Зарубежная недвижимость
Посты
Почему сервисные апартаменты становятся популярными на рынке недвижимости Германии?

Почему сервисные апартаменты становятся популярными на рынке недвижимости Германии?

Почему сервисные апартаменты становятся популярными на рынке недвижимости Германии?
  • Как растет рынок сервисных апартаментов в Германии?
  • Почему сервисные апартаменты становятся все более привлекательными для инвесторов?

Введение в рынок сервисных апартаментов в Германии

На германском рынке недвижимости наблюдается заметный рост интереса к сервисным апартаментам, представляющим собой уникальное сочетание квартиры и гостиничного номера. Эти апартаменты располагают всей необходимой мебелью и оборудованы кухнями, предлагают множество дополнительных услуг, среди которых круглосуточный ресепшен и регулярная уборка с заменой постельного белья. Обычно такой тип жилья используется для временного проживания на сроки от одного до трех месяцев.

Управление и доходность

Управление сервисными апартаментами, как правило, осуществляется профессиональными операторами, которые арендуют квартиры у собственников. В свою очередь, владельцы получают доход в диапазоне 3,5% - 4,0% годовых. Согласно действующему законодательству, сервисные апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости. Это подразумевает, что владельцы не могут использовать данное имущество для собственного проживания, однако они свободно могут сдавать его в аренду на краткосрочной или среднесрочной основе. В крупных городах Германии краткосрочная аренда жилых квартир обычно запрещена, что дополнительно увеличивает привлекательность сервисных апартаментов.

Тенденции спроса

Текущие тенденции показывают, что интерес к этому виду недвижимости продолжает расти. Сервисные апартаменты востребованы разными категориями туристов; однако наибольшую популярность они приобрели среди путешествующих по работе. Проживание в таких апартаментах обходится значительно экономичнее, чем в гостиницах. Например, в Берлине средняя стоимость за сервисные апартаменты варьируется от 44 до 79 евро за сутки, в то время как за аналогичные по уровню комфорта номера в отелях придётся заплатить от 118 до 130 евро за ночь.

Преимущества сервисных апартаментов

  • Отсутствие крупных депозитов: для аренды сервисных апартаментов не требуется оплачивать значительный депозит, что особенно привлекает группы путешественников и семьи.
  • Экономия на питании: возможность готовить самостоятельно позволяет существенно экономить на расходах.
  • Комфортная атмосфера: создание уютной обстановки, которая ощущается как «дом вдали от дома».

Исследования и прогнозы

По данным отчета компании GSair за 2020-2021 годы, 43% операторов по всему миру наблюдали увеличение продолжительности пребывания гостей и рост доходов от аренды, что свидетельствует о растущем интересе к сервисным апартаментам.

Инвестиционная привлекательность

Для инвесторов, заинтересованных в сервисных апартаментах, стоимость их сопоставима с ценами на обычные квартиры. Например, в Берлине можно купить апартамент площадью 50 квадратных метров начиная от 300 тысяч евро. Инвестору предлагается выбрать между приобретением отдельного объекта или целого здания.

Арендные соглашения

Арендные соглашения, подписываемые с операторами, чаще всего составляют от 15 до 20 лет с возможностью продления. В большинстве случаев такие контракты обеспечивают владельцам стабильный доход, однако также могут действовать договоренности с участием в выручке или комбинированные схемы. Чаще всего аренда оформляется по принципу double net lease, при котором большую часть расходов берет на себя оператор. Это включает налоги на имущество и страховые выплаты. Владельцу остаётся лишь оплачивать затраты на содержание основных конструкций, крыши и важнейших коммуникаций, таких как водоснабжение и отопление.

Увеличение привлекательности сервисных апартаментов

В последние годы наблюдается заметный рост привлекательности сервисных апартаментов, которые обеспечивают более выгодную рентабельность по сравнению с обычными квартирами, достигая показателя около 3,5-4% в год. Это происходит благодаря тому, что управляющая компания имеет возможность сдавать часть помещений в краткосрочную аренду, что, как правило, приносит больший доход по сравнению со среднесрочной арендой.

Рекомендуемая недвижимость
Купить дом в Сербии 340000€

Продажа дома в Нише с видом на город 371 546,00 $

5 спален

308 м²

Купить дом в Черногории 850000€

Продажа дома в Которе 928 865,00 $

5 спален

5 санузлов

160 м²

Купить квартиру в Черногории 197000€

Продажа квартиры в Которе с видом на море 215 278,00 $

3 спальни

2 санузла

73 м²

Купить квартиру в Черногории 752000€

Продажа квартиры в Которе 821 773,00 $

3 спальни

3 санузла

150 м²

Купить дом в Черногории 745000€

Продажа дома в Которе 814 123,00 $

9 спален

4 санузла

260 м²

Арендовать квартиру в Черногории 900€

Аренда квартиры в Которе 983,00 $

2 спальни

1 санузел

62 м²

Успешная комбинация краткосрочной и среднесрочной аренды способствует созданию стабильного денежного потока.

Дополнительные услуги и их влияние на стоимость

Кроме этого, стоимость проживания в сервисных апартаментах в среднем на 70% превышает ценовые категории стандартных квартир, что возможно благодаря предоставлению дополнительных услуг, таких как ресепшн и другие удобства. Инвесторы также получают выгоду от роста цен на рынке недвижимости. Например, за последние десять лет стоимость квадратного метра в новостройках Берлина увеличилась приблизительно на 149%, а в 2020 году этот рост составил 22%. После завершения срока аренды данные апартаменты можно без проблем вернуть в жилой фонд, что делает их предложения особенно привлекательными для инвесторов.

Устойчивость в условиях пандемии

Сервисные апартаменты продемонстрировали свою способность адаптироваться в условиях пандемии: в отличие от гостиничного сектора, они перенесли меньшие потери. Согласно отчету Hospitality Insights за 2021 год, такие объекты имеют порог безубыточности всего 20% заполняемости, что привлекает внимание как инвесторов, так и девелоперов.

Затраты на персонал и управление

Затраты на персонал в данном сегменте варьируются от 12% до 15% от общего бюджета, что позволяет более успешно справляться с периодами спада спроса. Напротив, в гостиничной сфере этот показатель достигает 30%.

Новые клиенты и прогнозы на будущее

На фоне глобальных локдаунов сервисные апартаменты привлекли новых клиентов из числа корпоративных пользователей, которые были вынуждены соблюдать строгие карантинные меры или находиться в самоизоляции. Прогнозы от Hospitality Insights указывают на то, что к 2025 году в Европе планируется открытие свыше 20 000 новых единиц таких апартаментов. При этом:

  • 29% из них будут расположены в Великобритании;
  • 22% — в Германии.

Более 70% опрошенных инвесторов выразили повышенный интерес к новым проектам в этой области на основных рынках.

Актуальная доходность сервисных апартаментов

На данный момент сервисные апартаменты в Берлине предлагают доходность в 4% в год, что значительно выше средних рыночных показателей. Это связано с тем, что данные объекты находятся в развивающихся районах, где стоимость недвижимости пока ещё не достигла высоких значений, однако аренда стремительно растёт благодаря повышенному спросу.

Полный спектр услуг для инвесторов

В нашем арсенале есть полный набор услуг по инвестиционному анализу проектов, мы помогаем в организации банковского финансирования, а также взаимодействуем с юридическими и налоговыми специалистами, формируем юридическую структуру и обеспечиваем управление сервисными апартаментами. В 2021 году мы успешно завершили сделку по строительству комплекса из трёх зданий сервисных апартаментов в районе Кёпеник в Берлине, что подчеркивает наше активное участие в развитии этого сегмента рынка.

Почему сервисные апартаменты становятся популярными на рынке недвижимости Германии?

Выводы о сервисных апартаментах в Германии

С учетом всех вышесказанных фактов, я пришел к выводу, что сервисные апартаменты в Германии действительно становятся популярным и надежным вариантом как для туристов, так и для инвесторов. Их предложение не только соответствует современным требованиям к комфортному и экономичному жилью, но и удовлетворяет запросы бизнес-туристов, которые ищут более выгодные альтернативы традиционным гостиницам.

Преимущества для инвесторов

В условиях растущего спроса на качественные и доступные услуги временного жилья, наличие сервисных апартаментов предоставляет владельцам недвижимости уникальную возможность получать стабильный доход. Привлекательные условия аренды, указывающие на возможность получения доходности на уровне 3,5–4,0% годовых, делают такие объекты ценным активом для долгосрочных инвестиций.

Устойчивость к кризисным явлениям

Пандемия COVID-19 также продемонстрировала прочность данной модели, так как сервисные апартаменты показали более низкое падение спроса по сравнению с гостиничной сферой. Инвесторы, понимая это, стремятся занять свою нишу на рынке, что, в свою очередь, приводит к созданию новых проектов и расширению инфраструктуры. Это предмет моего искреннего интереса, и я предлагаю углубиться в этой области, изучая активы, которые не только являются выгодными с точки зрения инвестиций, но и соответствуют требованиям современного общества к комфорту и безопасности.

Перспективы рынка

Данная тенденция верит в светлое будущее сегмента сервисных апартаментов, учитывая, что в ближайшие годы ожидается значительный рост предложения на рынке. Политика гибкого управления и адаптивность к изменяющимся запросам клиентов также способствуют тому, что инвесторы находятся в более выгодном положении. Учитывая все вышесказанное, я рекомендую всем, кто ищет возможности для инвестиций, обратить внимание на этот сегмент и рассмотреть варианты, которые могут обеспечить стабильный доход и потенциальный рост стоимости активов в долгосрочной перспективе.

Комментарий