Как иностранцу купить недвижимость в Польше: особенности и советы

Приобретение недвижимости иностранцами в Польше

В данной статье рассматривается вопрос, какую недвижимость могут приобретать иностранные граждане в Польше. Может ли покупка квартиры стать доступной для жителей постсоветских стран? Мы обсудим ключевые этапы процесса покупки, а также возможные налоги и дополнительные затраты, с которыми можно столкнуться. Также стоит обратить внимание на особенности сделок на первичном рынке, а также на возможность получения ипотеки и вида на жительство путем покупки недвижимости.

Правовые аспекты покупки недвижимости

Иностранцы имеют возможность стать владельцами жилой недвижимости в Польше при наличии действующего паспорта и достаточных финансовых ресурсов. Тем не менее, следует учитывать, что для определенных типов объектов, таких как коммерческие здания или земельные участки, требуется специальное разрешение от Министерства внутренних дел.

• К подобным объектам можно отнести:
• коммерческие площади,
• участки земли,
• частные дома, находящиеся на земле в собственности.

В некоторых ситуациях форма собственности может повлиять на статус недвижимости; например, таунхаус может включать в себя часть проезжей части, что может расцениваться как наличие «связи с землёй».

Условия для покупки недвижимости

Можно ли проводить сделки в таких условиях? Обычно — да, но для этого потребуется подтвердить свою «связь с Польшей». В законодательстве нет чёткого определения, что именно может служить доказательством такой связи.

Чаще всего иностранные покупатели указывают на свои польские корни в качестве аргумента. Если у иностранца имеется официальный вид на жительство, это также станет весомым доводом. Альтернативным вариантом может быть наличие зарегистрированного бизнеса в стране, что подразумевает уплату налогов в Польше.

Процесс получения разрешения

Важно заметить, что процесс получения разрешения может затянуться, занимая от двух до четырёх месяцев, а иногда и дольше — до одного года. На протяжении этого времени продавец также ожидает завершения процесса, следовательно, он может находиться в неведении, имея от покупателя задаток.

В реальности многие владельцы нежилых сооружений могут не быть готовы ждать так долго, поскольку рынок недвижимости в Польше характеризуется высокой активностью. Им проще найти покупателей среди местных граждан, нежели тратить время на иностранца с риском отказа от Министерства внутренних дел.

Альтернативные варианты приобретения

Наиболее простым вариантом становится поиск жилья, которое можно приобрести без дополнительных разрешений. Тем не менее, для тех, кто нацелен на покупку объектов с «связью с землёй», существуют другие пути.

• Одним из них является регистрация компании в Польше и приобретение недвижимости на её имя. Такой подход сулит ряд преимуществ, как с точки зрения налогообложения, так и удобства.
• Затем, в более спокойные времена, есть возможность:
• перерегистрировать объект на физическое лицо,
• или оставить его на балансе компании.

Заключение

Таким образом, процесс приобретения недвижимости в Польше для иностранцев может оказаться многоэтапным и требовать тщательного изучения нюансов, связанных с необходимыми разрешениями и ожиданием решений государственных органов. Однако при должном подходе и юридической поддержке многие возникающие вопросы можно успешно разрешить, что откроет новые горизонты для личного жилья или инвестиций в экономику Польши.

Введение

Вопрос о возможности приобретения недвижимости в Польше для граждан бывших советских республик остается весьма важным. На данный момент польское законодательство не накладывает никаких ограничений на покупку жилых помещений для граждан России, Беларуси, Украины, Казахстана и других стран, которые были частью Советского Союза.

Первый шаг: Открытие счета

Для того, чтобы успешно осуществить покупку, потенциальному покупателю необходимо сначала открыть счет в одном из польских банков и внести необходимую сумму для сделки. Несмотря на возможные трудности с переводом денег для россиян и белорусов, их можно преодолеть при помощи различных банковских услуг.

Планирование процесса приобретения

Процесс приобретения недвижимости в Польше начинается с постановки четких целей и выбора места, где будет находиться объект. Как и в любой другой стране, успех сделок напрямую связан с предварительным изучением рынка. Например, инструменты для иммиграции и инвестиции могут значительно различаться.

Если покупка квартиры планируется для последующей аренды, то следует обратиться к опытному риелтору, который может предложить такие объекты, которые имеют высокую ликвидность и способны приносить стабильный доход.

Выбор рынка: первичный против вторичного

Также необходимо решить, хотите ли вы приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке. Стоит отметить, что при покупке вторичных квартир покупателю придется уплатить налог на сделки с недвижимостью, который составляет 2% от цены. Однако этот налог не будет взиматься, если объект будет использоваться в качестве первого места жительства.

Заключение договора с риелтором

Один из ключевых этапов — это заключение договора с риелтором. Рынок недвижимости в Польше очень развит, и большинство агентов предпочитают работать на основе официального соглашения. Обычно риелторские комиссии составляют от 2 до 5% от итоговой стоимости сделки, и эти комиссионные чаще всего оплачивает сам покупатель.

Профессиональные риелторы предоставляют полный спектр услуг:

• Выбор недвижимости
• Проверка правового статуса
• Юридическая поддержка на всех стадиях сделки
• Взаимодействие с нотариусами
• Обеспечение безопасности расчетов и передачу квартиры покупателю
• Постпродажное обслуживание

Поиск подходящих вариантов

Когда клиент озвучивает свои требования, риелтор начинает подбирать возможные варианты, ориентируясь на запросы покупателя. Все серьезные лицензированные агентства в Польше входят в мультилистинговые системы, что предоставляет покупателям доступ к информации от всех брокеров, работающих в стране, и позволяет сэкономить массу времени при поиске.

Проверка риелторов

Важно отметить, что лицензирование для риелторов в Польше не является обязательным, однако многие профессионалы предпочитают поддерживать высокие стандарты, что нередко включает получение лицензий после сдачи сложных экзаменов.

Проверка правового статуса объекта

Следующий важный шаг — это проверка предлагаемой недвижимости, которая включает детальный анализ правовой действительности квартиры. В случае эксклюзивных предложений от агентства этот этап можно существенно упростить, так как вся необходимая информация о правовом статусе объекта обычно собирается заранее.

Подписание резервационного договора

Далее следует подписание предварительного договора резервирования, который фиксирует ключевые условия будущей сделки между покупателем и продавцом, включая цену и сроки проведения сделки. В этот момент клиент обязан внести задаток, который, как правило, составляет от 5 до 10% от общей стоимости.

Окончание процесса покупки

Когда все документы будут подготовлены, назначается дата подписания нотариального акта, что и ведет к официальному переходу права собственности на квартиру. Этот момент завершает процесс приобретения недвижимости в Польше, открывая новые горизонты жизни для ее нового владельца в этой стране.

Ключевой этап приобретения недвижимости

Ключевым моментом в процессе приобретения жилья является подписка нотариального акта, который фактически выполняет функции договора купли-продажи. На этом документе должны подписаться все стороны сделки: продавец, покупатель, нотариус и, если покупатель не владеет польским языком, нотариальный переводчик. Нотариальный акт служит основным подтверждением права собственности, оригинал документа хранится в архиве у нотариуса. Каждая из сторон сделки получает заверенные нотариусом копии, которые могут быть запрашиваться в неограниченном количестве.

Регистрация нотариального акта

Данный нотариальный документ обязательно регистрируется в государственном реестре имущества, который ведется в Польше судом. Процесс регистрации прав включает внесение информации в специальную электронную базу, где фиксируются данные о:

• обременениях;
• владельцах;
• основаниях для приобретения или отчуждения.

Интересно, что реестр доступен для общего просмотра, и по номеру KW (книга вечного пользования) квартиры можно узнать всю необходимую информацию.

Способы расчетов при покупке недвижимости

При расчетах за недвижимость рекомендуется использовать польские злоты. Платежи осуществляются со счета покупателя на счет продавца, так как наличные расчеты в стране не так распространены. Обычно на начальном этапе оформления сделки иностранному покупателю нужно открыть банковский счет, что часто осуществляется с помощью риелтора. На этот счет затем переводится необходимая сумма. У банка могут быть вопросы о происхождении этих средств, и покупатель должен быть готов предоставить подтверждающие документы, переведенные на польский язык.

Процедура перечисления средств

После подписания нотариального акта происходит процесс перечисления денежных средств. В акте, как правило, указывается срок, в течение которого покупатель должен произвести полный расчет за объект недвижимости. Например, данный срок может быть установлен в один день, и если средства не поступят на счет продавца в указанный период, сделка будет считаться недействительной.

Удаленные сделки через агентства

В агентствах, работающих с иностранными клиентами, практикуется организация частично или полностью удаленных сделок. Все этапы, помимо подписания нотариального акта, могут быть успешно выполнены дистанционно. Чаще всего покупатель приезжает только для финальной подписи на нотариальном документе. Однако в некоторых случаях возможно обойтись без физического присутствия, предоставив доверенность представителю агентства.

Переход права собственности

Заключительный этап, в котором происходит передача прав на недвижимость, может стать самым сложным для иностранцев. Для этого требуется соблюдение всех формальностей и наличие необходимых документов. Успешное завершение всей процедуры требует тщательной подготовки и понимания всех тонкостей, что может вызвать затруднения у тех, кто впервые сталкивается с этой ситуацией. Поэтому поддержка квалифицированных специалистов, таких как риелторы и юристы, может существенно облегчить процесс приобретения недвижимости и исключить возможные ошибки.

Для того чтобы жильё в Польше приносило комфорт и удовлетворение, крайне важно обновить договора на услуги газоснабжения, электроснабжения и другие коммунальные услуги. Кроме этого, создание личных кабинетов для контроля расходов и подключения к интернету становится не менее значимым шагом. Иностранцы часто сталкиваются с проблемами, когда речь заходит о расчётах за коммунальные услуги, что может затянуть процесс до нескольких месяцев, особенно в случаях нехватки информации о доступных методах оплаты. Именно поэтому надёжные агентства, работающие с зарубежными клиентами, создают специальные службы, занимающиеся последующим обслуживанием и упрощением процесса для новых собственников.

Также собственнику нужно собрать и подать ряд документов в местные органы власти, которые потребуются для расчёта ежегодного земельного налога. Каждый год владельцы получают на почту уведомление с требованием об уплате этого налога, что делает обязательным своевременное реагирование на данное уведомление.

Налоговые обязательства покупателей

Что касается налогов, все покупатели на вторичном рынке в Польше, как местные граждане, так и иностранцы, должны уплачивать налог в размере 2% от стоимости приобретаемой недвижимости. Однако с сентября 2023 года для вновь приобретающих жильё предусмотрены налоговые льготы, которые позволяют избежать уплаты этого обязательного сбора. Данная мера направлена на помощь молодым людям и семьям, которые только начинают свой путь в качестве собственников. Интересно, что в законодательстве не указывается, будут ли учитывать квартиры или дома, купленные за пределами страны, в рамках данной налоговой льготы.

Ситуация с банкротствами в строительной отрасли

В Польше случаи банкротства строительных компаний являются довольно редкими.

Процесс оплаты по договорам долевого участия

При осуществлении платежей по договорам долевого участия (ДДУ) применяется система поэтапных выплат. Обычно общая стоимость проекта делится на несколько частей, которые оплачиваются по кварталам. Когда строительный объект завершен и готов к эксплуатации, застройщик уведомляет своего клиента об этом и приглашает его для приемки квартиры.

Приемка квартиры

На этом этапе покупатель имеет возможность проверить, соответствует ли жилье проектной документации, а также обнаружить возможные дефекты, такие как трещины или другие повреждения. Если качество квартиры удовлетворяет его требованиям, он подписывает акт приемки. В противном случае составляется документ с перечислением всех недостатков, и застройщику отводится месяц на их устранение.

Оформление права собственности

После некоторого времени, когда дом официально введен в эксплуатацию, застройщик организовывает встречу в нотариальной конторе для подписания документов, подтверждающих переход права собственности на приобретенную квартиру. С этого момента начинается процесс оформления договоров на коммунальные услуги, подключение к интернету и другие необходимые процедуры.

Ипотечное кредитование для иностранцев

Если говорить об ипотечном кредитовании для иностранцев в Польше, то граждане других стран, имеющие временные или постоянные виды на жительство, вправе подать заявку на ипотеку, если соблюдают определенные условия:

• Срок действия разрешения: важно, чтобы срок действия разрешения на временное или постоянное пребывание оставался не менее года.
• Кредитоспособность заемщика: учитывается только доход, получаемый в Польше на законных основаниях.
• Предпринимательская деятельность: необходимо предоставить годовую отчетность, а некоторые банки могут потребовать данные за два года.

Оценка заявки на ипотеку

При оценке ипотеки банки рассматривают стабильность дохода заемщика и количество иждивенцев. Эти аспекты могут существенно сказываться на максимально допустимой сумме кредита, которую банк готов предоставить.

Ипотечные консультанты

В Польше имеется промежуточная структура между заемщиками и банками — ипотечные консультанты. Эти профессионалы обладают финансовыми лицензиями и знают о всех актуальных предложениях банков. Их задача заключается в следующем:

• Помочь заемщикам оценить свои шансы на получение кредита.
• Предложить несколько наиболее подходящих вариантов из разных финансовых учреждений.

Процесс оформления

Далее клиент выбирает наиболее привлекательное предложение и обращается в агентствонедвижимости. Риелтор, учитывая предварительно определенную сумму ипотечного кредита, помогает найти желаемый объект недвижимости. Затем начинается сбор всех необходимых документов как на квартиру, так и на заемщика. С собранной документацией заемщик направляется в банк.

Взаимодействие с банком

В большинстве случаев ипотечный консультант и риелтор взаимодействуют между собой, что способствует ускорению процесса оформления кредита и делает его более удобным для клиента. Время, необходимое на рассмотрение ипотечной заявки в банке, может составлять до четырех месяцев, в зависимости от различных факторов и обстоятельств.

В начале процесса получения ипотечного кредита специалист банка проводит детальную оценку финансового положения клиента, рассматривая его как потенциального заемщика. Далее он переключает свое внимание на сам объект недвижимости, который будет куплен. В финале анализируется вся ситуация в целом. Следует отметить, что отказы в выдаче ипотеки случаются относительно редко, что объясняется тем, что ипотечные консультанты достаточно эффективно подготавливают своих клиентов, помогая им прийти в финансовое учреждение с максимальной готовностью. Важно подчеркнуть, что расходы на услуги этих консультантов несет не сам клиент, а банк.

Покупка недвижимости и вид на жительство

Если говорить о возможности получения вида на жительство в Польше через покупку недвижимости, то ответ однозначен — это невозможно. Владение жилую площадью не предоставляет прав на получение разрешения на проживание или постоянного места жительства. Единственной возможностью для иностранца, чтобы обзавестись недвижимостью, является наличие долгосрочной визы, которая позволит ему находиться в стране и следить за своей квартирой.

Альтернативные пути к резидентству в Польше

Существует множество альтернативных способов стать резидентом Польши, среди которых:

• Получение образования;
• Трудоустройство;
• Открытие собственного бизнеса.

Каждый регион имеет свои специфические особенности, и незнание законов может привести к большим финансовым потерям и потере драгоценного времени. Часто иностранцы переоценивают свои возможности, тогда как местные жители, как правило, сначала консультируются с несколькими юристами, прежде чем принимать серьезные решения, так как они лучше знакомы с юридическими нюансами своей страны.

Истории о трудностях клиентов

Агентстванедвижимости делятся историями о двух случаях, когда клиенты столкнулись с серьезными трудностями.

Первый случай

В первом случае иностранец с ранее полученным видом на жительство решил оформить ипотеку для покупки квартиры. Он напрямую обратился к застройщику и выбрал необходимую недвижимость. После подписания договора он внес авансовый платеж в размере 20%. Но когда он попытался получить ипотечный кредит, банки отказали ему, ссылаясь на свои финансовые показатели. В результате он потерял свои деньги, так как в подписанном им контракте было указано, что задаток не подлежит возврату. Более того, кредитный специалист заранее предупреждал его о низком уровне его кредитоспособности и предлагал пути для его улучшения. Если бы он обратился к риелтору в самом начале, ситуация могла бы развиться совершенно иначе.

Второй случай

Во втором случае возникла подобная проблема с иностранным клиентом. Он выбрал как квартиру, так и парковочное место, обратившись к застройщику и полностью оплатив обе сделки. Вероятно, застройщик не имел необходимого опыта в работе с иностранными покупателями и оформил документы по стандартным правилам. Однако, когда пришло время подписывать документы о передаче прав собственности, нотариус отказался заверить сделку, и это создало серьезные преграды для покупателя. Этот случай подчеркивает, насколько важно внимательно проверять все детали сделки и необходимость привлечения профессионалов в сфере недвижимости для сопровождения подобных процессов. Квалифицированные эксперты могут помочь избежать множества проблем и финансовых потерь, связанных с покупкой жилья за границей.

Заключение

Завершая наш подробный обзор процесса покупки недвижимости в Польше для иностранных граждан, важно подвести итог и выделить ключевые аспекты, которые могут помочь потенциальным покупателям в их путешествии.

Возможности для иностранных граждан

Во-первых, возможность иностранцам приобретать недвижимость в Польше открывает широкие горизонты для тех, кто ищет стабильность и опыт проживания в Европе. Однако, как мы выяснили, существуют определенные нюансы и строгие правила, касающиеся объектов, которые имеют "связь с землёй". Подобные ограничения могут стать преградой, если иностранец предпочитает более специфические виды недвижимости, такие как земельные участки или коммерческие помещения. В таких случаях необходимо получить разрешение Министерства внутренних дел, что может занять значительное время и усложнить процесс.

Отсутствие жестких ограничений для граждан стран постсоветского пространства

Во-вторых, для граждан стран постсоветского пространства – Украины, Беларуси, России и других – нет жестких ограничений на покупку. Открытие банковского счета и оформление перевода денег – это те шаги, с которыми, хотя и могут возникнуть трудности, вполне возможно справиться. Рынок недвижимости в Польше предлагает множество возможностей как для проживания, так и для инвестиций, что делает его привлекательным для людей, стремящихся улучшить своё материальное положение или открыть бизнес.

Этапы покупки недвижимости

Покупка жилья в Польше проходит через несколько этапов, включая:

• выбор объекта;
• заключение договора с риелтором;
• договор резервирования.

Роль профессионального риелтора здесь трудно переоценить – они не только упрощают процесс выбора, но и гарантируют юридическую чистоту сделок, что особенно важно при инвестировании больших сумм. Доверяя опытному агенту, покупатели могут избежать множества подводных камней, которые могут возникнуть на этапе оформления сделки.

Итог

В заключение, я хочу подчеркнуть, что тщательно изучив рынок, обратившись за помощью к квалифицированным специалистам и понимая правовые аспекты, иностранцы могут успешно приобрести недвижимость в Польше. Не стоит забывать, что это не только инвестиция в собственность, но и вход в новую культуру и образ жизни, что может стать невыгодным только на первый взгляд. При наличии необходимых знаний и подготовленности, покупка недвижимости в этой стране может стать одним из самых важных и прибыльных решений в жизни.