объекты требуют ценовых скидок и активного маркетинга.