Дом в Буките-Пекату

Иностранцы в Букит-Пекату редко получают право свободного владения (Hak Milik). Чаще используют Hak Pakai (право пользования), долгосрочную аренду (lease) на 25–99 лет или покупку через местную компанию с ограничениями. Важно проверять документы, условия пролонгации и юридическую прозрачность сделки.

Ценовой диапазон домов в Букит-Пекату примерно от 2 до 50+ млрд IDR (≈130–3 300+ тыс. USD). Средняя цена по городу обычно около 8–12 млрд IDR (≈550–800 тыс. USD), в залежности от близости к побережью, вида и состояния виллы. Высококлассные объекты могут стоить дороже.

Покупка дома в Букит-Пекату сама по себе не дает гражданства или автоматического ПМЖ. Можно оформлять временный вид на жительство (KITAS): туристический/рабочий/инвестиционный или пенсионный KITAS. KITAS обычно выдается на 1 год с ежегодным продлением; пенсионный KITAS доступен при соблюдении требований по возрасту и доходу.

Для долгосрочной аренды в Букит-Пекату типичная валовая доходность 4–6% годовых. Краткосрочная аренда (туризм) может давать 7–12% валовой доход при хорошей заполняемости (50–75%). Чистая доходность после расходов и управления часто уменьшается на 30–50% от валового показателя.

При покупке предусмотрены сборы: налог на переход прав (обычно около 5% от цены), нотариальные и регистрационные расходы 1–3%. Ежегодный налог на имущество (PBB) невысокий — обычно менее 0,5% от кадастровой стоимости. Налог с дохода от аренды зависит от налогового статуса и может составлять порядка 10% и выше.

Типичный процесс: предварительная проверка и договор задатка 2–4 недели, подготовка документов и оплата — 2–6 недель, регистрация прав и окончательный расчет — 2–6 недель. В сумме оформление занимает обычно 1–3 месяца при отсутствии споров и готовности сторон.

Риски: юридические проблемы с правом на землю, сезонность турпотока, эрозия и ограничения зонирования, валютный риск. Минимизировать: проводить тщательный due diligence, страховать недвижимость, требовать прозрачные права доступа/пролонгации, держать резерв на ремонт и выбирать проверенных менеджеров по аренде.

Ипотека для иностранцев в Букит-Пекату ограничена: банки чаще требуют вид на жительство (KITAS) или местную компанию. Обычные условия: первоначальный взнос 30–40%+, срок до 15–20 лет, ставка примерно 7–12% годовых в зависимости от банка и валюты. Часто более реалистичен вариант наличной покупки или финансирования продавцом.