Итальянский рынок недвижимости в хорошем состоянии, какие перспективы на 2024 год

В 2023 году рынок жилой недвижимости в Италии испытывает сокращение, однако, несмотря на это, стоимость объектов остается на положительном уровне, превышающем двузначные цифры по сравнению с последними десятью годами. Первый квартал текущего года также показал рост инвестиций в недвижимость, достигший примерно одного миллиарда евро по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это данные, представленные Исследовательским офисом компании Gabetti, который отображает текущее состояние итальянского рынка недвижимости за последние месяцы.

На рынке жилой недвижимости в 2023 году наблюдается спад, чему способствовал рост процентных ставок по ипотеке. Общее количество сделок снизилось на 9,7% по отношению к 2022 году, составив 709 591 транзакцию (по данным Налоговой службы). В частности, в первом квартале было зафиксировано 166 828 сделок (-8,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года), во втором было 184 116 сделок (-16,1%), а в третьем квартале – 157 024 сделки (-10,5%). В четвертом квартале количество сделок возросло до 201 623, и снижение здесь оказалось менее значительным, составив -3,3%.

"В связи с ожидавшимся более серьезным снижением, падение количества сделок оказалось менее биологичным, учитывая уменьшение объема выдачи ипотечных кредитов. Рынок выдерживает давление, так как спрос на качественное жилье остается высоким. Финансовая поддержка играет важную роль для многих семей, однако рынок вскоре, по всей видимости, нормализуется на уровне процентных ставок около 2,5%", — заявил Марко Сперетта, генеральный директор группы Gabetti.

Согласно данным из Исследовательского офиса Gabetti, ценовые показатели остались положительными как по сравнению с 2019 годом (+17%), так и по сравнению со средней за последние 10 лет, показывая рост в 24%, что делает 2023 год третьим по успешности годом после рекордов 2021 и 2022 годов.

Изменения в макрорегионах

Во всех макрорегионах Италии 2023 год также ознаменовался отрицательными изменениями: на севере снижение составило 10%, в центре - 13,1%, а на юге - 6,2%. В целом в столицах регионов зафиксировано снижение на 10,7%, в то время как в не столичных городах - на 9,2%. Если рассмотреть крупнейшие города Италии по численности населения, в 2023 году зарегистрировано 115 030 сделок, что на 11,9% ниже по сравнению с 2022 годом. Связанные регионы также показали снижение на 10,3% по сравнению с прошлым годом. Все ведущие города отметили отрицательную динамику:

• Бари (-19,1%)
• Болонья (-16,1%)
• Рим (-14,4%)
• Милан (-13,2%)
• Флоренция (-12,8%)
• Падуя (-12,7%)
• Генуя (-8,0%)
• Турин (-7,8%)
• Палермо (-5,2%)
• Неаполь (-4,4%)

Что касается цен на жилье в Италии, то во втором полугодии 2023 года наблюдалась средняя динамика изменений только на уровне 0,1%, что свидетельствует о стабильности по сравнению с первой половиной года, с годовым изменением на уровне 0,2%. Если вспомнить о полугодовой динамике, то во втором полугодии все крупные города показали стабильные значения. Среднее время продажи жилья в крупных городах составило около 4,3 месяцев, в то время как средние скидки при завершении сделок остались на уровне 10,5%.

Прогнозы для жилого рынка указывают на то, что с более чем 700 000 сделками завершается год, когда рынок недвижимости столкнулся с уровнями процентных ставок, не характерными для последнего времени. 2023 год открывает новый цикл на рынке недвижимости, отличающийся от трехлетия пандемии (2020-2022), и в ближайшие пару лет мы ожидаем нормализации по ставкам на уровне около 2,5%, пока беспокойства Европейского центрального банка (ЕЦБ) относительно инфляции не будут полностью устранены.

Современный спрос и прогнозы

Современный спрос на жилье оказался более требовательным, так как семьи осознают необходимость жить в домах, которые зачастую не отвечают современным требованиям по энергетическим стандартам, гибкости пространств, комфортности и внедрению новых технологий. Однако экономика Италии остается прочной и подсказывает о возможных улучшениях в макроэкономическом контексте: ожидается, что рост ВВП в 2024 году составит 0,7% (самый высокий в Европе и третий год подряд лучше, чем в Германии), а инфляция в феврале достигла самого низкого уровня в Европе (+0,8%). При этом количество занятых продолжает расти, особенно в новых договорах на неопределенный срок (+2,4%).

В таком контексте оптимизм относительно будущего остается высоким, учитывая падение инфляции, которое может привести к первому снижению процентной ставки ЕЦБ на 25 базисных пунктов в период с июня по сентябрь этого года.

Инвестиции в недвижимость

Что касается инвестиций в недвижимость в Италии, в первом квартале 2024 года было зарегистрировано 1,8 миллиарда евро корпоративных инвестиций, что на 1 миллиард выше, чем в аналогичном квартале 2023 года. Таким образом, начало нового года подтверждает тенденцию роста инвестиций, отмеченную в четвертом квартале 2023 года, что позволяет предполагать позитивный сдвиг в сравнении с первыми девятью месяцами прошлого года.

"Несмотря на то что рост стоимости заемных средств реальными темпами ухудшил работу по распределению активов по всей Европе, первый квартал показал положительный результат для Италии, которая остается страной с низким инвестиционным риском, и Милан по-прежнему выступает локомотивом для институциональных инвестиций. Основное внимание в распределении активов было уделено объектам core и trophy, а также операции value added с целью адаптации под растущий многоступенчатый спрос, основывающийся на принципах ESG. 2024 год, при наличии хороших экономических основ и денежных условий, которые, похоже, вновь станут более гибкими, может стать поворотным моментом, когда инвестиции в недвижимость станут более привлекательными по сравнению с финансовыми рынками", — отметил Алессандро Ломбардо, коммерческий директор группы Gabetti.

Популярные классы активов

Среди самых популярных классов активов на рынке недвижимости выделяются:

• Офисные помещения, занимая первое место с 540 миллионами евро (29% от общего объема инвестиций), что более чем в два раза превышает показатели аналогичного периода 2023 года. В Милане объем аренды офисных помещений составил 91 000 квадратных метров, что на 1% больше по сравнению с первым кварталом 2023 года, важным событием стало заключение контракта на 15 000 квадратных метров в сердце района Порта Нувола с ведущим арендатором в страховом секторе. В Риме, напротив, отмечается незначительное снижение после рекорда, достигнутого в первом квартале минувшего года, с поглощением офисных площадей в 31 800 квадратных метров. Арендные ставки в центре Рима остались прежними: 510 €/м²/год, пока для зоны EUR они составляют 360 €/м²/год. В Милане в центральных районах ставки аренды остались на уровне 700 €/м²/год. Условия prime net yield в центре деловой активности в обеих городах остались на уровне 4,75% для Рима и 4,25% для Милана.
• Объекты смешанного использования с почти 500 миллионами евро (27% общего объема), что достигнуто благодаря приобретению железнодорожных участков Фарини и Сан Кристофоро, которые являются частью проекта по их обновлению, инициированного мэрией Милана. Эта сделка стала ключевой по объему инвестиций за квартал (489,5 миллионов евро).
• Логистика занимает третью позицию, получив чуть менее 340 миллионов евро (19% от общего объема), с увеличением на 28% по сравнению с тем же периодом 2023 года. Интерес инвесторов в этой области сосредоточен в основном на северной Италии, которая, благодаря своему географическому положению и развитой инфраструктуре, является привлекательной для тех, кто ищет современные складские помещения.
• Сектор гостиничного бизнеса находится немного ниже логистики, с общим объемом инвестиций в 246 миллионов евро (14% от общего объема), что превышает средние показатели за последние пять лет (220 миллионов евро). Это говорит о том, что инвесторы по-прежнему видят потенциал в данной области, поддерживаемый восстановлением спроса со стороны иностранных клиентов после снятия ограничений. В последние годы стало очевидно, что гостиничное хозяйство нуждается в адаптации исходя из растущих требований и потребностей привередливых клиентов, что также нашло отражение в новых проектах по реорганизации и ребрендингу.
• Жилой сектор с 90 миллионами евро занимает только 5% общего объема, однако он продемонстрировал потенциал для роста, несмотря на ограниченное количество сделок, что связано с трансформацией офисных помещений в жилье. В основном транзакции происходили в Милане, который вновь подтверждает своё место в центре интересов инвесторов. Хотя объемы показывают снижение по сравнению с предыдущим годом, этим сектором во многом обусловлено недостатком предложений в условиях растущего спроса, что касается как сегмента аренды, так и продажи, а также различных форм коллективного жилья, включая сферы студенческого и старшего жилищного обеспечения.
• В первом квартале 2024 года наблюдается, хоть и небольшое, восстановление в секторе розничной торговли, объемы составили 66 миллионов евро (4% от общего объема), что в основном поддерживается сегментом крупных торговых операторов (GDO) и больших магазинов. По географической локации наибольшую динамику показывают центральные и южные регионы страны.