Дом в Убуде-Другое

🇮🇩 Купить дом в Убуд-другой: дома и виллы у рисовых террас, пешая доступность к центру

🏞️ Особенности города Убуд-другой и факторы, влияющие на покупку дома в Убуде-Другом

Убуд-другой — культурный центр Бали, расположенный в центральной части острова в окружении рисовых террас и долин реки Аюнг. География города задаёт тон спросу: холмистый рельеф и живописные виды делают землю в районах Саян и Тегалаланг особенно востребованной под виллы премиум-класса. Климат здесь влажно-тропический с средними температурами 22–30°C, что формирует круглогодичный туристический поток и стабильный спрос на краткосрочную аренду домов и вилл.
Удобство инфраструктуры концентрируется вдоль центральных улиц Убуда — Jalan Raya Ubud, Monkey Forest Road, Jalan Bisma. Здесь расположены основные рестораны, художественные галереи, международные клиники и школы, что влияет на выбор покупателей, ориентированных на семейную жизнь и долгосрочную аренду. Транспорт в Убуде преимущественно автомобильный, ближайший международный аэропорт — Нгурах-Рай в Денпасаре — в 35–60 км в зависимости от района, что даёт 45–90 минут на трансфер.
Особенности образа жизни отражаются в структуре рынка: Убуд-другой привлекает йога- и велнес-сообщество, творческих экспатов и инвесторов, ориентированных на туристическую аренду. Это формирует спрос как на вторичные дома в Убуде-Другом — небольшие виллы с готовым управлением, так и на новостройки в Убуде-Другом — бутик-проекты с сервисом. Плотность застроенности в центре выше, на периферии остаются участки от 300 до 2 000 м², что позволяет строить частные усадьбы и оперировать с доходностью через аренду.

💶 Сколько стоит дом в Убуде-Другом — цены и сегменты

Цены в Убуде-Другом сильно варьируются по локации, формату объекта и степени сервиса. Важно ориентироваться не только на цену за объект, но и на стоимость земля — в центральных зонах она выше. Средние ориентиры по сегментам в долларах США и индонезийских рупиях (IDR) выглядят следующим образом.
Цены на типичные объекты:

• Центр Убуда (Jalan Raya Ubud, Monkey Forest, Bisma): от USD 150 000 до USD 700 000 (примерно IDR 2,2–10,5 млрд) за виллу 1–3 спальни или дом с земельным участком 200–600 м².
• Саян и Kedewatan (премиум, виды на реку): от USD 500 000 до USD 3 000 000 (примерно IDR 7,5–45 млрд) за виллы 3–5 спален, часто с бассейном и управлением от бренда.
• Тегалаланг и территория рисовых террас: от USD 200 000 до USD 800 000 (IDR 3–12 млрд) за дома с участками от 400 м² и выше.
• Penestanan, Mas, Payangan (арт-деревни, ближе к творческому сегменту): USD 250 000–1 200 000 (IDR 3,7–18 млрд).
• Окраины (Sukawati, Gianyar, ближе к шоссе): USD 80 000–250 000 (IDR 1,2–3,7 млрд) — чаще это вторичная жилая недвижимость и земельные участки.

Цены по формату и готовности:

• Новостройки и управляемые резиденции: от USD 350 000, с инфраструктурой и управлением, часто под брендом.
• Вторичные дома: от USD 80 000, с широкой вариацией по состоянию и юридическому статусу.
• Участки земли (400–1 500 м²): USD 50–400 за м² в зависимости от локации и доступа к дорогам.

🎯 Какой район в Убуде-Другом выбрать для покупки дома

Выбор района в Убуде-Другом определяется целями покупки: проживание, сдача в аренду, вложение капитала. Каждый район имеет свои сильные стороны и типичную аудиторию.
Районы и их преимущества:

• Ubud Center (Jalan Raya Ubud, Monkey Forest Road, Bisma) — идеален для краткосрочной аренды и магазинов, высокая пешеходная проходимость и большая конкуренция на рынке.
  • Преимущества: лучшая инфраструктура, международные кафе и клиники.
  • Цена: USD 150k–700k.
• Sayan и Kedewatan — премиум-ленты у реки Ayung, популярны у состоятельных покупателей и брендов.
  • Преимущества: виды, элитные отели: Four Seasons Sayan, COMO Shambhala Estate, Mandapa.
  • Цена: USD 500k–3M.
• Tegallalang — рисовые террасы и туристические смотровые площадки, удобен для вилл с панорамой.
  • Преимущества: большой спрос на фото-туризм и усадьбы.
  • Цена: USD 200k–800k.
• Penestanan и Mas — арт-деревни с творческой атмосферой, востребованы экспатами и артистами.
  • Преимущества: спокойная жизнь, мастерские, художественные школы.
  • Цена: USD 250k–1.2M.
• Payangan и Payangan Valley — более крупные участки земли и проекты рядом с рекой, подходят под бутик-комплексы.
  • Преимущества: большие свободные площадки, перспективы строительства.
  • Цена: USD 300k–2M.

Коротко о логистике: центральные районы предлагают быстрый доступ к объектам сервиса и рынку аренды, периферия — лучшее соотношение цены и площади участка.

🏗️ Ведущие застройщики и проекты в Убуде-Другом, где представлены дома

В Убуде-другом основную роль играют международные гостиничные бренды и локальные девелоперы, предлагающие резиденции и виллы под управлением. Эти бренды дают бонус в виде операционного менеджмента и притока гостей.
Основные бренды и проекты:

• Four Seasons Resort Sayan (Саян) — частные виллы и резиденции в классе люкс с организацией аренды и управлением гостиницы.
• COMO Shambhala Estate (Саян) — виллы wellness-формата, резидентская программа и управление.
• Mandapa, A Ritz-Carlton Reserve (Kedewatan) — премиальные резиденции возле реки с полной инфраструктурой.
• Alila Ubud / Alila Villas Ubud — виллы в стиле contemporary с сервисом.
• Komaneka Group (Komaneka at Bisma, Komaneka at Monkey Forest) — локальный оператор, предлагающий коллекцию вилл и кондоминиумов.
• Maya Ubud Resort & Spa, Kayon Resort, Bambu Indah — примеры объектов, где часто реализуются частные виллы и резиденции под аренду.

Форматы и условия:

• Частные виллы с управлением и программой сдачи в аренду.
• Резиденции при отелях с опцией пользования инфраструктурой (spa, рестораны, консьерж).
• Условия оплаты: предоплата 5–30% при бронировании, далее по этапам строительства; у крупных операторов возможна рассрочка до сдачи объекта.

Агентства и брокеры, активно работающие в регионе:

• Ray White Bali, Exotiq Property Bali, Elite Havens, Bali Realty — обеспечивают подбор, проверку и сопровождение сделок.

🧾 Ипотека и рассрочка для иностранцев в Убуде-Другом

Финансирование покупки дома в Убуд-другом у иностранцев ограничено, но реалистично при правильной подготовке документов. Варианты включают местные банковские кредиты при наличии KITAS/KITAP, международные ипотечные программы и рассрочки от застройщика.
Особенности ипотеки:

• Доступность: индонезийские банки (BCA, BNI, Bank Mandiri) иногда выдают ипотеку иностранцам при наличии KITAS; без KITAS чаще требуется поручительство или покупка через PT PMA.
• Условия: типичные ставки 8–12% годовых, срок кредита до 15–20 лет, LTV 50–70% в зависимости от банка и статуса заемщика.
• Требования: подтверждение дохода, NPWP (налоговый номер), местный счёт, оценка объекта банком.

Рассрочки от застройщиков:

• Практика: застройщики предлагают процентные или беспроцентные рассрочки на 6–36 месяцев, депозит при брони 5–30%, остаток поэтапно по завершению строительства.
• Популярные сценарии: предоплата 30%, рассрочка до сдачи на 12–24 месяца; или 50% upfront и 50% при передаче ключей.
• Условия для иностранцев: возможно оформление рассрочки при подписании договора через агентство и внесении гарантийных платежей.

🧭 Пошаговый процесс покупки дома в Убуде-Другом

Процесс покупки в Убуде-Другом стандартен, но требует внимания к юридическому статусу земли и формам владения. Ниже пошаговая инструкция для иностранца либо локального инвестора.
Шаги покупки:

1. Поиск и выбор: работа с лицензированным агентом (Ray White Bali, Exotiq Property) для отбора объектов по бюджету и локации.
2. Бронирование и задаток: внесение резервного депозита 5–10% с подписанием соглашения о намерениях.
3. Юридическая проверка: нотариальная проверка титула (Sertifikat tanah: Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai), проверка задолженностей и наложений.
4. Подписание договора купли-продажи (Akta Jual Beli) у уполномоченного нотариуса (PPAT), оплата налогов и регистрация.
5. Оплата и передача: расчет по договору, регистрация перехода прав в BPN (Национальное ведомство земель), получение нового сертификата.

Обязательные расходы и сроки:

• Налог на приобретение недвижимости (BPHTB) — обычно 5% от декларативной цены сделки; нотариальные услуги и оформление около 1–2%; регистрация и административные сборы до 1%.
• Временные рамки от брони до полного оформления — 4–12 недель при отсутствии сложных юридических моментов.

⚖️ Правовые аспекты владения домом в Убуде-Другом

Правовой статус земли определяет возможности владения и сдачи в аренду. В Индонезии существует несколько форм права на землю, важнейшие для иностранных покупателей — Hak Pakai и HGB.
Основные формы и ограничения:

• Hak Milik (право собственности) — доступно только гражданам Индонезии, не для иностранцев.
• Hak Guna Bangunan (HGB) — может быть оформлено компанией; срок до 30–80 лет с продлениями, часто используется PT PMA (зарубежная компания в Индонезии).
• Hak Pakai (право пользования) — даёт иностранцу право владения на срок от 25 лет с возможностью продления.

Налоги и обязательные процедуры:

• Ежегодный налог PBB — небольшой, порядка 0,01–0,3% от оценочной стоимости недвижимости в зависимости от ставки и NJOP.
• Налог на доход от аренды и корпоративный налог для PT PMA; ставка зависит от статуса владельца и источника дохода.
• Сдача в аренду разрешена, но для краткосрочной аренды (villas for holiday rental) нужно соблюдать местные регуляции по лицензированию и оплате транзитного налога.

Про право на ВНЖ и гражданство:

• Покупка недвижимости не предоставляет автоматического ВНЖ или гражданства. Для получения Investor KITAS требуется регистрация в PT PMA и выполнение минимальных капиталовложений, процедуры и суммы зависят от текущего законодательства. Гражданство за инвестиции в недвижимость в Индонезии официально не предоставляется.

📈 Для каких целей подходит покупка дома в Убуде-Другом

Покупка дома в Убуде-Другом подходит под множество целей: личное проживание, релокация, сезонная аренда, инвестиции в доходность, покупка для семьи и премиальные покупки. Для каждой цели есть оптимальные локации и типы объектов.
Сценарии использования и привязка к районам:

• Проживание и релокация: Penestanan, Mas, Bisma — удобна инфраструктура, школы и клиники, дома среднего класса.
• Сезонное проживание и аренда: Центр Убуда и Tegallalang — высокая заполняемость туристами, оперативное управление.
• Инвестиции и доходность: Sayan, Kedewatan, проекты при брендах (Four Seasons, COMO) — более высокая цена входа, но стабильный поток гостей и премиальная доходность.
• Покупка для семьи: Bisma, Kedewatan — просторные участки, близость к международным школам и wellness-инфраструктуре.
• Премиальный сегмент: резиденции при Mandapa, Four Seasons и COMO — востребованы иностранными инвесторами и дают конкурентное преимущество при сдаче в аренду.

Ключевые цифры по доходности:

• Ожидаемая валовая доходность по краткосрочной аренде в популярных виллах 6–10% годовых; чистая доходность после управления и налогов 3–6%.
• Долгосрочные инвестиции в брендовые резиденции показывают большую ликвидность при перепродаже и стабильный спрос со стороны иностранцев.

Покупка дома в Убуде-Другом — это сочетание культурной ценности и реального инвестиционного потенциала, где правильно выбранная локация, юридическая структура и модель управления определяют конечную доходность и безопасность вложений. Рынок сохраняет интерес со стороны международной аудитории, при этом локальная бюрократия и правовые нюансы требуют внимательного сопровождения со стороны опытных агентов и нотариусов. При грамотной подготовке дом в Убуде-Другом способен стать и уютным семейным гнездом, и источником стабильного арендного дохода, и активом с перспективой роста стоимости в следующем цикле развития туризма и инфраструктуры Индонезии.