Квартира в Буките-Гоагонге

Ценовой диапазон квартир в Букит-Гоагонге обычно составляет примерно 50 000–400 000 USD (≈750 млн–6,0 млрд IDR). Студии и маленькие апартаменты — в нижней части диапазона (50–120 тыс. USD), 1–2 спальни и современные комплексы — 120–250 тыс. USD, люксы и пентхаусы — до 400 тыс. USD. Средняя рыночная цена по городу ~120–140 тыс. USD (≈1,8–2,1 млрд IDR).

Покупка квартиры в Букит-Гоагонге прямо не дает ВНЖ или гражданства. Долгосрочные визы возможны: пенсионный KITAS (обычно от 55 лет, ежегодное продление), рабочий/инвестиционный KITAS через PT PMA (требует регистрация компании и минимум капитализации порядка 10 млрд IDR). Гражданство получить можно лишь отдельной процедурой с длительным пребыванием и выполнением требований законодательства.

Иностранцам обычно предлагают право пользования (Hak Pakai) или договор аренды (leasehold). Свободная собственность (SHM) доступна только гражданам Индонезии. Leasehold стандартно 25–30 лет с возможностью продления; для комплексов с «страта title» оформляется Hak Pakai под апартамент. Важно проверять сертификаты и условия продления прав.

Ожидаемая брутто-доходность: при посуточной аренде 6–12% годовых, при долгосрочной аренде 4–6% годовых. Средняя заполняемость для туристических объектов 50–70% в год; после вычета управления, налогов и обслуживания чистая доходность обычно 3–8% годовых. Сезонность и местоположение в Букит-Гоагонге сильно влияют на показатели.

Основные расходы: налог на передачу (BPHTB) ≈5% от стоимости сделки, нотариальные/регистрационные сборы 0,5–1,5%, расходы на оформление прав (регистрация) и местные сборы. Ежегодный налог на имущество (PBB) невысокий — порядка 0,1–0,3% от оценочной стоимости; плата кондоминиума/управления зависит от комплекса (может быть 30–300 USD/мес.). Налог на доход от аренды обычно 10–15% в зависимости от статуса налогоплательщика.

Ликвидность зависит от локации и состояния: в активный сезон и для привлекательных объектов продажа занимает 1–6 месяцев; для менее востребованных — 6–12+ месяцев. Регистрация передачи прав и расчеты обычно требуют дополнительно 4–12 недель. Высокая туристическая привлекательность Букит-Гоагонга ускоряет сбыт для объектов под краткосрочную аренду.

Ипотека для иностранцев доступна ограниченно: местные и зарубежные банки могут выдавать кредиты при строгой проверке. Типичные условия — первоначальный взнос 20–30%, срок до 10–15 лет, процентные ставки примерно 7–12% годовых (вариативно). Требуются подтверждение дохода, документы по праву пользования объектом и часто дополнительные гарантии или поручители.

Риски: неправильный титул, «номинальные» схемы, отсутствие разрешений на строительство, обременения. Минимизируйте: проверка титула (SHM/HGB/Hak Pakai), проверка IMB и разрешений, проверка задолженностей, условие расчета через эскроу, официальный договор с четкими сроками и гарантиями, due diligence 2–6 недель и регистрация перехода прав в земельном реестре.