Как правильно инвестировать в недвижимость в Германии?

Стабильность немецкого рынка недвижимости

Немецкий рынок недвижимости заслуженно считается одним из наиболее устойчивых и надежных в глобальном контексте. На сегодняшний день наблюдается четкая тенденция к увеличению продаж: спрос на жилье существенно превышает его предложение, что создает благоприятное положение для владельцев, стремящихся продать свою собственность.

Вложение в жилую недвижимость

Инвесторам, заинтересованным в рынке недвижимости, стоит обратить внимание на возможность покупки жилья для последующей аренды, так как это представляется простым и выгодным вариантом. В таком случае можно рассчитывать на доходность в пределах 2-3% в год. Хотя этот уровень дохода может показаться незначительным, его компенсирует легкость и скорость, с которой можно реализовать собственность, обеспечивая тем самым нужную ликвидность.

Динамика цен на жилье

Что же еще важно учесть тем, кто намеревается вложиться в доходную недвижимость в Германии? Одним из ключевых аспектов является динамика цен на жилье. За последнюю декаду немецкий рынок недвижимости продемонстрировал свою стабильность за счет неуклонного роста цен за квадратный метр. В отличие от многих стран Европы, резкий спад цен в Германии после финансового кризиса 2008 года не наблюдался. По данным Eurostat, в период с 2008 по 2013 годы средняя стоимость жилья в странах ЕС сократилась на 8%, в то время как в Германии, наоборот, наблюдался рост на 12%.

Рынок аренды

Явно можно заметить, что на фоне восьмилетнего повышения цен на жилье также наблюдается рост арендных ставок. Так, портал immowelt.de, специализирующийся на недвижимости, проводил мониторинг цен с 2011 года. Согласно их данным, к 2017 году арендные ставки увеличились в среднем на 18%, поднявшись с 6,6 евро за квадратный метр в месяц до 7,8 евро.

В крупных городах арендные ставки еще выше. Например:

• В Берлине аренда квартиры площадью 60 квадратных метров в августе 2018 обходилась в 11 евро за квадратный метр.
• В Гамбурге — в 12 евро.
• А в Мюнхене — в 18 евро.

Прогнозы экономистов

Экономические аналитики, такие как специалисты портала trading economics, высказывают мнение о том, что к 2020 году стоимость недвижимости в Германии должна вырасти почти на 20%. В то же время некоторые эксперты предостерегают о риске образования "пузыря" и потенциальном падении цен. Тем не менее, экономисты уверены, что сильная экономика и устойчивый спрос на жилье не позволят рынку упасть. Прогнозы Европейской комиссии утверждают, что валовой внутренний продукт Германии будет увеличиваться на уровне примерно 2% в год в ближайшие годы.

Ограничения на рост цен

Существуют, конечно, определенные ограничения на рост цен. Возможно, темпы их повышения замедлятся со временем, и в некоторых ситуациях даже станут сопоставимы с уровнями инфляции. Однако для того, чтобы наблюдать реальное снижение цен, должны произойти серьезные факторы, такие как резкий рост процентных ставок или масштабные экономические проблемы внутри Германии, которая, на данный момент, является одной из самых стабильных экономик в мире.

Спрос на арендное жилье

Сильно влияет на рынок и высокий уровень спроса на арендуемое жилье. По данным Eurostat, в среднем по Европе 30% населения проживает в арендуемом жилье. Германия занимает второе место в мире по доле арендаторов, которая достигает 48%, уступая лишь Швейцарии с ее 55%.

В крупных городах Германии значительная часть населения арендует жилье: согласно данным компании LBS, в Гамбурге 70% жителей живут в аренду, а в Берлине эта цифра достигает 80%. Эти статистические данные с портала immobilienscout24 подчеркивают текущее состояние рынка аренды в стране.

Обзор ситуации на рынке аренды в Германии

В 2016 году количество людей, желающих арендовать жилье, в Мюнхене составило 77 человек на одну квартиру, в Штутгарте – 75, а в Кёльне – 53. Данные, собранные порталом immobilienscout24.de, показывают, что Берлин находится на последнем месте среди десяти самых активных рынков аренды в Германии, где на каждую квартиру конкурирует около 33 потенциальных арендаторов.

Причины высокой спроса на аренду

Одной из ключевых причин такой высокой востребованности аренды является постоянное увеличение числа иммигрантов. Согласно отчёту ОЭСР, в 2016 году Германия заняла второе место после США по количеству иностранцев, получивших легальный статус.

Демографические изменения в Берлине

Как подчеркивает Борис Элиассон, демографическая ситуация в Берлине претерпела значительные изменения: каждый год население столицы увеличивается на 50 тысяч человек, в итоге достигая 3,5 миллиона.

Документы для арендаторов в Германии

В Германии арендаторы, которые ищут жилье, обязаны представить арендодателям комплект документов, подтверждающих их финансовую способность оплачивать аренду. Этот пакет документов включает в себя:

• Копия трудового договора.
• Справка о доходах за последние три месяца (по немецкому законодательству, арендатор имеет право использовать не более трети своего месячного дохода до вычета налогов на оплату аренды).
• Подтверждение кредитной истории.
• Рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя, подтверждающее, что обязательства по аренде ранее исполнялись без задержек и долгов.

Депозит для арендаторов

Как правило, арендаторы должны внести депозит (kaution), который составляет от одной до трёх месячных сумм «чистой» аренды — то есть без учета дополнительных расходов на коммунальные услуги. Этот депозит служит гарантией для собственника недвижимости, что он сможет покрыть убытки в случае, если жильцы прекращают платить арендную плату или наносят ущерб имуществу. В случае соблюдения условий договора, по окончании аренды владелец обязан вернуть депозит арендаторам.

Ограничения на повышение арендной платы

Кроме того, законодательством Германии установлены ограничения на увеличение арендной платы, что обеспечивает защиту арендаторов от произвольных повышений. В соответствии с законодательством:

• Размер арендной платы не может увеличиваться более чем на 20% в течение трёх лет (в Берлине — не более 15%).
• В случае проведения капитального ремонта, направленного на повышение энергоэффективности жилья, собственник имеет право увеличить стоимость аренды на 11% от суммы работ.
• При заключении нового договора аренды стоимость не должна превышать на 10% официального городского индекса аренды.

Например, если индекс составляет 8,50 евро за квадратный метр, при продлении договора владелец может поднять стоимость максимум до 9,35 евро за квадратный метр. Это ограничение, известное как Mietpreisbremse, применяется более чем в 320 городах Германии. Однако в некоторых крупных городах, таких как Гамбург, Франкфурт и Мюнхен, это правило не работает.

Мнение эксперта о защите арендаторов

По словам Роберта Ройцмана, главы офиса в Мюнхене, городская администрация в июле 2018 года должна была подготовить новые меры по защите арендаторов, но на данный момент об этой инициативе забыли. В связи с этим потенциальные арендаторы обязаны быть готовыми представить арендодателям все необходимые документы и осознавать свои права в сфере аренды жилья.

Существующее законодательство направлено на защиту арендаторов, однако в отдельных регионах могут возникнуть ограничения и специфические нюансы, которые следует учитывать при аренде жилья.

Заключение

Заключая нашу дискуссию о немецком рынке недвижимости, очень важно подчеркнуть его уникальные характеристики и удивительные возможности, которые он предоставляет инвесторам. Будучи одним из самых стабильных и предсказуемых рынков в мире, Германия способна предложить защищенные вложения даже в условиях глобальных экономических потрясений.

Рынок продавца

Поскольку рынок жилья в Германии в настоящее время является рынком продавца, множество желающих инвестировать в жилую недвижимость сталкиваются с ограниченным предложением. Тем не менее, для тех, кто готов сделать вложения, доходная аренда предоставляет перспективу получения постоянного дохода в среднем в 2-3% годовых. Не стоит забывать и о высокой ликвидности недвижимости, что придаёт дополнительную уверенность.

Рост стоимости квадратного метра

За последние десять лет стоимость квадратного метра недвижимости в Германии демонстрировала стабильный рост, что говорит о неуклонной надежности рынка. В отличие от других европейских стран, Германия устояла против кризиса 2008 года, и даже смогла продемонстрировать рост цен во время этого непростого периода.

Потенциальные риски

Хотя некоторые эксперты начинают беспокоиться о возможном образовании «пузыря» на рынке, многие аналитики уверены, что крепкая экономика и стабильный спрос на жильё не позволят стоимости недвижимости значительно упасть. Немецкая экономика одна из самых сильных в мире, что создаёт надежный фундамент для дальнейшего роста цен на жильё.

Высокий спрос на аренду

Несомненно, высокий спрос на аренду удерживается благодаря постоянному притоку иммигрантов, что также усиливает конкуренцию за доступные квартиры. Этот фактор может быть как преимуществом, так и вызовом для инвесторов, учитывая, что арендаторы готовы платить больше за качественное жильё.

Налоговые аспекты

В конечном итоге, для успешного инвестирования в немецкую недвижимость важно учесть налоговые аспекты, так как они могут существенно повлиять на доходность вашей собственности. Германия предоставляет возможности оптимизации налогов, что может быть выгодно для работодателей и частных лиц.

Итог

Таким образом, если вы рассматриваете возможности для инвестиций, немецкий рынок недвижимости может стать для вас уверенным выбором. С правильным подходом и знанием всех нюансов, вы сможете добиться отличных результатов и максимально использовать предоставляемые рынком возможности.