Спекуляция: Лиссабон - один из непригодных городов для жизни.

Вторник утром. Мануэла, студентка второго курса Лиссабонского университета, просыпается на полу у своих друзей в центре города, приготавливается и отправляется на занятия. Но она не празднует после ночи проведенной вне дома: она говорит мне, что «живет на полу с понедельника по пятницу после двух месяцев поисков комнаты».

История Мануэлы не уникальна. Лестон, португальско-ангольский резидент, рассказал мне, что его двоюродный брат "столкнулся с трудностями при переезде в Лиссабон из Южной Африки, так как ему потребовались три месяца предоплаты за аренду". Как рассказывает географ Агустин Кокола-Гант, чтобы снять квартиру, жители Лиссабона, известные как лиссабонцы, «должны выделять 50-60 процентов своей зарплаты на аренду, если у них хорошо оплачиваемая работа. Если вы получаете минимальную зарплату, забудьте о снятии жилья».

В марте Лиссабон занял третье место в мире по невозможности себя содержать с учетом местных зарплат и аренды. Его жилищный рынок кажется более напряженным, чем в более крупных городах, таких как Париж и Нью-Йорк. Хотя цены на жилье растут, население сократилось. В 1980-х годах в районе Алфама жило 20 000 человек. Сегодня в нем проживает всего одна тысяча человек. Пожилых жителей вынуждают покидать районы, в которых они провели всю свою жизнь. Этот эксодус "препятствует нашей способности установить соседские отношения", говорит Ана Гаго, исследовательница Университета Лиссабона, которая проводила качественное исследование в Алфама. "И это, на мой взгляд, жестоко".

Больше полувека назад Лиссабон восстал против правой диктатуры и выбрал путь народовластия в «Революции гвоздик». Тогда правые и консерваторы были настолько несносными, что новые крупные партии назвали себя Социал-демократами (центр-право) и Социалистами (центр-лево). Как Лиссабон перешел оттуда к ситуации, когда он так сильно сжимает своих людей? "Бум" и "сдавливание".

По словам Луиса Мендеса, географа из Лиссабонского университета и консультанта по жилищным вопросам в местном совете, лиссабонцев поразила настоящая «идеальная буря» неблагополучных политик. После демократизации и деколонизации Португалия пришла в середину 1970-х годов со "слабыми основами для развития", - объясняет Симоне Тулумелло, также географ Лиссабонского университета. Он утверждает, что последующие правительства сконцентрировались на развитии "деятельностей с низкой добавленной стоимостью, в числе которых туризм является золотым яйцом".

Португальский туризм расцветал даже во время Великой рецессии, когда Европейский центральный банк и Международный валютный фонд выручили Португалию из долгов на условии введения мер жесткой экономии и дерегуляции в отношении инвестиций. Португалия пошла на это, разработав "золотую визу", которая предоставляла гражданство Европейского союза инвесторам, платившим, например, покупкой недвижимости стоимостью 500 000 евро, а также программу временного пребывания для привлечения европейских инвесторов в недвижимость. Обе программы стали популярными.

Также было усилено внимание к развитию туризма для привлечения вложений и создания рабочих мест. Хотя это обходилось сравнительно низкими издержками, создаваемые рабочие места часто были плохо оплачиваемыми. Местная мэрия пыталась реконструировать разрушающиеся здания Лиссабона путем стимулирования дальнейших инвестиций и входа на глобальный рынок жилья. Налог на продажи на ремонт снизился с 21 до 5 процентов. "Это," - объясняет Мендес, "когда началась эта неолиберальная тенденция". Лиссабон хвалился своими многими преимуществами, украшая обложки нескольких журналов и занимая первые места в нескольких рейтингах. Он стал городом мечты для туристов, цифровых кочевников и стартапов. Сюда переехали Мадонна и Майкл Фассбендер.

Местные собственники недвижимости и иностранные инвесторы не остались в стороне. "С бумом Лиссабона и изменением его самосознания," - говорит Тулумелло, "люди поняли, что теперь аренда - это возможность заработать много денег". Несколько арендаторов использовали новый национальный закон об аренде, который упрощал выселение и преобразовывал их недвижимость в выгодную краткосрочную аренду, главным образом через Airbnb. С ростом привлекательности Лиссабона цены росли, а спекулянты прибывали. Несмотря на острую потребность в ремонте и строительстве новых зданий, недавние данные показывают, что Лиссабон потерял шесть тысяч жилых домов за десять лет.

Консенсус состоит в том, что большинство из них стали туристическими объектами. "Неолиберальное оправдание арендного закона заключалось в том, что если дать арендодателям больше гибкости, они будут предлагать больше жилья на рынок", - отвечает Кокола-Гант, когда я рассказываю ему об этой цифре, "а теперь у нас меньше жилья". По его словам, сейчас ситуация, когда "цены соответствуют глобальной, а не местной, покупательной способности".

Не все согласны с тем, что явление туризма и спекуляции вредит жителям. Если бы слишком много объектов переходило в сферу туризма, Лиссабону не следовало бы иметь пустующие дома, считает Филипа Розета, советник социал-демократической партии (центр-право) по вопросам жилья. "Если хорошо присмотреться к цифрам, то большая цифра - 48 тысяч пустующих домов [не считая отелей]. Об этой проблеме мы сейчас и беспокоимся". Хотя 14 процентов свободного жилого фонда является чрезмерно высоким процентом, Гаго считает, что мэрия использует его, чтобы отвлечь внимание от настоящих вопросов, связанных с краткосрочной арендой. "Важно признать, что оба являются проблемой. Проблема Airbnb огромна". Никто, включая мэрию, не знает, почему столько жилых помещений пустует. Некоторым требуется ремонт, но многие могут быть заброшены спекулянтами и искателями виз. Из 320 000 жилых помещений Лиссабона 48 000 пустующие, 20 000 - арендные квартиры Airbnb, и неудержимый спрос неудивителен, что цены на недвижимость стремительно растут, будучи оставленными самим себе.

В сочетании с тем, что Португалия не имеет общественной программы по жилищному строительству такого масштаба, как Великобритания или даже Соединенные Штаты, это вынуждает массы жить в крайней нищете. Сегодня в ожидании жилья в городе находится шесть тысяч хозяйств. Именно поэтому многие выселенцы вынуждены были уехать, а некоторые районы сократились на четверть с 2011 года. "Городские власти одновременно реконструируют и утрачивают население", - считает Тулумелло.

Влиятельные круги В текущей ситуации в Лиссабоне есть победители и проигравшие. В то время, как некоторые выселяются, другие местные жители получают прибыль от аренды квартир. Однако все знают тех, кто пострадал из-за этой трансформации. Итак, почему избранные должностные лица не предпринимают меры для пресечения этого? Доказательства свидетельствуют о том, что как социалисты, так и социал-демократические администрации действовали в интересах капитала.

Их доминирующая идеология заключается в том, что рынок, который имеет возможность действовать именно так, «как должен», обеспечит счастливое равновесие между предложением и спросом. Это означало предоставление частному сектору стимулов (сокращение налогов), гибкости (упрощение выселений) и даже общественной земли, на которой, по словам нового министра по вопросам жилья Розеты, в настоящее время ведутся планы: "Мы разрабатываем политику, которая сочетает публичное и частное: город предоставляет землю, и мы просим кого-то построить. Таким образом, аренда будет более доступной, потому что инвестор не платил за землю».

Хотя треть этих домов должна сдаваться в аренду по "доступной" ставке, ясно, что реальную выгоду от такой схемы получает частный инвестор. Два вещи оправдывают поддержку этой идеологии. Во-первых, число избирателей, кто держит свои деньги в недвижимости, стало достаточно значительным, чтобы совету было отчаянно хочется сохранить рост цен, несмотря на неустойчивость этой ситуации. И, более крайний случай, скандалы показали связь между капиталом и партиями.

Кроме того, политическая культура, в которой Лиссабон рассматривается как гнездо для государственных органов, препятствует автономному муниципализму, видному в Барселоне (где сократили количество квартир, сдающихся через Airbnb) и Нью-Йорке (где перешли к судебным искам против нефтяных компаний). Уборка соответственно, меры, предпринимаемые мэрией, не посмели затронуть рост цен и силу арендодателей.

Программа аренды доступного жилья (Programa Renda Acessível), задуманная для создания семи тысяч доступных арендных квартир через сотрудничество государственного и частного исключительно на этаже квартир считается прогрессивой. Семь лет спустя было построено всего несколько сотен. Вместо этого частный сектор делал свое дело, строя требующие максимума прибыли элитные апартаменты для международных элит, спекулянтов и цифровых кочевников.

В 2020 году мэр Фернандо Медина запустил "смелый план" по возвращению "Аirbnb" на рынок долгосрочной аренды. Международное внимание привлекла программа "Renda Segura", которая предлагала попытку через пять лет арендовать под краткосрочную аренду квартиры, которые владельцы перестали сдавать через Airbnb городу за 1 000 евро в месяц, с городом, оплачивающим все заранее. Город арендовал эти дома по доступной цене долгосрочным арендаторам. В целом, согласно Гаго, это помогло обеспечить то, что "за пандемию единственным сектором, не потерявшим деньги, является арендодатель".

Теперь арендодателям был обеспечен минимальный уровень арендной платы - за счет налогоплательщика - если им было сложно найти краткосрочных арендаторов. И многим это не составило труда. Туризм упал на половину во время пандемии, но не исчез. Несмотря на ранний ажиотаж, программа "Renda Segura" вывела на долгосрочный рынок менее двухсот жилых домов. Потому что туристические доходы были настолько выгодными, что подавляющее большинство владельцев квартир через Airbnb верили, что им будет выгоднее ждать возвращения туристов, чем сдавать квартиры городу на пять лет. Они были правы: туризм уже вернулся к уровню, предшествующему пандемии, на год раньше, чем предсказывали аналитики.

По мнению Тулумелло, совет "выбрал не использовать палку, а выбрал морковку" рассказывает о своем провале. "Это не сработало, потому что другая морковь [ожидание краткосрочной аренды] намного более привлекательна". Фактически, новые данные свидетельствуют о том, что жилье, предлагаемое в рамках программы, было преимущественно плохого качества. Советник Розета утверждает, что одно жилье, полученное советом через программу, было отклонено тридцать семью. Она считает, что прежнее администрирование Медины с целью сохранить популярность программы попыталось приобрести как можно больше жилья, принимая почти всех заявителей. "Некоторые владельцы подали заявку, потому что не могли сдавать через рынок. Теперь у нас есть плохие дома, которые нуждаются в ремонте, и мы не можем найти тех, кто хочет в них жить".

Хотя государство приняло несколько полезных законов для защиты прав граждан на жилье, например, запрет на выселение некоторых лиц старше 64 лет, требуется намного больше вмешательства. Лиссабон может использовать существующий закон, согласно которому он может конфисковать запущенное жилье у владельцев и отремонтировать его для государственного жилья. Как говорит Кокола-Гант, хотя совет "не использовал его с тем оправданием, что ему не хватает денег, такое оправдание неверно, потому что программа "PRS" обошлась государственным миллионам в виде налоговых скидок". Другим решением, которое он предлагает для вакантного жилья, является "обязать владельцев сдавать его в аренду" по контролируемым ценам, если они хотят сохранить свое жилье. Тулумелло также упоминает о передвижении от стимулов к вмешательству: "Запланируйте и решите: "Сколько отелей и сдачи в аренду для туристов мы хотим?". "Сколько разрешений мы дадим?" Затем все остальное должно быть предназначено для жилья, и жилье работает в соответствии с жилищным законодательством, с долгосрочными контрактами". Как меру смягчения можно было бы также прекратить программы "золотой визы" и налоговые льготы. Это также требования группы Хабита!, Всеобщей португальской активистской группы по вопросам жилья.

Экстремальный масштаб кризиса способствовал активизации, с низкооплачиваемыми жителями, занимающими некоторые из двух тысяч покинутых государственных жилых домов. Тем не менее, для этого необходимого механизма для изменений нетрадиционной системы власти стоит преодолеть колоссальную стабильность. В сентябре центристская социал-демократическая партия удивила даже себя, одержав победу на мэриалитете и положив конец четырнадцатилетнему правлению Социалистической партии.

Было несколько причин, но данные показывают, что изменение состава населения города могло сыграть роль. Естественно, что с ростом потери привлекательного города богатые люди могут оставаться. Учитывая потери населения Лиссабона, вероятно, что избиратель будет как менее многочисленным, чем раньше, так и скорее богатым и склонным предпочитать неолиберальные меры. Если текущая политика сохранится, эта тенденция будет продолжаться. Это показывает, как правые могут получить власть над мегаполисом страны.

И несмотря на "идеальную бурю" политики Лиссабона, механизмы не специфичны для Лиссабона. Об Airbnbфикации жилья и интернационализации недвижимости в Афинах и Берлине хорошо известно, как и финансовой стабилизации недвижимости в Лондоне и Дублине. Выклинивающись из пандемии, Лиссабон находится на критическом перекрестке. Активизм нарастает, но новое администрирование, в отличие от социалистов, "не признает, что есть проблема", говорит Гаго. Возвращаясь к кризису в еврозоне, оно говорит, что влияние пандемии означает, что может прийтись искать способы увеличить иностранные инвестиции. "Теперь," - говорит Гаго, - "мы вернулись к тому, где мы были".