Вилла в Других острова-Ломбок

Виллы в городе Другие острова-Ломбок стоят примерно от 1 до 50+ млрд IDR. Примерные сегменты: бюджетные 1–3 млрд IDR (≈70–200 тыс. USD), средний класс 3–10 млрд IDR (≈200–670 тыс. USD), люкс и пляжные 10–50+ млрд IDR (≈670 тыс.–3+ млн USD). Средняя по рынку около 4–8 млрд IDR (≈270–530 тыс. USD).

Иностранцы не получают Hak Milik; используют Hak Pakai (право пользования) или аренду земли (leasehold) обычно 25–30 лет с продлением, либо покупают через зарегистрированную PT PMA (корпоративная структура). Номинальные схемы рискованы и незаконны. Рекомендуется оформление через юридическую структуру и нотариуса.

Покупка виллы напрямую не даёт ВНЖ или гражданства. Для ВНЖ возможны KITAS через инвестиции в PT PMA; минимальные требования капитала в таких схемах обычно порядка ~10 млрд IDR для статуса инвестора/компании. Есть также пенсионные и рабочие визы с отдельными условиями.

Грубая годовая валовая доходность вилл в Другие острова-Ломбок обычно 6–10% при профессиональном управлении. Сезонная заполняемость варьирует 40–75% в год в зависимости от локации и маркетинга. Чистая доходность после расходов и налогов обычно ниже на 20–40%.

Ежегодный налог на недвижимость (PBB) невысокий — порядка 0,01–0,3% от оценочной стоимости; налог на доход от аренды для нерезидентов часто удерживается по ставке около 20% или зависит от структуры; корпоративный/физический налог прогрессивен (до ~30%). Также коммунальные платежи и страхование.

Местные банки редко кредитуют иностранцев без резидентства; типичные варианты — банковские кредиты для резидентов или PT PMA; аванс 30–50%, срок 10–15 лет, LTV невысокий. Многие иностранцы пользуются наличными, зарубежными кредитами или частным финансированием.

Проверяйте тип права на землю (Hak Milik/Hak Pakai/HGB), забор долгов и обременений, IMB (разрешение на строительство), наличие электричества/воды/дороги, цепочку передачи титула у нотариуса. Юридическая и техническая проверка обычно занимает 2–4 недели; регистрация и переход прав — до 1–3 месяцев.

Ежегодное обслуживание обычно 1–3% от стоимости недвижимости или 5–10% от годовых доходов от аренды. Управляющие берут 15–30% от дохода за полный сервис (бронювання, уборка, обслуживание). Ремонтные работы по потребности; резервный фонд на непредвиденные расходы — 3–6% годового бюджета.