Дилсы: в I квартале 2024 года инвестировано 1,9 млрд в недвижимость в Италии (+98% к I кварталу 2023 года)

В первом квартале 2024 года объем инвестиций в недвижимостьИталии составил примерно 1,9 миллиарда евро, что является практически двукратным увеличением (+98%) по сравнению с тем же периодом 2023 года. Это подтверждает тенденцию к постепенной стабилизации рынка, начавшуюся во второй половине предыдущего года, согласно данным аналитиков из Dils.

Основные факторы роста

Основными факторами, способствовавшими такому результату, стали завершение двух крупных сделок в Милане и Риме, которые по-прежнему остаются ключевыми центрами притяжения инвестиций, обеспечивая более двух третей всех вложений в стране за отчетный период. Сектор альтернативной недвижимости и объекты смешанного использования стали наибольшими contributors, собрав около 600 миллионов евро. Главным событием стало приобретение территории бывшего Скало Фарини в Милане, которая в ближайшие десять лет станет объектом одного из крупнейших проектов по урбанистической регенерации.

Инвестиции в образовательный сектор

Также наблюдается рост интереса к инвестициям в образовательный сектор, которые составили почти 50 миллионов евро в первом квартале. Инвестиции в офисную недвижимость продолжили положительную динамику конца 2023 года, составив около 530 миллионов евро. Одной из самых значимых сделок стало приобретение "трофейного актива" на улице Витторио Венето в Центральном деловом районе Рима, что стало крупнейшей сделкой по отдельному активу на римском рынке офисной недвижимости.

Данная сделка еще раз подчеркивает привлекательность римского рынка, который вызывает растущий интерес со стороны международных инвесторов. Стабильные показатели первичного класса (prime net yield) на уровне 4,0% в Милане и 4,5% в Риме демонстрируют стабильность в этом квартале. В Милане объем поглощения офисных площадей составил около 100.000 квадратных метров, что соответствует результатам аналогичного периода прошлого года. Высокая активность на рынке аренды подтверждается значительным количеством сделок, особенно в сегментах средней и малой площади.

Арендные ставки

Средняя арендная ставка по-прежнему составляет 700 евро за квадратный метр в год и ожидается, что ее уровень вырастет из-за ограниченного предложения помещений класса A/A+, при стабильном спросе на такие объекты. Аренда в Риме достигла 34.000 квадратных метров, соответствуя историческим показателям для первого квартала, хотя она и меньше рекорда первого квартала 2023 года. Высокий потенциал римского рынка несколько ограничен нехваткой качественных объектов, о чем свидетельствует концентрация большинства сделок на активах класса B.

Инвестиции в логистику

В сфере логистики объемы инвестиций составили около 300 миллионов евро, показав рост на 15% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Этот сектор повышения интереса, особенно к легкой промышленности, сохраняет активность на протяжении всего года, когда был заключен ряд сделок по продажам с последующей аренда sale & leaseback. Таким образом, после шести последовательных увеличений, первичный уровень доходности prime net yield теперь стабилизировался на уровне 5,5%.

С точки зрения поглощения на логистическом рынке зарегистрировано 540.000 квадратных метров, что на 16% меньше, чем в первом квартале 2023 года. Ломбардия продолжает оставаться самым востребованным регионом, нанося около трети от общего объема. В Риме отмечается рост арендных ставок до 66 евро за квадратный метр в год, тогда как ставки в других крупных городах остаются на уровне, близком к максимальному - 67 евро за квадратный метр в Милане и Болонье.

Гостиничный сектор

Сектор гостиничного бизнеса также демонстрирует позитивные результаты, с инвестициями на общую сумму 240 миллионов евро, что на 90% выше, чем в первом квартале 2023 года.

Жилая недвижимость

Сектор жилой недвижимости продолжает показывать растущий интерес у инвесторов, в первом квартале он собрал почти 140 миллионов евро, из которых более 80% направлено в Милан, который остается ключевым рынком. Тем не менее, наблюдается осторожность со стороны застройщиков из-за повышения неопределенности административных процедур, способных повлиять на инвестиционные потоки в новые жилые проекты, что потенциально ограничит предложение жилья в городах в среднесрочной перспективе.

Большинство сделок в этом сегменте относится к категории value-add, где речь идет о репозиционировании неэффективных коммерческих объектов в жилую недвижимость, которые могут продолжать генерировать ценность в контексте урбанистической регенерации. В 2023 году на итальянском рынке было зафиксировано почти 710.000 сделок, что на 9,5% меньше по сравнению с 2022 годом, однако все еще выше среднегодовых показателей до пандемии (около 535.000 сделок в период с 2015 по 2019 годы).

Общая статистика

Общая стоимость сделок оценивается чуть ниже 100 миллиардов евро, при этом Милан и Рим увеличили свои доли на рынке, каждая из них составила около 9 миллиардов евро. В четвертом квартале рынок жилой недвижимости в Милане показал некоторое замедление, заключившись с показателем -2,2% по сравнению с аналогичным кварталом 2022 года. Несмотря на это, за год произошло снижение на 13%, отразившее уменьшение активности в первом полугодии 2023 года. В то же время рынок не продемонстрировал значительных колебаний цен, и новое строительство сохраняет динамичный спрос, который продолжает превышать предложение, хотя время завершения сделок несколько увеличилось.

Размеры сделок и рынок Рима

По уровню средних размеров сделок, на большинстве наблюдаются квартиры меньшего размера, где более 60% всех продаж составляют квартиры площадью менее 85 квадратных метров, что значительно отличается от средних показателей по стране. В то же время рынок Рима демонстрирует замедление в восстановлении объемов сделок. В четвертом квартале здесь зафиксирован спад на -11% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, а общая годовая динамика составила -14%. Цены остаются относительно стабильными после небольшого понижения в первой половине года.

Интерес к большим квартирам

Интерес к большим квартирам растет, они становятся более востребованными и менее подвержены снижению объемов сделок. В секторе розничной торговли объемы инвестиций составили около 80 миллионов евро в первом квартале 2024 года, что меньше, чем в успешном четвертом квартале 2023, но на 90% больше по сравнению с первым кварталом 2023. Сфера торговли продолжает расти, особенно сегменты вне города и супермаркеты, что видно по сделкам, содержащим элементы end user или sale & leaseback.

Сектор уличной торговли

Сектор уличной торговли также демонстрирует активность, с многообещающей линейкой крупных сделок, которые будут завершены в ближайшие кварталы. Особенно стоит отметить решение Kering о приобретении знакового объекта недвижимости на улице Монтенаполеоне в Милане. После значительного роста в четвертом квартале 2023, когда было зарегистрировано множество сделок, первый квартал 2024 года продолжает демонстрировать тенденцию к постепенной стабилизации. Положительная динамика по привлеченным капиталам замечена в основном в рамках ряда сделок среднего и крупного размера, тогда как общее количество зафиксированных сделок указывает на продолжение снижения активности инвесторов в ожидании новой менее жесткой денежно-кредитной политики.

Прогнозы Dils

В дальнейшем Dils прогнозирует, что рынок будет зависеть от восстановления уже устоявшихся классов активов, таких как офисы, логистика и розничная торговля, которые смогут вносить положительный вклад в возобновление инвестиционной активности. Ожидается также рост интереса к новым классам активов, таким как образование и инфраструктура, а также продолжение устойчивости рынка жилой недвижимости.