Цены на роскошные дома в Италии: стоимость город за городом.

Рынок роскоши продолжает сопротивляться макроэкономическим турбулентностям, с большей частью спроса на покупку премиальной недвижимости. Об этом сообщает последний отчет, подготовленный Отделом Исследований компании Gabetti, на основе данных от Santandrea Luxury Houses&Top Properties, который анализирует основные показатели рынка премиального жилья, с целью исследования макротенденций в отношении крупных городов (Милан, Рим, Турин, Генуя, Флоренция, Неаполь, Бари).

Упругость" сегмента роскошной недвижимости

Последние несколько лет характеризовались различными событиями, такими как пандемия, российско-украинский конфликт, инфляция и рост процентных ставок, что создало не совсем устойчивую макроэкономическую ситуацию. Однако премиальное жилье продолжает расти, благодаря высокому числу состоятельных лиц, которые инвестируют часть своего состояния (около 15%) именно в эту категорию недвижимости. Глобальное состояние в 2022 году продержалось более 80 триллионов долларов (World Report Series 2023, Capgemini), оставаясь практически стабильным, с доминированием процентов в Северной Америке, Европе и Азии, регионах, стимулирующих рост и финансовые показатели на международном уровне.

Можно задаться вопросом, почему рынок премиальной недвижимости так успешно сопротивляется колебаниям рынка. На него отвечает Генеральный директор Santandrea Luxury Houses&Top Properties Леоне Риньон: "При покупке такого типа недвижимости не осуществляется особого финансового рычага, так как это делается, например, при покупке обычного жилья. В рынке роскоши потенциальный покупатель, прежде всего, приобретает объекты недвижимости по желанию пользоваться эксклюзивным жительством, уникальностью в своем роде".

Безусловная финансовая возможность и желание иметь выдающееся место для жительства

являются двигателями покупки. "Согласно наших исследований в Santandrea, - продолжает Риньон, - спрос на премиальную недвижимость ориентирован преимущественно на покупку (70%), в то время как 30% спроса связано с рентой. Цели покупки в большей степени связаны с эксклюзивным использованием как основного жилища или второго дома. Все же растет и спрос на инвестиции с альтернативным использованием объекта: эксклюзивное использование собственником в определенные периоды года и сдача в аренду в остальные периоды".

Кто покупает роскошную недвижимость в Италии

В 2022 году, согласно статистике нотариатов, продажи роскошной жилой недвижимости выросли на 9% по сравнению с предыдущим годом. Это рынок, который характеризуется желанием владеть эксклюзивной недвижимостью и необходимостью максимизировать доход от инвестиций. Большинство сделок на суммы свыше миллиона евро относится к приобретению второго жилья. Анализируя исторические данные, можно заметить, что тенденция постоянно растет, и за последние пять лет первичное жилье выросло на 92%, а вторичное на 61%.

Но кто приобретает роскошную недвижимость в Италии? "Целевая аудитория премиальной недвижимости в основном является международной для примерно 70% покупателей, в то время как 30% - итальянцы. В 2023 году цены на недвижимость продолжили расти, причем в некоторых городах наблюдается стабильность цен, а крупные города, анализируемые в отчете, демонстрируют справедливое соотношение спроса и предложения на недвижимость. Ожидания, конечно же, положительные, особенно по отношению к самым известным туристическим местам, где, как правило, приобретается вторичное жилье. Например, увеличился спрос на Санта-Маргарита Лигуре. Кроме того, мы замечаем возродившийся интерес к крупным итальянским городам, в первую очередь Милану и Риму, а также к второстепенным городам, таким как Турин, Неаполь, Генуя, которые начинают восстанавливать свою привлекательность после пандемии", - отмечает Риньон.

Профили покупателей премиальной недвижимости в Италии

Принадлежат преимущественно к поколению X (1965-1979 гг.) и Younger Boomers (1955-1964 гг.). Согласно недавнему исследованию (Отчет о тенденциях покупки и продажи недвижимости по поколениям, NAR 2023), лица с самым большим чистым состоянием сконцентрированы в возрастной группе от 50 до 70 лет, вытесняя миллениалов.

Цены на роскошные дома в каждом отдельном городе

Милан

Милан продолжает быть в центре внимания благодаря крупным проектам и возможностям для инвестиций в недвижимость. Цены на новостройки и объекты для реконструкции незначительно растут, особенно в центральных районах. Средняя разница между запросом и фактической ценой составляет около 8,8%, с пиками 10% для районов Quadrilatero и Palestro-Duse. Среднее время продажи составляет 4-6 месяцев, в некоторых более динамичных случаях сроки могут сократиться до 3-4 месяцев, как, например, в историческом центре, Брере и Маджента-Пагано-Кастелло. На выборке из 828 объектов недвижимости стоимостью более миллиона евро наибольшая доля относится к квартирам от 146 до 200 квадратных метров, за которыми следуют классы от 201 до 250 квадратных метров. По ценам, практически все объекты недвижимости в городе Милане, стоимостью более миллиона евро, находятся в диапазоне от 1 до 2,4 миллиона евро, и только один объект превышает 9 миллионов евро в категории высшего класса. Предложение сосредоточено в историческом центре и рассеивается по полуцентральным районам.

Рим

Рим остается динамичным благодаря своему стратегическому расположению и текущим и предстоящим проектам, создающим условия для возможных инвестиций в недвижимость. Цены на недвижимость в городе Риме, как для новостроек, так и для объектов для реконструкции, незначительно растут, особенно в центральных районах. Средняя разница между ценой, запрашиваемой продавцом, и фактической ценой составляет около 7,4%. Среднее время продажи составляет 5-9 месяцев, в наиболее живых районах продажа может занимать до 4 месяцев. На выборке из 1034 объектов недвижимости стоимостью более миллиона евро распределение по площади разнообразно, наиболее распространенные классы - от 251 до 350 квадратных метров, за которыми следуют классы от 146 до 200 квадратных метров и от 201 до 250 квадратных метров. По ценам, практически все объекты недвижимости в городе Риме стоимостью более миллиона евро находятся в диапазоне от 1 до 2,4 миллиона евро. В Риме есть около 5 объектов высшего класса стоимостью более 9 миллионов евро. Предложение сосредоточено преимущественно в центральных районах, но также присутствует и в менее центральных районах.

Генуя

Генуя - это город, который постоянно развивается, и рынок недвижимости соответствует этой тенденции. Цены, за исключением района Кварто/Куинто, растут.

Неаполь

Неаполь - это город, богатый историей, культурой и традициями, и известный своей активностью в области строительства. Цены остаются стабильными по сравнению с прошлым годом. Среднее время продажи составляет 5-9 месяцев, причем Вомеро остается самым динамичным районом (3-6 месяцев). В районах Кья и Позиллипо временные рамки увеличиваются до 6-10 месяцев. На выборке из 161 объекта недвижимости стоимостью более миллиона евро наибольшая доля относится к квартирам от 146 до 200 квадратных метров, за которыми следуют классы от 201 до 250 квадратных метров. По ценам, практически все объекты недвижимости в городе Неаполь стоимостью более миллиона евро находятся в диапазоне от 1 до 2,4 миллиона евро, остальные относятся к категории высокого класса. Предложение сосредоточено в районах Кья, Позиллипо, Вомеро, Сан Джузеппе и Сан Фердинандо.

Турин

Турин имеет значительный потенциал и продолжает быть привлекательным и динамичным для инвесторов в недвижимость. Цены не изменяются, они остаются стабильными во всех районах города. Средняя разница между ценой, запрашиваемой продавцом, и фактической ценой составляет около 10%, что соответствует прошлому полугодию. Среднее время продажи составляет 4-8 месяцев. На выборке из 95 объектов недвижимости стоимостью более миллиона евро распределение основано на большей площади, поэтому основные классы включают в себя от 251 до 350 квадратных метров, за которыми следуют объекты свыше 500 квадратных метров. По ценам, практически все объекты недвижимости в городе Турине стоимостью более миллиона евро находятся в диапазоне от 1 до 2,4 миллиона евро, остальные относятся к категории высокого класса. Предложение сосредоточено в кварталах Центр/Крочетта и Борго По/Сан Сальварио.

Бари

Бари - это город, который продолжает развиваться и имеет богатое и разнообразное культурное предложение. Цены варьируются и возрастают в районах Мурат, Мадоннелла и Маркони, а снижаются в районах Либерта и Япигия. Цены на недвижимость в Бари находятся на уровне прошлого года, они слегка растут в самых востребованных районах, таких как Мурат и Поджофранко. Среднее время продажи составляет 6-12 месяцев. На выборке из 11 объектов недвижимости стоимостью более миллиона евро основные классы площади составляют от 201 до 250 квадратных метров, от 251 до 350 квадратных метров и свыше 500 квадратных метров. По ценам, все объекты недвижимости в городе Бари, стоимостью более миллиона евро, находятся в диапазоне от 1 до 2,4 миллиона евро. Предложение сосредоточено в кварталах Пиконе/Поджофранко и Мурат/Сан Никола.

Флоренция

Флоренция - это город искусства и культуры, который привлекает туристов со всего мира, особенно из Соединенных Штатов. Цены на недвижимость в городе Флоренции остаются на уровне прошлого года, с небольшим ростом в более высоких ценовых категориях новых реконструкций и объектов для реконструкции. Самым дорогим районом является Лунгарни, за которым следуют исторический центр и Ольтрано. Среднее время продажи составляет 3-8 месяцев. На выборке из 225 объектов недвижимости стоимостью более миллиона евро распределение по площади разнообразно, наиболее распространенные классы - от 251 до 350 квадратных метров, за которыми следуют классы от 351 до 500 квадратных метров. По ценам, практически все объекты недвижимости в городе Флоренция стоимостью более миллиона евро находятся в диапазоне от 1 до 2,4 миллиона евро, остальные относятся к категории высшего класса. Предложение сосредоточено преимущественно в историческом центре.