Дом в Бату-лиге

Цены на дома и виллы в Бату-лиг колеблются примерно от $150 000 до $3 000 000. Средняя рыночная цена по району около $600 000. В эквиваленте по курсу ~15 000 IDR/USD это диапазон ~2,25 млрд–45 млрд IDR, средняя ~9 млрд IDR. Низкий сегмент — небольшие дома/студии, верхний — премиум-виллы у моря и большие комплексы.

Прямой свободной собственности (hak milik) иностранцам не положено. Опции: долгосрочная аренда (lease) 25–30 лет с правом пролонгации, покупка через PT PMA (компанию) с правом использования (hak pakai). Инвестиционный KITAS/вид на жительство возможен при инвестировании через PT PMA или по пенсионной визе; KITAS выдается на 1–2 года с продлением, гражданство через покупку недоступно.

Проверяйте тип титула (hak milik, hak pakai, HGB), IMB (разрешение на строительство), PBB (налог на землю/дом), действующие аренды и сервитуты. Риск: фальшивые договоры, незарегистрированные передачи. Срок проверки документов у нотариуса и юриста 1–4 недели; требуйте копии сертификатов и историю прав собственности.

Гросс-доходность по краткосрочной аренде в Бату-лиг обычно 5–8% годовых; чистая после управления и налогов — примерно 3–6%. Окупаемость при стабильной загрузке 12–20 лет. Сезонная загрузка варьирует 60–75%; в пиковый сезон доходы значительно выше, но требуется активное управление и маркетинг.

Индонезийские банки редко кредитуют иностранных частных лиц без резиденции. Обычные условия для нерезидентов: первоначальный взнос 30–50%, срок 5–15 лет, ставка выше местной. Альтернатива — финансирование из страны происхождения, структурирование через PT PMA или привлечённые инвесторы. Требуется подтверждение дохода и документооборот.

Ежегодный земельный/имущественный налог (PBB) обычно невысок и исчисляется от налогооблагаемой стоимости (порядка десятков сотых процента). Налог с дохода от аренды облагается по ставкам: корпоративная ставка ~22% при владении через PT PMA, для физических лиц действует прогрессивная шкала до ~30%. При продаже налог облагается как доход/корпоративная прибыль. Дополнительно возможен НДС 10% для новых коммерческих объектов.

Типичные расходы: техническое обслуживание 1–3% от стоимости недвижимости в год, управление арендой 15–30% от дохода, коммунальные и зарплаты персонала зависят от размера — часто $200–800 в месяц для стандартной виллы. Пример: при доме за $600 000 годовое обслуживание ~ $6 000–18 000 плюс управленческие расходы.

Если покупка по существующему договору (lease/hak pakai) — оформление сделки и регистрация обычно 1–3 месяца. Через создание PT PMA и оформление прав — 2–4 месяца дополнительно. Оформление KITAS для проживания занимает около 1–3 месяцев при наличии оснований (инвестиция, пенсионная виза). Ремонт и запуск аренды добавляют 1–6 месяцев.