Рынок недвижимости Дубая сокращает скорость своего развития

Менее, чем через девять месяцев после покупки своего первого имущества в Дубае, Дина Хабиб и Карим Юсуф уже планируют свой следующий шаг внутри города. Египетская пара, которая восемь лет арендовала недвижимость в эмирате, продает свою двухкомнатную квартиру в районе Джумейра Вилладж Серкл на окраине Дубая со скидкой в 26% от 1,7 миллиона дирхамов ($460,000), которые они заплатили за недвижимость в марте. Хабиб надеется приобрести более крупное жилье для своей трехчленной семьи за ту же цену или дешевле.

"Много лет мы платим квартплату других людей, потому что боялись покупать на рынке, который поднимается и падает", - сказала 39-летняя исследовательница. "Сейчас мы думаем, что рынок может достиг своего максимума, поэтому мы планируем продать и купитьдом с садом в следующем году, когда, надеюсь, цены немного снизятся".

Хабиб и Юсуф - среди сотен тысяч владельцев жилой недвижимости, которые пытаются справиться с горячим рынком недвижимости в Дубае, который в этом году превзошел большинство других по всему миру. Они присоединяются к жильцам, аналитикам недвижимости и застройщикам в попытке предсказать, начинается ли рынок, поскольку поступает множество новых недвижимостей, и мировая экономическая неопределенность нагоняет эмират.

До сих пор подъем обусловлен притоком богатых инвесторов, таких как россияне, стремящиеся защитить свои активы, миллионеры-криптовалютчики и богатые индусы, ищущие второй дом. Политика правительства по борьбе с пандемией и ее либеральная визовая политика также привлекли больше иностранных покупателей.

Рынок недвижимости Дубая: бум или спад?

С января 2020 года аренда в эмирате выросла примерно на 42%, в то время как цены на жилье выросли примерно на 33%, согласно рекомендательной фирме по недвижимости CBRE Group Inc. Аренда виллы заметно выросла и теперь составляет в среднем $88,400 в год.

Подъем побудил многих жильцов, таких как Хабиб, решиться на покупку недвижимости, чтобы избежать постоянного повышения аренды или еще более удаления от города. После того, как ее арендодатель увеличил стоимость аренды ее двухкомнатной квартиры на 16% за три года, Хабиб купила квартиру, которую сейчас пытается продать.

Рынок недвижимости Дубая долгое время был известен своими резкими подъемами и падениями, с одним из самых крупных спадов, произошедших в 2009 году после многих лет роста на основе долгов. Крах поставил на грань банкротства крупнейших застройщиков. Цены восстановились в 2011 году, а затем снизились вновь в 2014 году после обвала цен на нефть, ударившего по экономикам региона. С тех пор правительство ввело ряд реформ для покупателей и разработчиков с целью ограничить волатильность, в том числе повышение первоначальных взносов по ипотеке до 20%.

Тем не менее, продажа недвижимости "в надежде купить в следующем году аналогичное жилье по более низкой цене - это рисковая ставка", - сказал Таймур Хан, глава исследовательского подразделения CBRE, ожидающий умеренного роста цен в пределах от 5% до 10% в следующем году, но не видит "убедительных аргументов в пользу снижения цен, когда население продолжает увеличиваться, а экономика растет".

Перспективы рынка

По крайней мере, пока нет доказательств на протяжении всего города, что рынок начинает замедляться. Даже по выходным на главных автострадах эмирата создаются длинные пробки, списки ожидания в членские клубы становятся неосуществимо длинными, а число учеников в школах выросло на 12% в этом году - самый крупный прирост с 2007 года.

Некоторые аналитики начинают предупреждать, что в 2024 году может наступить переломный момент. В начале этого месяца Morgan Stanley заявил, что видит "продолжающиеся ветры успеха" для рынка и ожидает, что следующий год будет "менее бума, чем 2023 год".

С января 2020 года растет арендная плата, а рост цен замедляется в некоторых популярных районах города.

Пратьюша Гуррапу, глава исследований и консалтинга в фирме по недвижимости Cushman & Wakefield Core, также ожидает умеренного роста цен в следующем году, но не снижения. Она говорит, что рост населения будет поддерживать рынок, а "если Федеральная резервная система снижает процентные ставки, это будет поощрять покупателей ипотеки". Ипотечные кредиты в настоящее время составляют всего около четверти всех сделок с недвижимостью в Дубае, согласно Morgan Stanley.

Standard & Poor's в прошлом месяце заявила, что ожидает роста цен на жилье на 5-7% в следующем году, а затем снижение на 5-10% в течение следующих 12-18 месяцев в связи с глобальной экономической неопределенностью и увеличением предложения новых домов на рынке.

"На данный момент нет явных признаков изменения цикла, но мы знаем, что покупатели немного сокращают размеры объектов, так что средний размер недвижимости уменьшается", - сказала Татьяна Лескова, старший аналитик S&P. "Большая часть рынка подошла к своему пределу в терминах покупательной способности".

После рекордного года по количеству новых продаж и запуску новых проектов, застройщики также начинают приспосабливаться. S&P ожидает, что в Дубае в следующем году будет построено около 40 000 недвижимости, такое же количество ожидается в 2025 году. Это гораздо больше, чем в предыдущие годы, когда было строено от 15 000 до 30 000 домов. В результате Morgan Stanley ожидает, что акцент застройщиков переключится на рост доходов при исполнении таких больших наметок, хотя компании обычно строят меньше объектов, чем предполагалось.

Для Мохамеда Алаббара, основателя Emaar Properties PJSC, строительной компании, которая построила самое высокое здание в мире и составляет около 30% рынка недвижимости Дубая, рекорды периодов подъема и спада вызывают беспокойство. Резервирование выручки от продажи недвижимости Emaar Development, строительной подразделения, в его домашнем рынке увеличилось на 60% по сравнению с прошлым годом и составило 59,6 миллиарда дирхамов на 30 сентября.

Emaar, которая собирается записать свою самую высокую годовую прибыль с 2012 года, использует быстро развивающуюся экономику города как возможность управления своими финансами, но Алаббар осторожен. Выполнение проектов и финансовое состояние балансовых отчетов подрядчиков являются его самыми большими опасениями.

"Дубай летает. ОАЭ летает. Но сейчас наступило время подумать, что может пойти не так", - сказал Алаббар в недавнем интервью.

Основатель Damac Properties PJSC, одного из крупнейших частных застройщиков Дубая, Хуссейн Саджвани, сказал, что он еще не считает рынок недвижимости эмирата перегретым и ожидает стабилизации цен. Однако богачу также сложно предсказать, что может произойти в следующем году.

Цены могут колебаться "примерно на 10% вверх или вниз", сказал он в интервью Bloomberg TV в начале этого месяца.