Квартира в Буките-Паданге Паданг

Рыночные ориентиры для квартир в Букит-Паданг Паданг: студии 50–120 тыс. USD (≈750–1 800 млн IDR), 1‑комн 80–220 тыс. USD (≈1,2–3,3 млрд IDR), 2‑комн 150–450 тыс. USD (≈2,25–6,75 млрд IDR). Средняя цена по городу чаще в районе 180–250 тыс. USD (≈2,7–3,75 млрд IDR). Цены зависят от вида на море, удаленности пляжа и состояния объекта.

Покупка квартиры в Букит-Паданг Паданг сама по себе не дает ВНЖ или гражданства. Иностранцы обычно получают KITAS через работу, инвестиции в бизнес (через PT PMA) или специальные программы; сроки оформления KITAS — 1–3 месяца. Есть отдельные долгосрочные визы для инвесторов/владельцев жилья, но они не равнозначны гражданству.

Средняя валовая доходность краткосрочной аренды в Букит-Паданг Паданг обычно 6–9% годовых; при сильной сезонности и управлении — до 10%. Чистая доходность после налогов, уборки и комиссий чаще 3–6%. Средняя загрузка 50–70% в год; окупаемость при средней стратегии 10–18 лет.

Иностранцы в Букит-Паданг Паданг чаще покупают квартиры на основании Hak Pakai (право пользования) или через договор аренды (leasehold). Альтернатива — покупка через зарегистрированную иностранную компанию (PT PMA). Сроки стандартной сделки 4–12 недель, Hak Pakai выдается обычно на 25–30 лет с возможностью продления до общего срока 60–80 лет.

Риски: проблемы с правом собственности, нелегальные перестройки, ограниченный доступ к коммуналкам и правовым статусам. Минимизируйте: проверка титула и документов нотариусом 2–4 недели, инженерная инспекция, проверка статуса Hak Pakai/lease за 1–2 недели, банковская гарантия депозита и прозрачный договор с четкими сроками передачи.

Типичный цикл сделки: резервный депозит (1–7 дней), проверка документов и due diligence (2–4 недели), подписание предварительного договора и оплата (1–2 недели), оформление титула и нотариальные процедуры (2–6 недель). В сумме 4–12 недель при отсутствии препятствий.

Косметический ремонт квартиры в Букит-Паданг Паданг стоит примерно 150–300 USD/м2 и занимает 2–4 недели. Капитальный ремонт — 400–800 USD/м2 и 4–8 недель. Дополнительно учтите мебель и технику 3–8 тыс. USD для 1‑2‑комнатной квартиры. Сроки зависят от логистики и наличия материалов.

Основные расходы: налог при передаче прав (BPHTB) около 5% от налоговой базы, нотариальные и регистрационные сборы ~0,5–1,5% сделки, ежегодный местный налог PBB небольшой — порядка 0,1% от кадастровой стоимости. Доход от аренды облагается налогом — эффективная ставка 10–15% в зависимости от статуса налогоплательщика и формата дохода.