Дом в Эшморише

Средняя цена домов в Эшморише варьируется примерно €1 500–€2 200 за м². Небольшие 2‑спальные дома обычно продаются от €160 000 до €260 000, семейные дома и виллы — €250 000–€450 000 в зависимости от удаленности от пляжа и состояния. Цены зависят от участка, коммуникаций и статуса ремонта.

При покупке дома в Эшморише платят IMT (прогрессивный налог до 8% от платы, зависит от суммы и статуса жилья), гербовый сбор (Imposto do Selo) 0,8%, ежегодный IMI 0,3–0,45% от кадастровой стоимости, а также нотариальные и регистрационные сборы (€500–€2 000 ориентировочно). Также учтите расходы на юриста и перевод документов.

Покупка дома в прибрежном Эшморише обычно не дает права на Golden Visa — программа ограничена территориально. Альтернативы: виза D7 (пасивный доход) или другие виды ВНЖ; решение по первому разрешению занимает обычно 2–4 месяца, продление ежегодно, получение гражданства — после 5 лет легального проживания в Португалии при выполнении условий.

Процесс: резервный депозит, подготовка документов, подпись предварительного контракта (CPCV), получение ипотеки (если нужно), окончательная покупка у нотариуса (escritura) и регистрация. Типичные сроки от резерва до передачи ключей — 4–12 недель; с ипотекой добавьте 4–8 недель на одобрение кредита.

Долгосрочная брутто‑доходность домов в Эшморише обычно 3–5% годовых. Краткосрочная аренда даёт сезонный прирост: при хорошей управленческой стратегии эффективная годовая доходность может быть 4–7%, заполняемость летом 50–70%. Доходность зависит от расположения относительно пляжа и качества ремонта.

Риски: прибрежная эрозия и затопление, ограничения по прибрежной полосе, незадокументированные перепланировки, скрытые дефекты конструкций. Снижают риски: проверка PDM и зонирования, техническая экспертиза, кадастровая выписка и Certidão Predial, страхование от наводнения и юридическая проверка обременений.

Нерезидентам банки обычно дают LTV 60–70% (резидентам 70–80%), срок до 30 лет. Нужны паспорт, NIF, справки о доходах, банковские выписки и налоговые декларации. Предварительное решение банка — 2–4 недели, полный пакет и нотариус — ещё 4–8 недель. Процентная ставка и условия зависят от банка и кредитной истории.

Требуйте: Certidão Predial (свидетельство о праве), кадастровую выписку, лицензию на строительство/завершение (licença/ce), энергосертификат, справку об отсутствии долгов по IMI, проверку залогов и записей в регистре, техпаспорт здания и протоколы инспекций. Проведите юрпроверку и инженерный аудит перед оплатой.