Недвижимость в Словении

🇸🇮 Что нужно знать об инвестициях и ВНЖ через покупку жилья в Словении

Словения — маленькая, безопасная и по-европейски рациональная страна, которая соединяет Альпы, Адриатику и Центральную Европу. Она граничит с Италией, Австрией, Венгрией и Хорватией, а до Венеции или Вены можно доехать на машине за 3–4 часа. Площадь — 20 273 км², население — около 2,1 млн человек, столица — Любляна.
Словения — член Европейского Союза, еврозоны и Шенгенского соглашения, поэтому покупка недвижимости здесь означает не только владение активом, но и уверенность в прозрачности законов, стабильной валюте и защите прав собственности.

Валюта — евро (EUR), государственный язык — словенский, но практически везде говорят на английском, особенно в бизнесе и сфере недвижимости.
По данным IMF, ВВП на душу населения превышает €28 000, уровень безработицы — один из самых низких в ЕС (около 4 %).
Климат смешанный: на побережье — мягкий средиземноморский, в центральной части и в Альпах — континентальный. Лето теплое (+25…+30 °C), зима умеренно холодная (+3…+8 °C).
Страна отличается чистотой, зелеными пространствами (более 60 % территории покрыто лесами) и высоким индексом безопасности.
Транспортная инфраструктура развита:

• - аэропорты в Любляне, Мариборе и Портороже принимают международные рейсы;
• - скоростные трассы соединяют Словению с Италией, Австрией и Венгрией;
• - железнодорожное сообщение — одно из самых надежных в Центральной Европе.

Словения — страна европейского масштаба, где все «под рукой»: море, горы, термальные источники и деловые центры. Это делает ее привлекательной как для жизни, так и для инвестиций.

📊 Экономика и рынок недвижимости: стабильный рост и доверие

Рынок недвижимости Словении остается устойчивым даже в периоды колебаний в Европе. По данным Statisticni urad Republike Slovenije, в 2024 году средние цены на жилье выросли на 6,2 %, а количество сделок — на 9 %.
В столице, Любляне, средняя цена квадратного метра в новых домах достигла €4 000–4 800, в старом фонде — €2 800–3 500.
На побережье — в Копере, Изоле и Пиране — цены колеблются от €3 000 до €5 000 за м², а в альпийских курортах, таких как Блед и Бохинь, премиальные апартаменты могут стоить €6 000–7 000 за м².

Спрос стабильно растет: около 35 % сделок совершают иностранные покупатели, в основном из Австрии, Германии, Италии, Швейцарии и стран СНГ. Причина — безопасный рынок, прозрачная регистрация сделок, возможность оформить ВНЖ и при этом низкие налоги.

Сдача жилья в аренду — популярный источник дохода:

• - долгосрочная аренда в Любляне приносит €900–1 500 в месяц;
• - на побережье летом посуточно — €100–200 в сутки, что дает до 6–8 % годовых чистого дохода.

🌍 Где покупать недвижимость в Словении: лучшие регионы для жизни и инвестиций

Любляна — сердце страны и основной деловой центр. Здесь концентрируются университеты, международные компании, государственные учреждения. Жилье востребовано круглый год, особенно среди студентов и специалистов. Инвесторы выбирают апартаменты в центральных районах, таких как Siska, Trnovo и Bezigrad.
Средняя стоимость жилья — €3 500–4 800 за м², доходность от аренды — 5–6 %.

• Копер, Изола, Пиран — Адриатическое побережье Словении, где соединяются альпийский воздух и морской климат. Регион особенно интересен тем, кто ищет жилье у моря в ЕС, но хочет избежать перегретых цен Италии и Хорватии. Новые апартаменты стоят от €2 800 за м², виллы с видом на море — от €400 000. Здесь высокий спрос на краткосрочную аренду и жилье для второго дома.
• Блед и Бохинь — жемчужины словенских Альп. Озерные регионы популярны у туристов и инвесторов, ищущих премиальные объекты. Стоимость жилья — €3 000–6 000 за м², но ликвидность очень высокая. Сдача в аренду приносит до 10 % доходности в высокий сезон, особенно при управлении через локальные сервисы.
• Марибор — второй по величине город страны, привлекает студентов и айти-специалистов. Недвижимость дешевле: €1 800–2 500 за м², что делает его доступной точкой входа для начинающих инвесторов.

💶 Цены, налоги и ипотека в Словении

• - студии и небольшие апартаменты — от €120 000–180 000;
• - квартиры в центре Любляны — от €250 000–400 000;
• - дома в пригородах или курортах — от €350 000–600 000;
• - элитные виллы — от €800 000 и выше.

Налоги остаются умеренными:

• - налог на покупку — 2 %;
• - налог на доход от аренды — 10 %;
• - ежегодный налог на недвижимость — до 0,5 %.

Ипотека доступна резидентам и некоторым иностранцам: ставки 3,5–4,5 %, срок до 25 лет, первоначальный взнос — 20–30 %. Некоторые застройщики предлагают рассрочку платежей при покупке на этапе строительства.

🏡 Как купить недвижимость в Словении: порядок и особенности

Покупка недвижимости в Словении прозрачна и четко регулируется законом. Иностранцы из стран ЕС могут приобретать жилье без ограничений. Гражданам из других стран (включая СНГ) необходимо разрешение Министерства юстиции — процедура стандартная и занимает 4–6 недель.

Процесс покупки:

1. Выбор объекта и подписание предварительного договора.
2. Внесение депозита (обычно 10 %).
3. Проверка юридической чистоты (кадастр, земля, разрешения).
4. Подписание основного договора у нотариуса.
5. Регистрация собственности в кадастре (до 30 дней).

Сделку можно оформить дистанционно — через доверенность и электронное подписание документов. Все расчеты проходят через нотариальный депозит или банковский эскроу-счет, что обеспечивает защиту покупателя.
Мы и наши партнеры в Словении помогаем пройти процесс под ключ: подобрать объект, провести проверку, подготовить документы и оформить право собственности без бюрократии.

🛂 ВНЖ через покупку жилья в Словении: реальные условия и возможности

Словения не выдает автоматический вид на жительство только за факт покупки недвижимости,
но владение жильем — весомое основание для получения ВНЖ по инвестиционной или имущественной категории.

Как это работает на практике: покупатель, оформивший недвижимость на себя, может подать заявление на временный ВНЖ, предоставив подтверждение финансовой состоятельности, медицинской страховки и цели проживания (например, релокация, бизнес или работа).
Недвижимость в этом случае рассматривается как доказательство тесной связи со страной и стабильности инвестора.

Другой вариант — оформить компанию (d.o.o.), на которую регистрируется жилье. Такой подход позволяет получить ВНЖ по бизнес-основанию, фактически через инвестицию в недвижимость и предпринимательскую деятельность.
Минимальный уставной капитал — €7 500, процедура занимает около 2 недель.

Получив ВНЖ, вы можете:

• - проживать в Словении круглый год и свободно передвигаться по странам Шенгена;
• - пользоваться медицинской системой и образованием ЕС;
• - подать на ПМЖ через 5 лет, а затем — на гражданство через 10 лет.

Для digital-nomads и инвесторов также доступна виза категории D, которая позволяет жить в стране до года при подтверждении дохода и собственности.
Таким образом, покупка недвижимости в Словении — это не просто инвестиция, а легальный путь к ВНЖ, европейскому образу жизни и свободе передвижения по Шенгену.

🎯 Кому подходит недвижимость в Словении

• Инвесторам — за стабильный рынок, доходность 5–8 %, надёжность и перспективу роста.
• Семьям — за экологию, безопасность, школы, инфраструктуру и близость к Европе.
• Digital-nomads и предпринимателям — за гибкость визового режима и качество жизни.
• Пенсионерам — за мягкий климат, доступную медицину и европейскую стабильность.
• Тем, кто хочет получить ВНЖ и переехать в ЕС — Словения даёт юридически чистый и прозрачный путь.

⚖️ Как мы помогаем инвесторам и покупателям

Покупка недвижимости в другой стране требует доверия и опыта.Мы сотрудничаем с надежными агентствами и застройщиками Словении, обеспечивая юридическую прозрачность и безопасность сделки.Проводим проверку всех документов, оцениваем налоговые и регистрационные аспекты, сопровождаем на каждом этапе — от подбора объекта до оформления ВНЖ. Мы не просто помогаем купить жилье — мы выстраиваем стратегию: жить, инвестировать, получать доход и оформить легальный статус в центре Европы.