Центры магазинов: время для вложений?

Запасы торговых центров оцениваются в сумму 48,5 миллиарда евро, согласно анализу Комиссии по оценке ценности Cncc.

"Италия является одной из самых привлекательных стран в Европе"

- подтверждает Рафаэлла Пинто, президент Комиссии по финансовой коммуникации Cncc. Она представила слайд на Legal Forum, который прошел в Милане, Палаццо Висконти, на проспекте Чино дель Дука.

"Как еще одно подтверждение устойчивости и устойчивости основных принципов итальянского розничного рынка в первой половине года, индекс, отражающий привлекательность стран для розничного сектора, показал положительную тенденцию для Италии (116 баллов) во втором квартале этого года по сравнению с тем же периодом 2022 года, подтверждая ее принадлежность к пяти самым привлекательным странам Европы. Факторы, определившие хорошую производительность, в основном были связаны с укреплением рынка труда и улучшением доверия потребителей, а также с положительной динамикой розничных продаж, которая была заметна в предыдущие кварталы"

- комментирует Рафаэлла Пинто, президент Комиссии по финансовой коммуникации Cncc.

Однако проблема не в самой Италии, как стране в ее природной, историко-архитектурной и культурной красоте. Все немного сложнее. Розничная торговля как активный класс уже не кажется такой привлекательной для инвесторов. Последние данные (Cbre, Savills) об инвестициях свидетельствуют о том, что розница является третьим активным классом после логистики и офисов. Однако наша страна, похоже, все еще интересна не только с туристической точки зрения, что подтверждается присутствием Элеоноры Галлони, главы Итальянского филиала Indotek Group, венгерского инвестора, который совершил две значительные сделки в 2022 году, одна из которых была связана с пакетом недвижимости Carrefour. Элеонора Галлони выступила на первом круглом столе, который провела Кристина Лаззати, директор Mark Up и Gdoweek, вместе с Сильвией Ганделлини, руководителем отдела капитальных рынков A&T High Street Cbre, Рафаэле Нарди, директором по планированию, контролю и инвестиционным отношениям IGD SIIQ, Сальваторе Оччини, директором Italy Eurocommercial Properties, Андреа Орса, руководителем отдела капитальных рынков розничной торговли в Италии Cushman & Wakefield, и Марио Пелло, исполнительным директором, руководителем общего счета, недвижимости, Европы в Nuveen, TIAA.

Скажем сразу, что из этих инвесторов самыми важными и активными по историческому присутствию и непрерывности являются IGD Siiq и Eurocommercial Properties, последняя пришла в Италию в 1992 году, год решающего (в хорошем и плохом смысле) политического и институционального переворота, который стер первую республику. У Eurocommercial есть 8 торговых центров в северной части центра, включая Fiordaliso, Carosello и I Gigli - три из самых важных итальянских торговых центров. IGD Siiq SpA (один из немногих итальянских Siiq, возможно, единственный) имеет 54 недвижимости в 12 итальянских регионах, стоимость имущества составляет 2 миллиарда евро (H1 23 года) и более 750 000 квадратных метров собственности (Gla). Компания также активно занимается устойчивостью, и поэтому Франческо Солди, председатель Комиссии ESG Cncc, также является ответственным за маркетинг и Csr IGD Siiq SpA. Не говоря уже о Роберто Зоиа, президенте Cncc и топ-менеджере (ответственном за активы) IGD.

Таким образом, в этом издании "Legal Forum" Cncc сосредоточился на двух основных направлениях дискуссии и исследования: инвестициях в недвижимость и особенно в торговые центры, а также устойчивости в торговых центрах, в которых Cncc действует своевременно, предлагая значительный вклад в исследования и опросы, начиная с Манифеста устойчивости. Нас пока больше интересует первая тема, которая является наиболее актуальной для сообщества профессионалов в сфере недвижимости, хотя оценка торгового центра все больше зависит от его производительности и сертификаций в области энергетики и окружающей среды.

Legal Forum прошел непосредственно после данных о третьем квартале 2023 года, который завершился инвестициями в размере 1,5 миллиарда евро, что является незначительным восстановлением по сравнению с предыдущим кварталом (+15%), но все еще ниже (-52%) уровней, зарегистрированных в том же периоде 2022 года. С начала 2023 года итальянский рынок коммерческой недвижимости зафиксировал общий объем сделок на сумму почти 4 миллиарда евро (3,9 миллиарда), что на 60% ниже, чем за первые девять месяцев 2022 года.

"В ближайшие месяцы не ожидается никакого изменения тенденции по сравнению с текущей рыночной ситуацией", - говорит Сильвия Ганделлини, руководитель отдела капитальных рынков и руководитель A&T High Street в CBRE Italy. "Придется ждать 2024 года, чтобы увидеть стабилизацию инфляции и снижение процентных ставок. В то же время все больше инвесторов исследуют новые секторы, с особым уклоном в операционные активы недвижимости, которые следуют не только недвижимым логикам, таким как медицинские учреждения, центры обработки данных, инфраструктура для телекоммуникаций и энергетики. Сделки, которые в настоящее время находятся в процессе и которые должны завершиться до конца этого года, позволяют нам предположить, что объемы сделок в следующем квартале продолжат расти, но не достигнут уровня за последние 18 месяцев".

Среди ожидаемых сделок также есть те, которые были заморожены во время пандемии, включая три сделки (в том числе Romaest и Forum Palermo) на общую сумму 700 миллионов евро? Тем временем, крупные международные инвесторы, такие как Blackstone, уходят с итальянского розничного рынка. Это мне также подтверждает Савино Наталиккио, председатель Комиссии по оценке Cncc, который представил с Эленой Грамальией, руководителем оценки розничной торговли Cbre, краткое изложение работы, которую Комиссия проводит и которую мы представляем в виде слайда. При увеличении площади Gla на 3,5% общая стоимость снизилась на 3% по сравнению с 2021 годом. Исследование проведено в первом полугодии 2023 года. "Представленные данные являются только ориентировочными и не претендуют на оценку", - уточняет Наталиккио. В методологии объединяются индексированные доходы (данные Nomisma 2022) и оценка ERV (рыночная арендная плата) с помощью соответствующих коэффициентов арендной платы. Снижение стоимости в основном связано с увеличением ставки доходности, смягченным увеличением арендной платы (эффект инфляции).

ФАКТЫ

• "У нас нет ограничений по географическому принципу: мы инвестируем по всей стране" (Элеонора Галлони, Indotek Group)
• "Европейские инвесторы не понимают, почему мы не можем избавиться от должников" (Элеонора Галлони)
• "С доходностью 7% даже розничная торговля становится доступнее и привлекательнее для банковского и инвестиционного мира" (Сильвия Ганделлини, руководитель отдела капитальных рынков, A&T High Street Cbre Italy)
• "Одним из стратегических факторов позиционирования, включая финансовое позиционирование, для торгового центра является его доминирование или конкурентоспособность в окружающей территории" (Рафаэле Нарди, директор по планированию, контролю и инвестиционным отношениям, IGD SIIQ SpA)
• "С тем, что мы вложили за последние 4 года в рестайлинг торговых центров, мы могли бы купить один крупный привлекательный торговый центр" (Сальваторе Оччини, директор Italy Eurocommercial Properties)
• "Мы идем в неопределенный год (2024 год, прим. ред.), все будут пытаться продать торговые центры. Интересные цены особенно на средние продукты" (Андреа Орса, руководитель отдела капитальных рынков розничной торговли в Италии, Cushman & Wakefield)
• "Доходность есть, не хватает ликвидности!" (Марио Пелло, исполнительный директор, руководитель общего счета, недвижимость, Европа в Nuveen, компания TIAA)
• "Очень важно, как европейский инвестор смотрит на местный рынок" (Элеонора Галлони)

МЕТОДОЛОГИЯ

ЧТО ТАКОЕ GRAI

Глобальный индекс привлекательности розничной торговли (GRAI) компании Union Investment отслеживает привлекательность розничного сектора в 20 странах Европы, Америки и Азиатско-Тихоокеанского региона. Оценка в 100 баллов