Зарубежная недвижимость
Блог
Прогнозы по купле-продаже, ценам и аренде жилья от Nomisma до 2026 года.

Прогнозы по купле-продаже, ценам и аренде жилья от Nomisma до 2026 года.

Прогнозы по купле-продаже, ценам и аренде жилья от Nomisma до 2026 года.

Here is the text with the requested formatting:

В перспективе роста Италии и мира можно осторожно оценивать ситуацию на итальянском рынке недвижимости. Замедление объема сделок с жилой недвижимостью в 2023 году, связанное в основном с ростом процентных ставок, рискует продолжиться и в следующем году. Особое внимание уделяется арендной плате, которая, в отличие от цен на жилую недвижимость, стремительно растет, особенно в некоторых итальянских городах, с акцентом на краткосрочную аренду. Это резюме третьего Обзора рынка недвижимости 2023 года Nomisma с прогнозом цен и объема сделок до 2026 года.

Ситуация экономики в Италии и в мире

Анализируя экономическую ситуацию, главный экономист Nomisma Лучио Пома высказывается умеренно оптимистично относительно возможностей итальянских компаний делать ставку на будущее, хотя прогнозы роста нашей страны Международным валютным фондом снижены на несколько десятых процента, оставаясь впрочем положительными, на уровне 0,7% в год на 2023 год (в сравнении с прогнозом на июль 2023 года + 1,1%).

Ситуация с инфляцией, как на мировом, так и на уровне США и ЕС, показывает, что "ядро" инфляции не снижается, хотя волатильность, приоритетно обусловленная энергетическими товарами, находится в децидентном снижении. Это, вероятно, приведет к не только замедлению, но и рано или поздно к снижению процентных ставок, особенно в США, где экономика опирается, главным образом, на потребительский спрос, пострадавший от инфляции.

В этой обстановке уровень доверия компаний и потребителей в Италии снижается. Несмотря на то, что индустриальное производство дает обнадеживающие сигналы, остается разрыв между инфляцией и зарплатами, которые выросли на 5,5 процента против 3,2 процента, что свидетельствует о большем разрыве по сравнению с предыдущими месяцами. Состояние занятости, которое никогда не было лучше с уровнем безработицы в 7,4 процента, является двуединичной ситуацией: большое количество неактивных, которые не ищут работу или не учатся, сокращают количество доступных человеческих ресурсов во время, когда их очень необходимо для стимулирования компаний.

К этому добавляется так называемая "демографическая зима": в 2021 году число семей увеличилось, но в 33 процентах случаев это однокомпонентные семьи, по сравнению с 32 процентами семей с детьми. Это впервые в истории и может повлиять на будущие экономические решения.

Намерения итальянцев по покупке жилья

Вышеизложенное играет свою роль в определении намерений итальянцев покупать жилье, что выражается в явном снижении в 2023 году. В четвертом квартале ожидается увеличение намерений приобретения, но только их стремительной составляющей, которая вырастет с 2 процентов в третьем квартале до 5,5 процента. Однако доля итальянцев, которые реально будут покупать жилье, останется низкой, с 0,5 процента в третьем квартале до 0,7 процента в четвертом квартале.

Что касается семей, которые планируют взять ипотеку, в течение 12 месяцев только 43 процента из них сделают это, против 35 процентов возможных и 22 процентов, которые точно этого не сделают.

Однако снижение в течение года свидетельствует об уменьшении покупательной способности итальянских семей, которое в сочетании с трудностью доступа к кредитам привело к ослаблению перспектив на рынке недвижимости. Если в течение года спрос потенциальных покупателей не уменьшался, оставаясь на очень высоком уровне в Италии, «Внезапный дефицит на итальянском рынке недвижимости обусловлен отсутствием индексации доходов и усиленными трудностями доступа к кредиту из-за взлета стоимости денег», как написано в Докладе Nomisma.

Ипотеки недвижимости и прогнозы до 2026 года

Более осторожная кредитная политика в сочетании с снижением спроса отражается на объеме предоставленных ипотечных ссуд, который в текущем году уменьшился на 29%, что привело к снижению объема сделок на 13%, параллельно с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам, особенно с переменной ставкой.

Если говорить о сделках с жилой недвижимостью, то в 2022 году было замедление роста (+ 4,7% в год), а полугодовое сравнение (первое полугодие 2023 года по сравнению с первым полугодием 2022 года) составило -12,5% в общей сложности на 50 тысяч сделок меньше.

Рекомендуемая недвижимость
Купить дом в Италии 1500000€

Продажа дома в Мутиньяно 1 594 233 $

5 спален

6 санузлов

420 м²

Купить дом в Италии 950000€

Продажа дома в Мутиньяно 1 009 681 $

3 спальни

5 санузлов

299 м²

Купить виллу в Италии 597000€

Продажа виллы в Мутиньяно 634 505 $

3 спальни

4 санузла

184 м²

Купить виллу в Италии 650000€

Продажа виллы в Мутиньяно 690 834 $

4 спальни

4 санузла

168 м²

Купить виллу в Италии 600000€

Продажа виллы в Мутиньяно 637 693 $

4 спальни

4 санузла

172 м²

Купить виллу в Италии 890000€

Продажа виллы в Мутиньяно 945 912 $

3 спальни

2 санузла

300 м²

В частности, ожидается закрытие года с 684 тысячами сделок (по сравнению с 780 тысячами в 2022 году), снижение на 16 процентов только в четвертом квартале, а для 2024 года прогнозируется 624 тысячи сделок, для 2025 года - 602 тысячи и для 2026 года - 608 тысяч.

Цены на жилую недвижимость в Италии: прогнозы на четыре года

Цены на жилую недвижимость в Италии показывают медленный рост, со средним значением в 13 итальянских городах в 1,4 процента, охватывающим диапазон от +3,3 процента в Милане до -1,3 процента в Катании.

В частности, во втором полугодии 2023 года полугодовое изменение цен составило от минимального значения для объектов в отличном состоянии в Кальяри (-1,3%) до максимального значения в Милане (+1,3%). В среднем по основным итальянским рынкам, проанализированным Nomisma, наблюдается небольшое отрицательное изменение цен на объекты в отличном состоянии (-0,1% по семестру), а также остановка роста цен на объекты в хорошем состоянии (+0,5%).

На национальном уровне прогнозы по ценам являются следующими: рост на 1,5 процента в номинальном выражении (-4,3 процента в реальном выражении, исключая инфляцию) в 2023 году; рост на 0,6 процента в номинальном выражении (-1,5 процента в реальном выражении) в 2024 году; рост на 0,5 процента в номинальном выражении (-1,5 процента в реальном выражении) в 2025 году и, наконец, рост на 0,6 процента в номинальном выражении (-1,4 процента в реальном выражении) в 2026 году.

Рынок аренды в Италии

Трудности, с которыми сталкиваются семьи при покупке жилья, увеличивают интерес к рынку аренды. В последний год 7,3% спроса перешел от покупки к аренде, усиливая давление на уже перегруженный сегмент.

К жилищному спросу добавляется университетский, туристический и другие виды спроса, что приводит к нехватке предложения и питает спираль повышения арендной платы.

Арендная плата увеличивается на 3,8% в год и варьируется от 8,9% в Болонье до 1,6% в Палермо. Во втором полугодии года частичный переход интересов на рынок аренды привел к резкому росту арендной платы (+2,1%). При анализе отдельных городов можно отметить прирост от 3 до 4% в Милане, Флоренции и Турине, а также до 5% в Болонье.

"Отсутствие предложения не связано с физическим отсутствием жилой недвижимости", - уточняет Лука Донди, генеральный директор Nomisma.

Фактически, в Италии есть 3,5 миллиона многоквартирных семей, из которых только 24% сдают в аренду второе жилье, в то время как 51% предоставляют его семье или друзьям, 11% оставляют без использования, а 33% используют для отпуска. В Милане занято 700 586 квартир, что составляет 86,5% от общего количества, в то время как свободны 109 404 квартиры, что составляет 13,5% от общего количества.

Краткосрочная аренда и рост арендной платы: позиция Nomisma.

"Если дома дефицитарны, - продолжает Донди, - это потому, что при ситуации, когда риски аренды дома высоки, владельцы, законно, отказываются от традиционных форм аренды, ориентируясь на другие формы аренды, такие как краткосрочная аренда, или, в противном случае, оставляя жилье пустым. Краткосрочные аренды имеют свои преимущества и оказывают влияние на рынок, не столько количественно, потому что доля домов в краткосрочной аренде относительно незначительна, сколько поскольку перспективы риска/дохода намного интереснее». Речь идет об разнице доходности между свободным рынком и краткосрочной арендой, которая в Милане составляет от 4,8% до 8,9%, в Венеции - от 4,4% до 14,2%, а в Риме - от 5,7% до 11,7%. "Я считаю, что обсуждения на тему краткосрочной аренды не могут быть эффективными, если они не станут направлены на изменение назначения жилых зданий. Следует рассмотреть другие проблемы, в том числе учитывая, что аренда сегодня все больше становится выбором, но отсутствует обязательство со стороны специализированных операторов в решении всех проблем, от инвестиций до управления. Нужно обсудить наличие жилых помещений в Италии и решить, должна ли свободная учебная программа, в частности Милана, оставаться показательной программой или быть конкретно реализованной и в других городах", - заключает Донди.

Комментарий

Подпишитесь на новостную рассылку от Hatamatata.ru!

Я соглашаюсь с правилами обработки персональных данных и конфиденциальности Hatamatata