Студийная недвижимость: тенденции и контрасты на итальянском рынке недвижимости

В сфере недвижимости в Италии наблюдается значительное расхождение между спросом и предложением, что подтверждается результатами первого исследования, проведенного CENTURY 21 Italia, дочерней компанией американского гиганта в области недвижимости, совместно с платформой Wikicasa. Это исследование охватывает всю территорию страны и включает глубокий анализ восьми крупнейших итальянских городов: Милан, Рим, Турин, Болонья, Флоренция, Неаполь, Катания и Палермо.

В результате исследования видно, что повышенные процентные ставки и изменившиеся представления о жилье влияют на предпочтения покупателей, которые начали искатьквартиры меньшей площади. Статистика показывает, что средний покупатель в начале 2024 года ищетквартиру площадью около 118 квадратных метров, с тремя комнатами, в то время как продавцы предлагают квартиры с площадью в 127 квадратных метров и количеством комнат больше четырех. В первые месяцы 2024 года многие продавцы выставили на продажу в основном трехкомнатные квартиры или даже варианты с пятью и более комнатами. Так, согласно данным, собранным в начале 2023 года, покупатели искаликвартиры площадью 130 квадратных метров, а к концу года этот показатель уже снизился до 125 квадратных метров, что подчеркивает тенденцию к уменьшению запрашиваемой площади.

По словам Марко Тилези, генерального директора CENTURY 21 Italia, причина таких изменений заключается в значительных изменениях в условиях финансирования жилья в последние месяцы. Он отмечает, что после пандемии были созданы идеальные условия для покупок больших квартир, однако сегодня наблюдается обратный тренд, особенно в крупных городах.

«Рост процентных ставок — это основная причина происходящих перемен, но не единственная», — добавляет Маттиа Колантуони, соучредитель Wikicasa. Он подчеркивает, что поведение покупателей зависит от их мотивации: кто-то покупает квартиру ради собственного проживания, а кто-то в качестве инвестиции. Для тех, кто ищет жилье для проживания, уменьшение числа членов семьи и снижение покупательской способности приводят к тому, что они ищут меньшее пространство, не требуя больших площадей. Напротив, покупатели, которые стремятся получить доход от аренды, зачастую рассматривают короткие аренды, что может снизить значение традиционной роли жилья как основного пространства для семьи.

Эти различия в спросе и предложении четко отражаются и на ценах. По данным исследования CENTURY 21 Italia и Wikicasa, сегодня средняя цена, которую готовы заплатить покупатели в Италии, составляет чуть меньше 160 тысяч евро, в то время как средняя цена, с которой продаются квартиры, составляет около 230 тысяч евро. Эта явная разница в ценах, наряду с разными предпочтениями покупателей и продавцов по метражу и количеству комнат, не вызывает удивления.

На фоне таких данных во втором моменте можно отметить, что рынок аренды выглядит более стабильным.

Расходы на аренду также имеют свои особенности: предлагаемые квартиры в среднем больше по площади, чем те, что ищут арендаторы — средняя площадь предложения составляет 81 квадратный метр, а запросы на аренду — около 69 квадратных метров. Исследование показывает, что крупнейший сегмент аренды представлен квартирами с двумя (7000 предложений) и тремя комнатами (5000 предложений). В среднем арендаторы готовы потратить 700 евро, в то время как владельцы требуют аренду в среднем чуть больше тысячи евро.

Несмотря на то, что Милан по-прежнему остается популярным городом, анализ также показывает резкое снижение интереса к покупке жилья: в начале 2023 года было зарегистрировано 1400 запросов, а в начале 2024 года этот показатель упал до 1000, что составило снижение почти на 30%. При этом количество предложений выросло с 4751 до более 6000. В результате цены на недвижимость в Милане создают наибольшее расхождение: продавцы выставляют квартиры с средней стоимостью 470 тысяч евро, в то время как покупатели ищут варианты стоимостью около 268 тысяч евро.

Не менее интересная ситуация наблюдается и в Риме, где запрашиваемая площадь квартир значительно превышает миланскую — в среднем 89 квадратных метров, а запросы на покупку жилья возросли с более чем 1300 до 1800. Средняя цена спроса составляет 260 тысяч евро, в то время как предложение начинается от 340 тысяч евро. Тем не менее, наибольшая проблема остается в арендном секторе, где явное преобладание дешевых квартир создает сложную ситуацию, особенно с учетом ожидаемого роста спроса в преддверии грядущего юбилея.

Анализ рынков аренды в таких городах, как Флоренция, показывает серьезные изменения: за год количество предложений по аренде сократилось в два раза, с 1200 до 600, что говорит о высокой конкуренции на рынке. Здесь также наблюдаются одни из самых высоких цен — средняя аренда превышает 2300 евро за квартиру площадью 82 квадратных метра, что выше, чем в Милане, где средняя цена аренды составляет около 2000 евро. Неаполь же, в отличие от остальных городов, демонстрирует наиболее стабильные цены на жилье с небольшими колебаниями, где средняя цена составляет 260 тысяч евро за квартиры площадью почти 100 квадратных метров.

Болонья также показала удивительные результаты: с конца 2023 года количество запросов на аренду выросло в три раза, увеличившись до почти 900 запросов в начале 2024 года, а средние цены на аренду неуклонно растут с 2022 года до уровня 1400 евро.