Кейсы: из-за высоких цен всё чаще ищут маленькие (но на рынке их нет)

С ростом процентных ставок, повлиявших на стоимость ипотек, и постоянным увеличением цен на рынке недвижимости, пополнился новый тип жилья: покупатели все чаще ищутквартиры меньшей площади, в среднем около 118 квадратных метров, на трёх или более комнат. Однако продавцы продолжают предлагать более крупные квартиры, которые превышают 127 квадратных метров и имеют как минимум четыре комнаты. Эти данные были обнародованы в первом исследовании, проведенном компанией Century 21 Italia, представительством американского бренда в сфере недвижимости, и Wikicasa, платформой, которая собирает и анализирует информацию о рынке, предоставляя пользователям достоверные данные для упрощения сделок. Этот анализ охватывает такие города, как Милан, Рим, Турин, Болонья, Флоренция, Неаполь, Катания и Палермо.

Разрыв между спросом и предложением

В начале 2024 года наблюдается, что многие продавцы выставляют на рынок трёхкомнатные квартиры или даже объекты с пятью и более спальнями. В начале 2023 года ситуация была совершенно иной: покупатели искали квартиры площадью около 130 квадратных метров, в то время как к концу года интерес сместился к жилым объектам со средней площадью 125 квадратных метров, а к началу 2024 года этот показатель снизился до 118 квадратных метров. Причины такого изменения разнообразны. По мнению Марко Тилези, генерального директора Century 21 Italia, «на такие изменения повлияли недавние глобальные изменения в секторе: мы прошли от крайне благоприятных условий по кредитам к резкому повышению ипотечных ставок. Сразу после пандемии условия были удобными, и спрос на большое жилье возрастал, но сейчас наблюдается переключение на более компактные решения, особенно в крупных городах».

Причины изменений и новые цены

Как уже упоминалось, «резкий рост ставок является основным фактором этого изменения, но не единственным». Матья Колантуони, соучредитель Wikicasa, добавляет, что важно анализировать «суть спроса»: покупатели могут иметь разные мотивации, будь то нужды в жилье или инвестиционные цели. В первом случае уход от больших семейных ячеек и уходящий рост покупательской способности привели к большей фрагментации спроса, который больше не требует больших площадей. В то же время мобильные инвестиции в недвижимость, стремление к рентабельности объектов, заставляют игнорировать традиционную итальянскую концепцию жилья как важного пространства для семьи, что ведет к уменьшению спроса на большие площади». Эти тенденции ярко отражены в анализе цен.

Состояние арендного рынка

Если на рынке продаж наблюдается явный дисбаланс (в начале 2024 года было зарегистрировано 238 000 объявлений против почти 30 000 запросов), то рынок аренды остается стабильным: в первые месяцы 2024 года на 22 000 запросов приходится 23 000 предложений. Однако экономические трудности проявляются и здесь: «Проблемы с получением кредитов и новая концепция жизни совместно с бумом краткосрочной аренды, по словам экспертов Wikicasa, приводят к тому, что рынок аренды быстро насыщается и становится настоящим "дефицитом" этого сектора». Согласно исследованию, арендуемые квартиры, как правило, больше тех, которые ищут потенциальные арендаторы: средняя площадь предложений составляет 81 квадратный метр, тогда как спрос — 69 квадратных метров. Арендодатели в основном предлагают двухкомнатные (7000 объявлений) и трёхкомнатные квартиры (5000 объявлений). Ценовой барьер остается проблемой: арендаторы готовы платить в среднем 700 евро, в то время как владельцы недвижимости ориентируются на арендные ставки чуть выше 1000 евро.

Специфика Милана

Милан по-прежнему является одним из наиболее привлекательных городов в Италии, однако, согласно анализу Century 21 Italia и Wikicasa, интерес к покупке жилья в этом городе резко упал. В начале 2023 года зарегистрировали около 1400 запросов, а через год их число снизилось до 1000, что составляет 30% потери. С точки зрения предложения, многие продавцы воспользовались ростом цен — количество выставленных на продажу объектов увеличилось с 4751 до более чем 6000. В Милане наблюдается также наиболее выраженный разрыв в ценах: владельцы предлагают квартиры в среднем по 470 000 евро, в то время как покупатели ищут жилье со стоимостью около 268 000 евро. В этом городе также зафиксировано наименьшее запрашиваемое жилье: в среднем около 68 квадратных метров.

Ситуация на рынке недвижимости в Риме

Рим демонстрирует иную динамику на рынке: здесь рост спроса на квартиры прошел от более чем 1300 запросов в начале 2023 года до 1800 в 2024 году, при этом средняя площадь запрашиваемого жилья значительно выше, чем в Милане — 89 квадратных метров. Разрыв цен также существует, но менее резкий: те, кто ищет, ориентируются на цену в 260 000 евро, тогда как те, кто продает, выставляют объекты от 340 000 евро. В столице слабым местом остается рынок аренды: при общем количестве запросов на аренды в начале 2024 года, которое составляет 2300, объявления достигают только 1300 с ценами в среднем 1400 евро — значительно выше, чем средние цифры по стране.