Стоит ли инвестировать в недвижимость Черногории в 2024 году?

Стоит ли задуматься о покупке жилья в Черногории в 2024 году?

Как можно найти выгодные предложения на приобретение квартир в этом государстве? Какие ключевые моменты следует учесть при покупке недвижимости в этом регионе? На эти и другие вопросы, включая прогнозы по изменениям на рынке, ценовым колебаниям и возможностям для инвестиций в Черногории, ответила Валерия Урсул, генеральный директор агентстванедвижимости Crassula Estate.

Высокие цены на недвижимость и новые налоговые правила

По словам Валерии, на черногорском побережье цены на недвижимость сейчас находятся на достаточно высоком уровне. С началом 2024 года в стране будет введен новый прогрессивный налог на сделки с недвижимостью. Это новшество вызывает множество вопросов, поэтому важно понять, какое влияние оно окажет на покупателей и сам рынок. С 1 января вступает в силу новый закон, касающийся налога на вторичную недвижимость:

• Для недвижимости стоимостью до €150,000 применяется прежний налог в размере 3%.
• На объекты с ценой от €150,001 до €500,000 покупателю нужно будет оплатить фиксированную сумму в €4500 плюс 5% от суммы, превышающей €150,000.
• Для недвижимости, стоимостью более €500,001, налог составит фиксированные €22,000 и 6% от общей стоимости недвижимости.

Стоит отметить, что раньше, до начала 2024 года, действовал единый налог в 3% вне зависимости от ценового диапазона недвижимости. Также интересно, что инвестиции в новостройки не обременены дополнительными налоговыми обязательствами, так как продавцом выступает зарегистрированное юридическое лицо, являющееся плательщиком НДС. Таким образом, изменения в налоговой системе касаются исключительно сделок с недвижимостью, проводимых физическими лицами.

Предпочтения местных жителей и инвесторов

Отметим также, что при покупке жилья есть определенные предпочтения как у местных жителей, так и у зарубежных инвесторов. За последние два года на рынке недвижимостиЧерногории наблюдаются активные изменения, и мотивы покупателей являются весьма разнообразными. В настоящее время рынок начинает возвращаться к предшествующим трендам, где местные жители и граждане соседних стран проявляют интерес к покупке небольших квартир для последующей аренды. В то время как иностранные инвесторы чаще приобретают отели, роскошные виллы и новые туристические комплексы премиум-класса, которые обещают высокую доходность.

Активность на рынке недвижимости

Наибольшую активность на сделках можно наблюдать в знаменитом "золотом треугольнике", куда входят Тиват, Котор и Будва. За последний год заметно активизировался рынок зимнего курорта Колашин в северной части страны. В этом районе строятся современные отели с развитой инфраструктурой, горнолыжными склонами и подъемниками. Это направление представляет особый интерес для инвесторов, так как имеет большой потенциал для увеличения цен и доходности.

Заключение

Следовательно, прежде чем приступить к покупке, необходимо тщательно изучить рынок и налоговые аспекты, чтобы принять осознанное решение и воспользоваться всеми доступными возможностями для успешного вложения. Черногория продолжает оставаться привлекательной для инвестирования в недвижимость благодаря своим уникальным природным условиям и положительной экономической политике.

Введение

В Черногории вновь активно обсуждают план восстановления аэропорта, который находится на севере страны и простаивает уже более 50 лет. Если этот проект будет реализован, это может привести к значительным изменениям в регионе, превратив его в третий международный аэропорт страны.

Состояние рынка недвижимости

Вопрос о недвижимости в разных частях Черногории остаётся актуальным, так как интерес к жилью продолжает расти. Какая же обстановка на рынке? Как изменилось ценообразование за последние годы? С 2019 года средняя стоимость жилья в стране возросла приблизительно на 40%.

• Цены за квадратный метр варьируются от:
• Будва: от €1700 до €6000
• Тиват: от €2300 до €7000
• Котор: от €1900 до €7000
• Бар: от €1400 до €4000

Доступность недвижимости

Анализируя доступность недвижимости в Черногории, стоит отметить, что наибольший интерес наблюдается к домам и квартирам, расположенным в прибрежных зонах, так как туризм является основным экономическим драйвером страны. Из-за этого недвижимость на побережье, особенно в современных туристических районах, таких как Porto Montenegro, Lustica Bay и Porto Novi, отличается высокими ценами.

Эти локации славятся развитой инфраструктурой и наличием собственных маринов. Однако на рынке продолжают появляться новые проекты, которые могут стать интересными предложениями для инвесторов. Восточные регионы, включая северные части страны, демонстрируют потенциал для увеличения цен, особенно с учётом строительства крупных горнолыжных курортов, как в Колашине.

Экономичное жильё

С другой стороны, наиболее экономичное жильё располагается вдали от туристических маршрутов, что делает его более доступным. Например, в општине Бар цены за квадратный метр ниже, что связано с меньшим числом туристов, посещающих этот район.

Приобретение недвижимости иностранцами

Когда речь идёт о покупке недвижимости для иностранных граждан, важно учесть, что местные банки, как правило, не выдают кредиты нерезидентам. Но процесс приобретения недвижимости довольно прост и прозрачен для иностранцев.

• Для покупки потребуется:
• Заграничный паспорт
• Наличие финансов на банковском счете в любой стране

Перед сделкой рекомендуется:

• Убедиться в отсутствии обременений на недвижимость
• Проверить правильность оформления прав собственности у продавца, чтобы избежать будущих проблем

Как правило, нотариус выполняет эту проверку в течение одного-двух дней на основе документации, предоставленной продавцом. Инвестировать в недвижимость в Черногории значит открыть для себя массу возможностей для выгодных вложений и уверенного роста капитала.

Информация о недвижимости

Документ содержит ключевую информацию о недвижимости, такую как ее тип, расположение, площадь, а также данные о владельце и кадастровый номер. В нем также можно найти сведения о любых обременениях или ограничениях, касающихся данного имущества. Для подтверждения законности права собственности продавца, клиент имеет возможность самостоятельно посетить веб-сайт кадастрового органа.

Документы для подписания договора

При подписывании сделки потенциальный покупатель должен иметь с собой свой заграничный паспорт, а продавец обязан предоставить ряд необходимых документов. В их число входят:

• паспорт продавца;
• оригиналы документов, подтверждающие право на недвижимость;
• согласие супруга или супруги на продажу, если продавец состоит в браке;
• справка о состоянии семейного положения, если продавец холост;
• выписка из налогового органа, которая свидетельствует об отсутствии долгов по имущественным налогам;
• квитанции об оплате коммунальных услуг.

Оформление сделки

Оформление сделки осуществляется через договор, который может быть предварительным (преддоговор) или основным (договор о продаже), и подписывается при участии нотариуса. Заключение предварительного договора возможно по инициативе одной из сторон или в ситуации, когда покупается объект незавершенного строительства.

Кто становится владельцем недвижимости в Черногории?

Кто же из иностранных инвесторов чаще всего становится хозяином недвижимости в Черногории? В этом сегменте активную роль играют граждане нескольких стран, среди которых особенно выделяются турки, россияне, сербы, немцы, украинцы, швейцарцы, британцы, американцы, хорваты и жители Объединённых Арабских Эмиратов.

Инвестиции в недвижимость

За первое полугодие 2023 года объем внешних инвестиций в Черногорию достиг рекордной отметки в 569,61 миллиона евро, при этом более 296,81 миллиона евро, что составляет свыше половины данной суммы, было вложено именно в сектор недвижимости. Анализируя более ранние годы, можно отметить следующее:

• 2022 год — 435 миллионов евро
• 2021 год — 278 миллионов евро
• 2020 год — 116 миллионов евро
• 2019 год — 178 миллионов евро
• 2018 год — 182 миллиона евро

Получение вида на жительство через инвестиции

Несмотря на наличие определенных рисков, иностранные граждане могут получить вид на жительство в Черногории, совершив покупку квартиры или дома. Важный вопрос – как правильно выбрать недвижимость для дальнейших инвестиций? Насколько выгодны вложения в этот сектор, и какие существуют стратегии для успешного инвестирования?

Методы заработка на недвижимости

Один из распространенных методов заработка заключается в сдаче объектов недвижимости в аренду. Для того чтобы инвестиции приносили желаемый доход, стоит обратить внимание на районы с активным строительством новых отелей и туристических комплексов. Наиболее высокий уровень доходности (ROI) может быть достигнут в крупных комплексах, которые грамотно используют маркетинг и продвижение своего бренда. Такие комплексы могут гарантировать доход на уровне 10% и более.

Выбор перспективных районов

При выборе недвижимости также следует изучить перспективные районы, которые впоследствии могут стать привлекательными для туристов. Тем не менее, стоит помнить о возможных рисках, так как предсказать, когда новые районы станут популярны, бывает довольно сложно.

Альтернативный подход к инвестициям

Альтернативный подход к инвестициям в недвижимость состоит в приобретении квартир в регионах, предназначенных для долгосрочной аренды. На данный момент аренда однокомнатной квартиры на побережье начинается с суммы 500 евро в месяц.

Наиболее привлекательные города для инвестиций

Среди наиболее привлекательных для инвестиций городов выделяются Тиват, Котор и Будва — эти населённые пункты часто называют золотым треугольником. Каждый из них обладает уникальными чертами и давно зарекомендовал себя как туристическое направление.

Дополнительно, небольшие поселки на побережье Бока-Которского залива, такие как Прачань, Столив, Рисан, Морий и Ораховац, привлекают гостей, стремящихся к тихому отдыху и единению с природой.

К тому же крупные комплексы премиум-класса, такие как Potro Montenegro, Lustica Bay и Porto Novi, пользуются высоким уровнем интереса со стороны инвесторов.

Не следует забывать и о том, что горнолыжный туризм в округе Колашин активно развивается, предлагая разнообразные возможности для туризма. Община Бар и регион Ульцинь, славящиеся своими широкими песчаными пляжами, остаются более доступными для инвестиций по сравнению с другими прибрежными городами, что делает их привлекательными для желающих вложить средства.

Заключение

В заключение, стоит отметить, что покупка недвижимости в Черногории в 2024 году может стать привлекательной возможностью как для местных жителей, так и для иностранных инвесторов. С введением нового налога на приобретение вторичной недвижимости, потенциальные покупатели должны тщательно рассмотреть свои стратегические шаги и варианты покупки.

За последние несколько лет рынок недвижимости в Черногории заметно развился, и появилась возможность приобретать не только жилье для личного пользования, но и объекты, которые могут приносить стабильный доход в виде аренды.

Что важно учитывать при покупке недвижимости?

• Налоговые изменения: С учетом изменения налогообложения, рекомендую заранее изучить рынок и определить, какая недвижимость соответствует вашим финансовым возможностям и инвестиционным целям.
• Предпочтения местных жителей: Местные жители, как показала практика, предпочитают небольшие квартиры для аренды, в то время как иностранные инвесторы нацелены на более дорогие объекты в популярных туристических зонах.

Динамика цен на недвижимость

Динамика цен на недвижимость показывает, что на побережье Черногории она продолжает оставаться высокой, особенно в востребованных районах «золотого треугольника». Однако есть и более доступные варианты, расположенные вдали от туристических маршрутов. Это открывает дополнительные возможности для тех, кто ищет выгодные инвестиции.

Процесс покупки недвижимости

С точки зрения процесса покупки, он остается максимально простым и прозрачным, что важно для иностранных инвесторов. Убедившись в юридической чистоте объекта и правильности оформления документов, можно без лишних усилий стать владельцем недвижимости в этой живописной стране.

В будущем вскоре открытие нового аэропорта на севере Черногории может привести к очередной волне интереса к инвестициям в этот регион.

Итоги

В целом, несмотря на новые налоговые условия, Черногория продолжает оставаться привлекательным рынком для инвестирования в недвижимость. Это особенно касается тех, кто ищет как возможности для отдыха, так и варианты для долгосрочного заработка. Принятие правильных решений на этом фоне может открыть перед вами новые горизонты и обеспечить выгодные инвестиции на многие годы вперед.