Дом в Кангу-Падонане

Дома в Кангу-Падонан варьируются широко: от примерно $120 000 до $1 800 000 в зависимости от локации и класса. Типичный средний сегмент — $250 000–$600 000. Средняя цена по городу около $380 000 (~5,7 млрд IDR). Цены зависят от близости к пляжу, размера участка и состояния виллы.

Покупка дома в Кангу-Падонан сама по себе не дает ВНЖ или гражданства. Возможные пути: пенсионный KITAS (от 55 лет), рабочий KITAS, или Investor KITAS через регистрацию PT PMA — требует значительных инвестиций и оплаченного уставного капитала (приблизительно IDR 10 млрд). Гражданство получить сложно и отдельное от владения недвижимостью.

Иностранцы обычно используют долгосрочную аренду (lease, 25–30 лет с продлением) или покупают через PT PMA, чтобы получить право пользования. Прямое freehold (Hak Milik) доступно только гражданам. Номинальные схемы с индонезийским владельцем рискованны и юридически ненадежны.

Основные расходы: BPHTB (налог на приобретение) около 5% налоговой базы, нотариальные и регистрационные ~1–2% сделки, возможный подоходный налог при продаже, ежегодный земельный налог PBB — около 0.1% от кадастровой стоимости. Дополнительно коммунальные платежи и плата за обслуживание при владении виллой.

Короткосрочная аренда вилл в Кангу-Падонан показывает грубую доходность 5–8% годовых, чистая после расходов — примерно 3–6%. Заполняемость варьирует 50–70% в зависимости от сезона и качества жилья. Доходность выше у объектов ближе к пляжу и с хорошей маркетинговой поддержкой.

Средняя стоимость строительства/реновации в Кангу-Падонан ~IDR 4–12 млн/м2 (~$270–$800/м2) в зависимости от качества материалов. Небольшая реновация 4–6 месяцев, капитальное строительство или большая реконструкция — 8–18 месяцев с учетом разрешений и поставок.

Проверяйте вид земельного сертификата, историю прав собственности, отсутствие залогов и уплаты BPHTB/PBB, наличие разрешения на строительство (IMB) и физическое состояние. Сделка через уполномоченного нотариуса, безопасный депозит и проверка продавца — стандарт. Схемы с номиналами и устные соглашения — основные риски.

Кангу-Падонан близок к пляжам, кафе и инфраструктуре — это повышает спрос и стоимость домов. До аэропорта Нгурах-Рай обычно 30–60 минут в зависимости от трафика. Учитывайте пробки, доступность воды и дренаж: в некоторых районах возможны перебои, что влияет на будущие расходы и привлекательность для арендаторов.