Как выбрать прибыльное инвестиционное жилье на Пхукете?

Введение

На Пхукете рынок недвижимости, отвечающий всем современным критериям, предоставляет владельцам шанс получать регулярный доход от аренды, который может составлять от 5% до 9% ежегодно. Однако для начинающих инвесторов, имеющих малый опыт в этом сегменте, разобраться в особенностях распределения арендных доходов, предусмотренных девелоперами и управляющими компаниями на острове, может быть довольно непросто.

Ключевые термины

Первым шагом является ознакомление с некоторыми важными терминами. Арендная доходность в широком смысле указывает на процент, который получается от стоимости недвижимости в виде годового арендного дохода. Этот термин имеет различные интерпретации. Например, в развитых странах Европы под доходностью подразумевают валовую доходность, которая вычисляется как отношение дохода от аренды к первоначальной стоимости помещения, имеющегося в виду цена приобретения.

Здесь не учитываются реальные расходы на содержание, управление и налоги на объект. В свою очередь, на Пхукете под доходностью чаще понимается доходность до вычета налогов, однако за минусом затрат на управление и содержание объекта. Обычно этот показатель называется чистой доходностью. Примечательно, что чистая доходность на Пхукете часто превышает аналогичные показатели в известных туристических регионах Европы (к примеру, чистая доходность от краткосрочной аренды в Афинах составляет лишь 1,8% в год), что стало одной из причин ухудшения интереса со стороны инвесторов, включая европейских, к курортной недвижимости на Пхукете.

Предложения на рынке недвижимости

Кроме того, на пхукетском рынке имеется множество жилых комплексов с разнообразными условиями. В наличии представлено приблизительно 620 предложений, стартовая цена которых начинается от 1 146 000 долларов США. Одним из актуальных проектов является новый комплекс вилл высокого класса, находящийся в Тхеп Касаттри, Таланг, Пхукет, со сроком сдачи, запланированным на 2025 год.

Варианты недвижимости

Также стоит обратить внимание на возможность приобретения:

• Двухэтажной виллы с просторным бассейном, террасой и садом в районе Пасак, недалеко от гольф-клубов и пляжа, стоимостью 789 000 долларов США. Данная вилла имеет площадь 488 м² и включает 4 спальни.
• Трёхэтажной виллы премиум-класса, расположенной также в районе Пасак, близко к гольф-клубам и международным учебным заведениям, за 683 000 долларов СШАс общей площадью 228 м², в которой находятся три спальни.
• Новое элитное жилое пространство с развитой инфраструктурой, расположенное всего в нескольких минутах пешком от пляжа Банг Тао, ожидающее завершения в 2026 году, начальная цена для недвижимости в этом комплексе составляет 111 000 долларов США.

Заключение

Итак, курортная недвижимость на Пхукете является замечательной возможностью для инвесторов, желающих обеспечить себе уверенный доход от аренды в столь привлекательном туристическом направлении.

Недвижимость на Пхукете

На острове Пхукет, расположенном в Таиланде, наблюдается удивительное разнообразие предложений на рынке жилья. Потенциальные покупатели могут выбрать из 789 квартир, начиная с ценового диапазона от 723 000 долларов. Эти квартиры могут похвастаться современными виллами с собственными бассейнами и зонами для отдыха.

Новые жилые комплексы

В живописном районе Таланг возводится новый жилой комплекс, в котором представлено 54 великолепные виллы с бассейнами. Цены на них стартуют от 1 594 000 долларов, а строительные работы запланированы к завершению в 2023 году, что дает возможность инвесторам рассмотреть привлекательные варианты для проживания или аренды.

Жилье у пляжа Банг Тао

Тем, кто ищет жилье в непосредственной близости к пляжу Банг Тао, стоит обратить внимание на новый жилой комплекс, предлагающий 51 квартиру по цене 182 000 долларов. Сдача этих объектов намечена на 2025 год, что делает их интересными для будущих владельцев.

Курортные кондоминиумы на пляже Найтон

Кроме этого, ряд инвесторов может заинтересовать крупный курортный кондоминиум на пляже Найтон, где предлагается 400 квартир с стартовой ценой 173 000 долларов. Эти предложения открывают широкие возможности для выгодных вложений.

Инвестиционные возможности

В Пхукете также можно найти 251 квартиру в различных жилых комплексах, где имеется централизованное управление. Владельцы этих квартир могут рассчитывать на стабильный доход от аренды. Одним из примеров инвестиционной недвижимости, расположенной на красивом Пхукете, являются кондоминиумы, ориентированные на сдачу в аренду отдыхающим.

• Развитая курортная инфраструктура.
• Стратегии аренды, разработанные еще на этапе проектирования.
• Обеспечение надежного дохода владельцам.

Краткосрочная аренда и резиденции

Существует множество кондоминиумов, ориентированных на длительное проживание владельцев. Такие квартиры чаще всего называют резиденциями. Владельцы могут сдавать свои апартаменты в аренду, при этом зачастую в таких комплексах также функционирует централизованное управление арендой. Однако уровень арендного дохода в этих случаях может быть ниже, чем в кондоминиумах, которые предназначены для краткосрочных аренд туристам.

Апартаменты для аренды

Квартиры, предлагаемые для сдачи в аренду на Пхукете, часто именуются апартаментами. Все сделки оформляются с условием, что владельцы не могут использовать свои апартаменты в любое время. Однако, предлагаемые на Пхукете программы лояльности позволяют инвесторам находиться в своем кондоминиуме (не обязательно в своих квартирах) без дополнительной оплаты в течение 14-30 дней в году.

Для этого необходимо заранее согласовать даты с управляющей компанией. Данные квартиры способны предоставить собственникам высокую арендную доходность, что делает такие инвестиции особенно привлекательными на фоне растущего туристического потока и интереса к рассматриваемому региону.

На Пхукете представлено множество кондоминиумов, которые предлагают различные варианты жилья. В данный момент доступно 76 объявлений, стартующие цены которых начинаются от $117 000. В этом ценовом сегменте можно найти просторные квартиры с одной спальней вблизи пляжа Сурин, общая площадь которых составляет 39 квадратных метров.

Если вас интересуют более роскошные варианты, то за $546 000 вы сможете приобрести великолепную квартиру с захватывающим видом на залив. Это предложение расположено в современном жилом комплексе, который включает в себя бассейн, тренажерный зал и парковку, все это находится в районе Патонг. Площадь этой недвижимости составляет 222 квадратных метра, и она также насчитывает одну спальню.

Другие варианты жилья

Среди разнообразных вариантов жилищного фонда также выделяются аппартаменты, находящиеся между пляжами Сурин и Бангтао, с ценой в $191 000. Эти квартиры занимают 36 квадратных метров, включая одну спальню.

Для тех, кто хочет жить в престижной местности недалеко от пляжа Бангтао, предлагаются квартиры площадью 88 квадратных метров с двумя спальнями по цене $356 000. Также можно найти варианты с одной спальней с ценой $315 000, которые находятся всего в пяти минутах езды от пляжа Патонг и имеют площадь 74 квадратных метра.

Полностью меблированные варианты

• За $152 000 доступны апартаменты с одной спальней, расположенные в 200 метрах от пляжа Равай с площадью 42 квадратных метра.
• Можно также рассмотреть просторные квартиры с одной спальней за $202 000, которые находятся между пляжами Сурин и Бангтао и имеют площадь 57 квадратных метра.
• В дополнение к этому, вы можете ознакомиться с предложением квартиры с одной спальней в эксклюзивном жилом комплексе, предлагающем развитую инфраструктуру и высококачественный сервис, расположенная рядом с пляжем Най Янг по цене $128 000 и площадью 40 квадратных метров.

Гарантированная доходность

Говоря о гарантированной доходности, необходимо отметить, что множество застройщиков и управляющих организаций на Пхукете предлагают своим клиентам стабильный доход на уровне 5-7% годовых при заключении долгосрочных контрактов, которые могут длиться от 2 до 5 лет. Управляющая компания берет на себя все расходы и затраты на содержание объектов недвижимости, что позволяет инвестору получать фиксированный доход на протяжении нескольких лет.

Например, если недвижимость была приобретена за $110 000 и на нее был подписан трехлетний контракт с доходностью в 5%, то инвестор получает три выплаты по $5,500, что в итоге составит $16,500.

Частота выплат дохода

Обычно управляющие компании выплачивают доход своим клиентам раз в год, чаще всего в начале календарного года. Эксперт в области недвижимости Наталья Емельяненко отмечает, что для удобства восприятия все приведённые цены и доходы пересчитываются в доллары, хотя в Таиланде все финансовые транзакции происходят в батах, включая выплаты инвесторам. На протяжении десятилетий национальная валюта Таиланда, бат, смогла стабильно удерживаться в пределах 30-35 батов за доллар с небольшими колебаниями, что позволяет инвесторам достаточно уверенно относиться к доходности, рассчитываемой в батах.

Продление контракта

По завершении срока действия контракта у вас есть возможность продлить его на тех же условиях или внести изменения. Выбор схемы с гарантированной доходностью позволяет защитить инвестора от различных рисков, таких как простои или потенциальные убытки, вызванные временными факторами, включая локдауны или неэффективные действия управляющей компании.

Таким образом, основная задача инвестора состоит в том, чтобы сделать правильный выбор надежной недвижимости и условий, которые будут обеспечивать комфортное владение и получение дохода.

Риски при инвестициях в недвижимость

Инвестиции в недвижимость всегда сопряжены с определенными рисками, которые могут частично нести как девелопер, так и управляющая компания. Эти риски зависимы от условий, включенных в контракт. Иногда застройщик одновременно является владельцем земельного участка и выступает в роли посредника, что дает ему возможность управлять собственными активами через свою компанию. Обычно гарантированная доходность от аренды формируется так, чтобы даже в условиях низкой заполняемости объектов удавалось выполнять финансовые обязательства перед инвесторами без задержек.

Ситуация на Пхукете

Возьмем, к примеру, ситуацию, когда в мире разразилась пандемия коронавируса, из-за чего туристический поток на Пхукете практически прекратился. Многие управляющие компании нашли оптимальное решение, предложив долгосрочную аренду жилых помещений, ориентируясь на экспатов, проживающих на острове. Подобная стратегия позволила сохранить финансовую стабильность и выполнять обязательства перед инвесторами даже в трудный период.

Анализ предложений по доходности

Если вам предложат гарантированную доходность свыше 7% годовых на Пхукете, стоит критически подойти к такой информации. Важно провести детальный анализ, чтобы избежать возможных мошеннических схем со стороны девелоперов, которые могут использовать подобные предложения для привлечения клиентов в условиях повышенной конкуренции. В ситуациях, когда гарантированная доходность выглядит слишком высокой по сравнению с среднерыночной, вероятны два нежелательных сценария:

• Рискованные прогнозы: Заказчик может рассчитывать на высокую прибыль в будущем, однако шансы на это весьма низки, что может привести к трудностям с выплатами.
• Завышенные цены: Возможно, в стоимость жилья уже включены компенсационные выплаты для инвесторов, и при необходимости продажи цена может оказаться значительно ниже ожидаемой.

Сотрудничество с надежными девелоперами

Мы предпочитаем сотрудничать только с проверенными и надежными девелоперами Пхукета.

Анализ рисков девелопера

В современном мире девелоперская деятельность сопряжена с необходимостью тщательного анализа потенциальных рисков. Такой подход позволяет девелоперу быть уверенным в своей способности выплачивать обещанную доходность инвесторам, невзирая на любые изменения в ситуации. Как только кондоминиум начинает приносить прибыль и становится популярным среди туристов, открывается возможность для пересмотра условий контрактов. Одним из решений в такой ситуации может стать переход к системе распределения дохода, основанной на фактической аренде, которая называется рентал пулом (rental pool).

Что такое рентал пул?

Рентал пул представляет собой модель, позволяющую разделять реальную прибыль от аренды между всеми инвесторами и управляющей компанией. Годовые доходы от аренды всех единиц в кондоминиуме собираются на одном счете управляющей организации, а затем распределяются в заранее установленный отчетный период по одной из двух схем.

Схемы распределения дохода

• Первая схема: Предусматривает деление прибыли следующим образом: управляющая компания получает 30% от общей суммы, а 70% направляется инвесторам, пропорционально их долям собственности. Важным аспектом является то, что сюда входят только чистые доходы, поскольку все расходы, включая услуги по уборке, стирке и коммунальным платежам, сначала вычитаются. Инвесторы имеют право на полную финансовую отчетность, где четко указаны все затраты.
• Вторая схема: Делит прибыль по принципу 40% для управляющей компании и 60% для инвесторов. В этом варианте распределяется валовая выручка, а все расходы берет на себя управляющая компания. При этом инвесторы могут не получать информацию об отдельных статьях затрат, входящих в итоговый отчет.

Примечания о распределении доходов

Следует подчеркнуть, что при распределении доходов не принимается во внимание, насколько часто конкретные квартиры сдавались в аренду; главным критерием является только доля этих квартир в общей площади всего комплекса. На Пхукете долгое время использовалась схема распределения доходности 30/70, однако в последнее время управляющие компании начали переходить на более выгодные условия 40/60.

Проблемы недоверия инвесторов

Одной из причин этого изменения является существующая проблема недоверия среди инвесторов. Когда они получают детализированные отчетные документы с множеством статей расходов, у них возникает вопрос о необходимости этих затрат. Анализ каждой строки требует много времени и может усложнить взаимодействие между сторонами. Поэтому некоторые управляющие компании предпочитают сами взять на себя все расходы, соответственно увеличивая свою долю в распределении.

Гибридная модель распределения

Эксперт в области недвижимости Наталья Емельяненко считает, что одним из наиболее ориентированных на клиентов подходов в распределении арендной прибыли является использование гибридной модели. При этом устанавливается гарантированный доход, например, на уровне 5% годовых для инвесторов, и часть этой прибыли идет на вознаграждение управляющей компании. Остальная часть дохода после вычета всех расходов распределяется между управляющей компанией и инвесторами по системе рентал пул.

Недостаток гибридного подхода

Тем не менее, на Пхукете до сих пор лишь немногие управляющие компании предлагают данный гибридный вариант. Это создает трудности для инвесторов, которые заинтересованы в лучших условиях для своих вложений, подчеркивая важность прозрачности и доверия в отношениях между всеми участниками процесса.

Конечно, такой подход может усложнить финансовые расчёты, однако он значительно укрепляет доверие инвесторов к проекту. В таком случае они исключают необходимость выбора между двумя вариантами дохода — фиксированной прибыли или рентальным пулом, благодаря чему получают дополнительную защиту и уверенность в своей потенциальной доходности.

Наталья Емельяненко, эксперт в сфере недвижимости, обращает внимание на критичность выбора схемы, особенно в тех случаях, когда управляющая компания не предоставляет гибридные решения. Основная истина инвестирования заключается в том, что рост рисков часто приводит к увеличению потенциальной прибыльности. Базовая разница между рентальным пулом и гарантированным доходом, по сути, заключается в уровне риска.

Риски и доходность рентального пула

При ведении бизнеса через рентальный пул инвесторы берут на себя все риски, касающиеся простоя помещений и потери дохода, вызванной различными факторами внешней среды, как это, например, имело место во время пандемии. Тем не менее, за принятые риски могут открываться значительные возможности для получения дохода, как продемонстрировал определённый спрос на туристические услуги в Пхукете.

В 2022 году наблюдался рост цен на аренду, что помогло сохранить интерес к недвижимости даже в традиционно неактивный сезон. Инвесторы, которые вложились в новые рентальные проекты, могли рассчитывать на доходность на уровне 9% годовых, и это обстоятельство нельзя игнорировать. Те же, кто приобрёл недвижимость несколько лет назад по более сниженным ценам и сдавал её по сегодняшним высоким ставкам, имели все основания ожидать ещё более впечатляющих прибылях, так как доходность рассчитывается исходя из первоначальной стоимости приобретаемого объекта.

Гарантированный доход и его преимущества

Гарантированный доход, как правило, выбирается инвесторами на ранних стадиях, когда комплекс только начинает свою деятельность и ещё не успел наладить свою репутацию. Скорость, с которой управляющая компания сможет достичь высокой заполняемости кондоминиума, а также его степень рентабельности, во многом зависят от её опыта и качества предоставляемых услуг.

Обычно процесс достижения стабильного дохода может занять от двух до трёх лет, однако в 2022 году некоторые только что открывшиеся комплексы смогли достичь уровня значительной прибыли уже в первый рабочий сезон.

Факторы, влияющие на выбор инвестиционного объекта

При выборе инвестиционного объекта с высокой доходностью важно учесть ряд факторов:

• Местоположение: это один из основных критериев, определяющий, насколько привлекательным будет комплекс для туристов.
• Удобство доступа: близость к морю и наличие развитой инфраструктуры (магазины, кафе, рестораны) играют ключевую роль.
• Анализ девелоперов: на этапе выбора земельного участка они должны учитывать привлекательность местоположения для покупателей и арендаторов.

Правильный выбор местоположения может оказать существенное влияние на ваш инвестиционный план.

В кондоминиумах, управляемых одной управляющей компанией, наблюдается более высокая доходность. Инвесторы не могут сами выбирать управляющую компанию, что ведет к централизованной аренде и снижает конкуренцию между управляющими фирмами.

Это, в свою очередь, способствует стабилизации цен и предотвращает ценовой демпинг. Данные условия положительно влияют на рейтинг туристической привлекательности таких объектов, потому как уровень предоставляемых услуг для арендаторов оказывается более высоким и профессионально организованным.

Покупка квартиры в новостройке

Если вы планируете приобрести жилье в новом строительстве, важно обратить внимание на информацию, предоставляемую застройщиком, касающуюся будущей аренды. Некоторые девелоперы имеют собственные управляющие компании или проводят открытые тендеры для крупных управляющих сетей на обслуживание своих объектов.

Если девелопер предоставляет возможность выбора из множества компаний, работающих на Пхукете, это может означать, что в комплексе будет несколько управляющих компаний, что может негативно сказаться на общей рентабельности.

Ориентированность управляющих компаний

Управляющие компании в основном ориентированы на туристический рынок, а не только на управление арендными потоками. Для них выгодно сдавать жилье на краткосрочной основе, поскольку доходы зависят от объема туристических услуг и высокой заполняемости объектов.

Обычно, чем больше краткосрочных аренд, тем выше доходность, в то время как долгосрочная аренда, как правило, предполагает меньший объем поступлений.

Анализ рынка недвижимости

Также стоит внимательнее изучить рынок недвижимости. Хотя этот показатель и считается относительным, важно понимать, что цены на квартиры и арендные ставки постоянно растут. Это говорит о том, что ранняя покупка квартиры может обеспечить более высокую будущую доходность, если стоимость аренды продолжит увеличиваться.

Кроме того, когда вы покупаете жилье в строящихся комплексах, цена за квадратный метр на старте продаж, как правило, ниже, чем по завершении строительства.

Актуальные предложения на Пхукете

На Пхукете представлено множество привлекательных предложений. Например:

• Стартовая цена одной из новых элитных резиденций, расположенной в нескольких минутах от пляжа Банг Тао, составляет $111,000, а окончание строительства намечено на 2026 год. Всего в этом комплексе предлагается 789 квартир.
• Другой эксклюзивный проект стартует от $182,000 и также располагается недалеко от пляжа, с планами завершить строительство к 2025 году.

Выгодные варианты для инвесторов

Если вас интересует выгодное предложение, стоит обратить внимание на крупный курортный кондоминиум на первой линии пляжа Найтон, строительство которого завершилось в 2023 году. Цены на квартиры начинаются от $173,000, всего предлагается 251 квартира.

Для тех, кто ищет более компактные варианты, новая квартира-студия "под ключ" в 700 метрах от Банг Тао уже доступна за $157,000 с площадью 30 м², что делает ее способом интересным выбором для инвесторов.

Дополнительные варианты жилых комплексов

Среди актуальных предложений также выделяется жилой комплекс с бассейнами, фитнес-центром и тропическим садом, находящийся в 850 метрах от пляжа Банг Тао, с завершением строительства запланированным на 2025 год и ценами, начиная от $132,000.

Не менее привлекательна и еще одна резиденция с бассейнами, садами и коворкингом, также расположенная на Пхукете, с окончанием строительства в 2025 году и стартовыми ценами от всего $72,000. Это разнообразие позволяет инвесторам выбирать наиболее подходящие варианты в соответствии с их требованиями и финансовыми возможностями.

Заключение

Завершая наш обзор по инвестиционной недвижимости на Пхукете, я хотел бы подчеркнуть, насколько важно правильно выбирать подходящую стратегию для получения стабильного дохода от аренды. Как показано в статье, арендная доходность на Пхукете может варьироваться, но в среднем достигает 5-9% годовых, что является весьма привлекательным показателем по сравнению с другими курортными направлениями, особенно в Европе.

Я понимаю, что для начинающих инвесторов разобраться в местных нюансах распределения арендной прибыли может быть непросто. Тем не менее, знание основных терминов и схем, таких как валовая и чистая доходность, поможет успешнее оценивать потенциальные вложения. Выводы показывают, что, выбирая кондоминиумы, особенно те, которые ориентированы на краткосрочную аренду, можно добиться наибольшей рентабельности.

Преимущества инвестирования в недвижимость на Пхукете:

• Широкий выбор объектов недвижимости: от роскошных вилл до современных кондоминиумов.
• Развитая инфраструктура и близость к пляжам.
• Выше чистая доходность по сравнению с европейскими курортами.

Пхукет предлагает огромный выбор объектов недвижимости, которые делают курортную недвижимость особенно привлекательной для международных инвесторов. Мой совет — перед покупкой обязательно проанализируйте различные схемы управления и аренды, чтобы выбрать ту, которая наиболее соответствует вашим целям и ожиданиям.

Итоговые рекомендации:

• Изучите различные схемы распределения арендной прибыли.
• Обратите внимание на специфику кондоминиумов социальной ориентации.
• Не забывайте о возможностях краткосрочной аренды для максимизации дохода.

В заключение, курортное жилье на Пхукете открывает перед инвесторами отличные возможности для получения дохода. Тем не менее, важно помнить, что успешные инвестиции требуют тщательной подготовки и анализа рынка. Надеюсь, что эта статья стала для вас полезным ориентиром в мире аренды недвижимости и поможет сделать правильный выбор, основываясь на ваших личных желаниях и финансовых целях.