Недвижимость в Цесарице

В Цесарице цены сильно варьируются: квартиры и небольшие дома обычно продают по 900–2 500 €/м², средняя рыночная цена по городу около 1 350 €/м². Целые семейные дома и реставрированные каменные виллы — 70 000–350 000 € в зависимости от площади и вида. Участки у моря и объекты с ремонтом стоят дороже — премия до 30–50%.

Покупка сама по себе не дает автоматического ВНЖ или гражданства. В Хорватии нет общенациональной «золотой визы»: нерезиденты могут получить временный вид на жительство при наличии средств и страховки, постоянный ВНЖ обычно после 5 лет непрерывного легального проживания; гражданство по натурализации требует нескольких лет законного пребывания и выполнения условий (язык, интеграция).

Основные расходы: налог на передачу прав при перепродаже — ~3% от сделки; для новых объектов может применяться НДС 25%. Нотариальные и регистрационные расходы обычно 1–3% плюс фиксированные пошлины. Ежегодный налог на недвижимость в Лика-Сень низкий (десятки–несколько сотен € в зависимости от кадастра). Платится туристический сбор при краткосрочной аренде.

Долгосрочная аренда обычно дает 2–4% годовой доход, посуточная аренда у побережья и близко к туристическим зонам — 4–8% брутто. В Цесарице сезонный спрос концентрируется в июле–августе; заполняемость 40–70% в зависимости от расположения. Учитывайте расходы на уборку, коммуналку, регистрацию в туристическом реестре и туристический налог.

Проверьте выписку из земельной книги, кадастровую карту, право собственности, отсутствие обременений и долгов по коммуналке. Для реконструкции — наличие градостроительного плана и разрешения на строительство. Уточните целевое назначение участка (agri/urban). Потребуются документы продавца, кадастровый план, оценка стоимости для налога и проверка исторических прав на объект.

В Цесарице базовая инфраструктура близка к ближайшему городку: магазины и начальная школа в радиусе 10–20 км. Региональные аэропорты (Задар, Риека) находятся примерно в 1–2 часах езды, Загреб — около 2,5–3,5 часов. Доступ по авто по прибрежным и региональным дорогам; крупные больницы в районных центрах Лика‑Сень.

Граждане ЕС имеют равные права на покупку; не‑EU гражданам требуется согласие властей и проверка права покупки (принцип взаимности). Риски: скрытые обременения, отсутствие разрешений на реконструкцию, сейсмическая активность региона. Рекомендуется проверка в земельной книге и техпаспорте, а также юридическая проверка права собственности.

Средняя стоимость ремонта: косметический — 300–700 €/м², капитальный или реставрация — 700–1 200 €/m². Сроки: квартира 3–6 месяцев, дом 6–12 месяцев, при сложных работах дольше. На начало работ требуется согласование проектов и разрешений (обычно 1–3 месяца). Учтите логистику материалов и сезонные ограничители в регионе.