Как иностранцы могут покупать недвижимость на Филиппинах?

Приобретение недвижимости иностранцами на Филиппинах

Иностранцы имеют возможность приобретать недвижимость на Филиппинах, однако они сталкиваются с рядом ограничений касательно права собственности на землю. В процессе покупки жилья, иностранцы не становятся собственниками земельного участка, так как земля остаётся в руках филиппинских граждан. Для них существует возможность аренды земли на срок до 50 лет, с возможностью продления аренды на дополнительные 25 лет, по завершении первого срока.

Способы приобретения земли

Если иностранный гражданин всё же хочет стать владельцем земли, то ему доступны несколько путей:

• Заключение брака с филиппинским гражданином. Это открывает возможность оформлять землю на имя своего супруга-филиппинца. Однако важно учесть, что в случае развода или смерти супруга, иностранный гражданин может потерять право на эту недвижимость.
• Создание компании, где доля иностранного инвестора не должна превышать 40%. Максимальная площадь, которую возможно получить, составляет 1000 квадратных метров в городских условиях и до одного гектара в сельской местности.

Покупка недвижимости

При выборе новой недвижимости на Филиппинах очень важно сотрудничать с сертифицированными застройщиками и агенциями по недвижимости. Это особенно актуально для объектов, находящихся на стадии строительства или проектирования. Процесс покупки обычно проходит через простое соглашение между сторонами. Когда принимается решение о приобретении, после инспекции и изучения всех необходимых документов, покупатель подписывает нотариально заверенный контракт.

Преимущества работы с агентствами

Обращение к профессиональным агентствам по недвижимости делает и сам процесс более максимально комфортным и безопасным, обеспечивая консультации и информацию о рынке недвижимости, а также помощь в вопросах получения ипотечного кредита.

Покупка квартиры в кондоминиуме

Что касается покупки квартиры в кондоминиуме, то иностранцы могут получить свидетельство о праве собственности (ССТ), однако этот документ будет выдан только после полной оплаты квартиры. Обычно необходимо внести первоначальный взнос, который составляет от 10 до 30% от полной стоимости недвижимости. Важно отметить, что иностранцы могут владеть не более 40% квартир в одном и том же здании.

Специальные визы для пенсионеров

Кроме того, владельцы специальной визы для пенсионеров (SRRV), которая предназначена для иностранных инвесторов в экономику Филиппин, могут воспользоваться дополнительными преимуществами. Это включает в себя возможность приобретения квартир и права аренды земли или домов с прилегающими участками. Данная виза приобрела популярность среди тех, кто ищет новый уровень жизни и планирует переезд на Филиппины для более комфортного существования.

Постоянное проживание на Филиппинах через SRRV

Владельцы SRRV получают право на постоянное проживание на Филиппинах благодаря мультивизам, что избавляет их от необходимости уплачивать сборы за поездки. Чтобы оформить эту визу, нужно инвестировать не менее 50 тысяч долларов СШАв экономику страны. Важно отметить, что возраст инвестора должен составлять не менее 35 лет.

Покупка земли: сложности и риски

Процесс приобретения земли на Филиппинах может оказаться достаточно запутанным и требует значительных усилий. Основной проблемой является то, что иностранные граждане не могут владеть земельными участками. Кроме того, сложная система регистрации и классификации земель может вызвать у инвесторов множество сомнений.

Чем удаленнее участок от столицы, тем осторожней следует подходить к расследованию прав на собственность и потенциальным рискам. Однако даже в пределах Национального столичного региона (NCR) можно столкнуться с серьезными юридическими затруднениями.

Законодательство о недвижимости

На Филиппинах функционирует 11 основных законов, регулирующих процесс регистрации земельной собственности, а также девять дополнительных актов, связанных с управлением земельными ресурсами. Кроме Департамента окружающей среды и природных ресурсов, существует Бюро земельного управления и ряд других агентств, которые занимаются контролем сделок с землей как напрямую, так и через посредников. Филиппинские суды также обладают полномочиями рассматривать споры, связанные с земельными участками.

Процесс передачи прав собственности

Что касается процесса передачи прав собственности как на земельные участки, так и на квартиры, он представляет собой многоступенчатую процедуру:

• На первом этапе продавец и покупатель обговаривают условия продажи,
• после чего юрист оформляет и удостоверяет документ о полной продаже (DOAS).
• Затем подается декларация о земельном налоге, которая заверяется в Бюро внутренних доходов (BIR) и передается в местную налоговую инспекцию.

Покупателю в последующем необходимо уплатить налог на недвижимостьв местное казначейство. После этого налоговая инспекция проводит оценку рыночной стоимости объекта. Далее осуществляется уплата налога на передачу прав собственности, который также взимается налоговой службой. Все обязательства по уплате НДС и гербового сбора, связанные с оформлением документов, ложатся на плечи покупателя, и эти платежи производятся в Бюро внутренних доходов.

Регистрация и получение прав собственности

Регистрационная палата (RD) аннулирует предыдущий акт на землю и выдает новый, оформленный на имя новоиспеченного владельца. Новый собственник получает свою копию свидетельства о праве собственности и может запросить декларацию по налогам в налоговой инспекции.

Для своей регистрации в регистрационной палате владельцам необходимо предоставить определенный пакет документов.

На Филиппинах ситуация с документами на землю характеризуется значительными недочетами, что приводит к постоянному увеличению числа ошибок и размножению дублирующих записей. Этот тренд наблюдается из года в год и требует внимательного контроля. Официальная инвентаризация земель, которая стартовала в рамках законодательства о землевладении еще в 1903 году, до сих пор не завершена, что создает сложности как для владельцев, так и для будущих покупателей.

Процесс регистрации недвижимости

Процесс регистрации недвижимости на Филиппинах состоит из восьми этапов, что может занять больше месяца. И тем и другим — продавцам и покупателям — следует учитывать специфические затраты, связанные с оформлением сделки. К примеру, стоимость оформления акта купли-продажи варьируется и включает в себя не только прямые затраты в виде регистрационных сборов, но и дополнительные, размеры которых могут меняться в зависимости от суммы сделки.

Регистрационные сборы

Регистрационные сборы на данный момент составляют 4,398 филиппинских песо, к этой сумме добавляется 45 песо за каждые дополнительные 20,000, превышающие 1,700,000 песо. Нотариальные услуги обходятся примерно в 200 песо за каждый документ. Приведем пример: если стоимость недвижимости составляет 12,500,000 песо, общие затраты могут достичь 28,898 песо, что эквивалентно около 0.231% от цены объекта.

Расходы покупателя

Расходы, которые несет покупатель в сделке, могут колебаться от 5.73% до 11.25%, причем юридические услуги составляют от 5% до 10% от стоимости недвижимости. Местный налог на передачу права собственности составляет от 0.50% до 0.75%, и его субъектом уплаты выступает покупатель. Существенными также являются расходы на свидетельство о продаже, которые колеблются от 0.225% до 0.50%. Продавцы же обязаны уплатить налог на прирост капитала в размере 6% от разницы между ценами приобретения и реализации.

Общие затраты на недвижимость

Важно подчеркнуть, что общие затраты на покупку и последующую продажу недвижимости варьируются от 16.23% до 23.75%. К этой сумме входят:

• Оплата услуг юристов;
• Оплата услуг нотариусов;
• Регистрационные сборы;
• Различные налоги.

Основная валюта сделок

В сделках основной валютой является филиппинское песо (PHP). По состоянию на момент написания статьи, обменный курс равен 1 доллару США— 42.2585 песо. Местный налог на передачу прав собственности, собираемый на уровне муниципалитетов, колеблется от 0.5% до 0.75% и зависит от суммы сделки и рыночной стоимости, которая зачастую превышает официальную оценку.

Юридические услуги

Юридические услуги по сопровождению сделок предоставляются на основании договора, и их стоимость стартует от 20,000 песо. В некоторых ситуациях она может достигать 10% от цены объекта. Налог на прирост капитала также обсуждается для каждой сделки и составляет 6% от общей суммы, выставленной на продажу, или реальной рыночной цены, в зависимости от того, какой из показателей выше. Знание всех перечисленных аспектов поможет участникам рынка более подготовленно подходить к операциям с недвижимостью на Филиппинах.

Заключение

В заключение, я хотел бы подчеркнуть, что покупка недвижимости на Филиппинах для иностранцев — это процесс, требующий внимательности и осведомленности о местных законах и правилах. Несмотря на ограничения в отношении владения землей, существует ряд возможностей для тех, кто стремится инвестировать в эту красивую страну. Важно помнить, что аренда земли на срок до 50 лет, с продлением, может быть вполне приемлемым вариантом для многих.

Кроме того, брак с филиппинцем или создание совместного бизнеса — это разумные шаги, которые могут открыть доступ к приобретению земли. Однако будьте бдительны: права на землю, приобретенную через брак, могут потеряться в случае развода или смерти супруга. Этот аспект требует серьезного продумывания и подготовленности.

Ключевые моменты

• Работа с профессионалами: лицензированными агентами по недвижимости и авторитетными девелоперами.
• Обеспечение необходимой информации и помощь в избежании нежелательных рисков.
• Визовые преимущества, такие как специальная виза для пенсионеров (SRRV).

Когда вы решите, какую недвижимость хотите приобрести, важно следовать корректным юридическим процедурам для передачи права собственности. Несмотря на трудности, связанные с местным законодательством и бюрократией, вы сможете успешно пройти через этот процесс, если будете хорошо подготовлены и информированы.

Выводы

В конечном итоге, Филиппины предлагают немало возможностей для инвестиций в недвижимость, и с правильной помощью и знанием законов, вы можете осуществить свою мечту о доме в этом уникальном уголке мира. Важно помнить, что каждая сделка — это не только финансовое вложение, но и большой жизненный шаг. С оптимизмом смотрите на будущее и используйте все доступные ресурсы для достижения своих целей на Филиппинах!