Особенности арендного бизнеса в Стамбуле

Рынок аренды жилья в Стамбуле

Стамбул представляет собой огромный мегаполис с высоким спросом на жилье, который значительно превышает предложение. Это создает благоприятную среду для инвесторов, желающих сдавать свою недвижимость в аренду. Для местных жителей может быть сложно найти квартиру на длительный срок, в то время как иностранцы находят в этом городе более удобные условия.

Анализ рынка аренды в Стамбуле

По данным аналитической компании Betam, количество предложений по аренде жилья в Стамбуле постоянно снижается. В октябре 2022 года объявлений о сдаче в аренду было на треть меньше, чем в октябре 2019 года. Среднее время жизни объявления составляет всего 14,9 дней, что свидетельствует о высокой динамике рынка.

Доходность и арендные ставки

Инвесторы, сдающие недвижимость в аренду иностранным арендаторам, могут рассчитывать на стабильную доходность. В Стамбуле считается нормальным получать до 4% годовых от долгосрочной аренды.

Рост числа иностранных резидентов

Число иностранных резидентов в Стамбуле растет. В 2021 году их число превысило 740 тысяч человек, что говорит о привлекательности города для иностранных граждан.

Покупка недвижимости в Стамбуле

Если вы планируете приобрести квартиру в Стамбуле для сдачи в аренду, учитывайте не только стоимость самой недвижимости, но и дополнительные расходы, такие как налоги и коммунальные услуги. Важно также выбрать надежную управляющую компанию и тщательно подходить к выбору арендаторов.

Доступные варианты жилья

На рынке недвижимости Стамбула представлены как элитные жилые комплексы, где цены на новые апартаменты начинаются от $201 000, так и современные резиденции с бассейнами и садами, стоимость которых может достигать $259 000. В любом случае, сдача недвижимости в аренду обещает высокую доходность в этом динамичном мегаполисе.

Престижные резиденции:

Одна из них представляет 781 апартаментов, начиная от $411 000, с завершением строительства в 2023 году. Расположена в районе с хорошей инфраструктурой.

Другая резиденция, насчитывающая 1441 квартиру, стартует от $246 000 и будет готова в 2026 году. Рядом - автомагистраль и метро.

Уникальные комплексы:

Недавно открытый комплекс с 686 квартирами, цены начинаются от $644 000. Стратегически расположен в старом районе.

Дополнительно, есть еще один комплекс с 1050 квартирами, стартующий от $184 000, в зеленом спокойном районе, завершение - 2025 год.

Современность и комфорт:

Один из жилых комплексов предлагает 689 апартаментов, со стартовой ценой $305 000, с завершением строительства в 2024 году.

Также есть комплекс с обзором на парк и финансовый центр, включающий 167 квартир, с ценой от $346 000 и годом завершения 2023.

Разнообразие и спрос:

Стамбул привлекает арендаторов разного типа. Студии и однокомнатные апартаменты пользуются спросом, особенно у бизнесменов и туристов. Аренда зависит от района и класса жилья.

Цены на аренду колеблются: $50 000 лир (2,7 тыс. долларов) за квартиру в новом комплексе, по сравнению с $10 000 лир (550 долларов) в старом здании с аналогичными параметрами.

Это лишь часть новых предложений в Стамбуле, сочетающих в себе комфорт, современность и разнообразие для различных потребностей покупателей.

Цены на аренду жилья в Стамбуле продолжают расти

По данным аналитического агентства Endeksa за ноябрь 2022 года, стоимость аренды жилья в Стамбуле растет стремительными темпами.

Цены выросли на 158% за последний год и на 350% за два года, измеряясь в лирах. Пересчитывая данные в доллары США, видим прирост аренды на 70% за год и на 91% за 2 года.

Приток финансово обеспеченных иностранцев приведет к бурному повышению цен на долгосрочную аренду в удобных районах города. В силу своего статуса экономического и делового центра, Стамбул пользуется большим спросом на премиальное жилье для аренды.

Российские компании в Турции

Количество созданных российских компаний в Турции установило рекорд в текущем году: 720 новых предприятий за первое полугодие. Российские компании из нефтехимии, металлургии, логистики, автомобилестроения, и текстиля занимают лидирующие позиции по специализациям.

Ситуация на рынке аренды жилья в Стамбуле

В связи с резким ростом арендных ставок из-за внутренней миграции, самые быстро растущие цены на жилье можно отметить в нецентральных районах города. Жители все чаще ориентируются на эти районы из-за более доступных условий аренды.

Например, цены на аренду растут быстрее в Бейликдюзю, Авджыларе, Эсеньюрте, Башакшехире, Кючюкчекмедже, Багджыларе, Силиври, Пендике, Умрание, Картале и Тузле, чем в центральных районах. Прогнозируется дальнейший рост спроса в указанных районах.

Оценка арендного потенциала недвижимости

Чтобы оценить перспективы аренды жилья, нужно изучить структуру рынка аренды в каждом квартале, оценить доступность общественного транспорта, потенциальных арендаторов и инфраструктурные возможности.

Также, для проверки информации управляющих компаний, можно воспользоваться турецким онлайн-ресурсом Sahibinden, который предоставляет актуальные сведения о ценах на аренду в различных районах и жилых комплексах.

Оценка возможности краткосрочной аренды в Стамбуле

Оценка возможности краткосрочной аренды отельных номеров или апартаментов доступна через разнообразные онлайн-платформы, такие как Booking или Airbnb, в зависимости от того, где ваш апарт-отель предлагает свои услуги. Краткосрочная аренда требует более глубокого понимания структуры издержек и обычно связана с дополнительными расходами. Важно учитывать не только район, но и доступность общественного транспорта.

Общественный транспорт в Стамбуле

В Стамбуле основными маршрутами общественного транспорта являются метробусы с выделенными полосами, комфортабельные скоростные электрички Мармарай, соединяющие европейскую и азиатскую части города, а также система метро, активно развивающаяся. В 2022 году было открыто три новых линии метро, что обеспечило жителям удобный доступ к различным районам города, способствуя более эффективному использованию времени.

Пример сравнения районов

Например, если выбрать район Шишли, возможно столкнуться с проблемой долгой поездки на такси до автомагистрали в часы пик. В то время как проживание в соседнем Кягытхане позволит добраться на метробусе всего за 15 минут. Шишли привлекает бизнесменов и торговцев, однако имеет сложный рельеф местности, что затрудняет передвижение.

Управление арендой в Стамбуле

Управление арендой оказывает влияние на выбор объекта инвестирования и его доходность. Во многих современных жилых комплексах в Стамбуле действуют управляющие компании, предлагающие широкий спектр услуг в данной области. Некоторые комплексы предлагают долгосрочные договоры с гарантированной доходностью на несколько лет вперед. Средняя доходность в 2022 году составляет около 4% годовых с учетом колебаний курса доллара. Некоторые партнеры могут предложить до 6% годовых, что считается высоким показателем.

Сервисные апартаменты в постпандемийный период

Особой популярностью пользуются сервисные апартаменты, управляемые отельными сетями, обеспечивая высокую доходность в удобных районах города, особенно после адаптации к новым условиям, возникшим после пандемии, для долгосрочной аренды.

Увеличение дохода через короткосрочную аренду в Стамбуле

Для того чтобы увеличить свой доход, можно рассмотреть вариант сдачи жилья в Стамбуле в короткосрочную аренду без управляющей компании и использовать услуги риэлтора только на стадии заселения жильцов. При этом необходимо понимать, что выбор объектов для такой аренды ограничен отельными объектами и сервисными апартаментами. Кроме того, сдача недвижимости в короткосрочную аренду возможна только через специальную управляющую компанию с лицензией. Однако, местные жители часто обходят этот запрет и сдают квартиры в туристических районах самостоятельно, что может принести им большую прибыль.

Квартиры в популярных апарт-отелях

Представляем Вашему вниманию квартиры в апарт-отелях с доходностью примерно 5-6% годовых в таких районах, как Бейоглу, Кягытхане и других популярных районах Стамбула от известных застройщиков города.

Поиск арендатора и возможные трудности

Как найти арендатора и какие проблемы могут возникнуть? На первый взгляд, заселение турецких арендаторов проще, но проверка их платежеспособности может оказаться проблематичной. Для заселения достаточно заключить договор аренды, который можно оформить без заверения нотариуса. Часто местные жители предоставляют справку с работы, чтобы доказать свою платежеспособность, а также указывают поручителя на случай несвоевременной оплаты. При заселении нужно оплатить депозит в размере двух месячных арендных платежей и первый взнос. Учитывая, что депозит крайне редко возвращается арендатору в полном размере и он предназначен на возмещение ущерба и покрытие износа помещения, часть средств может быть потрачена на покраску стен при выезде жильцов.

Аренда жилья иностранными гражданами

В случае с иностранными арендаторами ситуация немного отличается. Для начала, таким арендаторам нужно будет оплатить аренду минимум на полгода вперед, поскольку проверить их платежеспособность непросто. Нотариальный договор аренды также будет необходим для получения по нему вид на жительство.

Как избежать проблем с выселением арендаторов в Турции?

Арендаторы в Турции имеют защиту закона, даже после истечения срока договора, что делает выселение сложным процессом. Жильцы могут злоупотреблять своими правами на проживание, и хотя суд в конечном итоге будет на стороне владельца, судебные процессы могут затянуться на многие годы и причинить значительные убытки. Взыскание компенсации также может занять много времени.

Надежный вариант - сдача жилья иностранцам

Однако, чтобы избежать подобных ситуаций, можно оставить коммунальные счета на себя. Более надежным вариантом является сдача жилья иностранцам без турецкого гражданства, имеющим вид на жительство на основании договора аренды. В случае нарушения условий контракта, владелец может обратиться в иммиграционное управление и аннулировать вид на жительство.

Интерактивная карта для инвесторов

Не во всех районах иностранцы могут оформить вид на жительство по арендному контракту. Однако для инвесторов разработана интерактивная карта, на которой указаны районы Стамбула, где это возможно. Опытные специалисты рекомендуют сдавать жилье иностранцам, так как они более ответственно соблюдают условия контракта.

Уточните детали у арендодателя

При поиске квартиры для иностранца, рекомендуется уточнить у арендодателя, готов ли он сдать жилье иностранцу. Указание этой возможности в объявлении и небольшое увеличение цены могут стать конкурентным преимуществом.

Сдавайте жилье самостоятельно или через управляющую компанию?

Перед сдачей жилья важно решить, сдавать его самостоятельно или через управляющую компанию. Если квартира находится в отеле или апарт-отеле, то услуги управляющей компании включены в пакет. Однако, если жилье находится в обычном жилом доме, есть возможность сдавать его самостоятельно.

Обратитесь к риэлторам для проведения сделки

При заселении арендаторов в Стамбуле рекомендуется обратиться к риэлторам, так как они помогут провести сделку. Главное помнить, что соблюдение всех нюансов и правил при сдаче жилья в аренду может избавить вас от неприятных ситуаций в будущем.

Если вы задумали сдать аренду квартиру в Турции

Воспользуйтесь современными решениями, такими как популярный портал sahibinden. После размещения объявления, первым, кто свяжется с вами, будет представитель владельца. Если турецкий язык не ваш конёк, возможно, стоит обратиться к профессионалам, специализирующимся на работе с иностранцами.

Эксперты помогут в поиске и проверке потенциальных арендаторов

Заключении сделки, передаче ключей и контроле за финансовыми аспектами. Услуги заселения, как правило, оплачивает сам арендатор.

При наличии управляющей компании в вашем доме

Можно заключить с ней договор, который позволит контролировать все процессы: общение с жильцами, контроль оплаты услуг и арендной платы, разрешение спорных ситуаций и поддержание нормативного состояния объекта. За такие услуги обычно взимается комиссия в размере 30-40%.

В случае отсутствия управляющей компании

Можно обратиться к стороннему консьерж-сервису с аналогичным предложением.

Приобретая квартиру

Важно подключить коммунальные услуги и перерегистрировать все счета на себя. Для этого можно воспользоваться услугами управляющих компаний крупных жилых комплексов, которые окажут помощь в процессе подключения коммунальных служб. Также стоит обратить внимание на сторонние консьерж-сервисы, где можно сэкономить на данных этапах.

Регистрация банковских счетов

Необходимо правильно оформить банковские счета для управления коммунальными платежами, такими как айдат (коммунальные услуги) за обслуживание инфраструктуры жилого комплекса. Платежи обычно производятся через турецкий банк.

Выбор мебели

Решение о меблировке зависит от целевой аудитории арендаторов. Важно учитывать предпочтения местных жителей, экспатов, студентов и временных жителей. Некоторые комплексы предлагают готовые решения по меблировке, что удобно для всех сторон.

Выбор управляющего агента

Важную роль играет выбор агента для управления недвижимостью и поиска арендаторов. Вы можете управлять арендой самостоятельно или доверить это дело специалистам. Сотрудничество с управляющей компанией часто является оптимальным решением для владельцев из других стран.

Передача полномочий

Оформление доверенности на агента или управляющую компанию помогает избежать простоев в аренде и потерь дохода. Это важный шаг для эффективного управления имуществом.

Налоговые обязательства

Необходимо учитывать налоговые обязательства, даже если вы не являетесь налоговым резидентом Турции. Налог на доходы от аренды зависит от общего дохода в год и подлежит уплате через государственную систему или в офисе налоговой службы.

Содержание статьи:

Ольга, расскажи, какое жильё в стамбуле пользуется спросом у арендаторов?

Как определить ставку аренды?

Как проверить обещания управляющей компании?

Как выбрать район?

Как управление арендой влияет на выбор инвестиционного объекта и доходность?

Как выбрать арендатора и какие частые проблемы с ними бывают?

Сдавать самим или с ук?

Квартиракуплена. что дальше? объясни по шагам

Кроме управления, какие ещё расходы есть?

Какое жильё в Стамбуле пользуется спросом у арендаторов?

• Согласно данным университета Betam, спрос на жилье в Стамбуле значительно превышает предложение, и квартиры сдаются очень быстро.
• Маленькие студии и квартиры с одной спальней в основном сдаются на долгий срок (от полугода до года) и пользуются спросом у приезжих бизнесменов, сотрудников крупных компаний и туристов.
• Иностранные студенты также снимают квартиры на длительный срок.
• Большие апартаменты с двумя и тремя спальнями востребованы при переезде семьей, причём это довольно распространённая ситуация в Стамбуле.

Как определить ставку аренды?

При выборе ставки аренды стоит учитывать многие факторы, такие как местоположение, класс жилья, стоимость аренды и т.д.

Например, спрос на квартиры в современных жилых комплексах в районе Маслак очень высок, и за небольшую квартиру здесь можно запросить большую стоимость аренды.

Как проверить обещания управляющей компании?

Перед заключением договора обязательно проведите исследование репутации управляющей компании, её опыта работы и отзывов предыдущих клиентов.

Как выбрать район?

Выбор района зависит от ваших инвестиционных целей и конкретных потребностей поиска квартиры. Выбор района зависит от многих факторов, таких как удобство транспортной инфраструктуры, близость к работе или учёбе, наличие магазинов, парков и других объектов инфраструктуры.

Как управление арендой влияет на выбор инвестиционного объекта и доходность?

Управление арендой играет ключевую роль в выборе инвестиционного объекта и может существенно повлиять на доходность. Важно выбрать надёжную управляющую компанию или освоить компетенции по управлению арендой самостоятельно, чтобы реализовать объект с максимальной эффективностью.

Как выбрать арендатора и какие частые проблемы с ними бывают?

Определение правильного арендатора исключает риски ущерба квартиры или невозврата арендной платы. Необходимо заранее установить круг арендаторов по своим потребностям, а также проверять личные рекомендации и заниматься определёнными проверками.

Сдавать самим или с УК?

При прокате квартиры без помощи управляющей компании рекомендуется оказывать индивидуальное обслуживание арендаторам как организующей стороной. К сожалению, этот вариант не всегда эффективен.

Квартиракуплена. Что дальше? Объясни по шагам.

• Установить ставку аренды, транспортную доступность от квартиры до центра города, школ, магазинов и т.д.
• Сформировать профиль потенциального арендатора и описать требования по качеству и состоянию квартиры.
• Сделать необходимые настройки и выпустить объявление о сдаче квартиры в аренду.
• Провести индивидуальное обслуживание арендаторов и заниматься управлением квартиры.

Кроме управления, какие ещё расходы есть?

Также необходимо распределять расходы на содержание, ремонт, налоги и т.д.

Не забывайте, что после каждого арендатора необходимо красить стены.

Нормальной доходностью от долгосрочной аренды в Стамбуле считается 4% годовых.

Поэтому, Инвесторам необходимо реализовать объекты с максимальной эффективностью и создавать условия для долгосрочного планирования.