Содержание недвижимости в США: налоги, расходы и коммунальные платежи

Расходы, связанные с недвижимостью в Соединенных Штатах, в значительной степени зависят от местоположения - штата, города и даже округа. Вне зависимости от этого, коммунальные платежи, годовые налоги и страховка могут существенно ударить по кошельку. В этой статье мы рассмотрим, сколько приходится платить за жилье и какие доходы можно получить, а также особенности управления недвижимостью, аренды и продажи.

Покупка недвижимости в США

Когда речь идет о покупке недвижимости в Америке, страна резидентства владельца не играет большой роли - ежегодные налоги на недвижимость и доход с аренды обычно рассчитываются по одним и тем же правилам. Исключение составляют случаи продажи дорогостоящей инвестиционной собственности, которая не использовалась как основное жилье.

Налоги на недвижимость

Владельцы недвижимости в США обязаны уплачивать ежегодный налог на собственность (property tax), который, в среднем, составляет 1-2% от стоимости объекта. Эти средства направляются на поддержание местной инфраструктуры, такой как школы, детские сады, библиотеки, пожарные и полицейские участки, а также на дороги, парки и зоны отдыха. Ставки налогов различаются в разных штатах, городах и районах и могут зависеть от уровня развития инфраструктуры.

Особенности выбора местоположения

При выборе местоположения для покупки недвижимости важно учитывать не только ставки налогов, но и вашу собственную ситуацию. Например, если у вас есть дети, выбор места с более высоким налогом может обеспечить им место в государственной школе, что позволит сэкономить на частном образовании. Если детей нет и вы проводите большую часть времени дома (например, как фрилансер), вы можете рассмотреть варианты с более низкими ставками налогов.

Штаты с самыми высокими налоговыми ставками:

1. Нью-Джерси

   • Налоговая ставка: 2,35%

   • Средняя стоимость дома: $315 900

   • Средняя сумма налога: $7 410

2. Иллинойс

   • Налоговая ставка: 2,30%

   • Средняя стоимость дома: $173 800

   • Средняя сумма налога: $3 995

3. Нью-Гэмпшир

   • Налоговая ставка: 2,15%

   • Средняя стоимость дома: $237 300

   • Средняя сумма налога: $5 100

4. Коннектикут

   • Налоговая ставка: 1,97%

   • Средняя стоимость дома: $270 500

   • Средняя сумма налога: $5 327

5. Висконсин

   • Налоговая ставка: 1,96%

   • Средняя стоимость дома: $165 800

   • Средняя сумма налога: $3 248

Штаты с самыми низкими налоговыми ставками:

1. Гавайи

   • Налоговая ставка: 0,27%

   • Средняя стоимость дома: $515 300

   • Средняя сумма налога: $1 406

2. Алабама

   • Налоговая ставка: 0,43%

   • Средняя стоимость дома: $125 500

   • Средняя сумма налога: $543

3. Луизиана

   • Налоговая ставка: 0,49%

   • Средняя стоимость дома: $144 100

   • Средняя сумма налога: $707

4. Делавэр

   • Налоговая ставка: 0,54%

   • Средняя стоимость дома: $231 500

   • Средняя сумма налога: $1 243

5. Вашингтон, округ Колумбия

   • Налоговая ставка: 0,56%

   • Средняя стоимость дома: $475 800

   • Средняя сумма налога: $2 665

Источник: информационное издание USA Today

Однако, как было сказано ранее, это не означает, что данная ставка применяется ко всему штату: в каждом городе и округе действуют свои налоговые проценты. Чтобы осознать различия, можно рассмотреть, например, налоговые ставки на недвижимость в разных частях Далласа.
Когда следует уплачивать налоги
Необходимо подать налоговую декларацию и оплатить налоги до 15 апреля следующего года после отчётного периода.
Особенности
Срок подачи и оплаты налогов автоматически продлевается до 15 июня, если вы постоянно проживаете и работаете за пределами США и Пуэрто-Рико (как на 15 апреля).
Существует возможность дополнительного продления срока до 15 октября, если вы подаете специальную форму до 15 апреля (или июня, если вы удовлетворяете указанным условиям).
Двухсемейный дом
Необходимо подать налоговую декларацию и уплатить налоги до 15 апреля следующего года после отчётного периода.
Расчёт суммы налога
Оценщик определяет среднюю рыночную стоимость недвижимости, которая пересматривается каждые два-три года. Однако каждый год владельцу предоставляется возможность запросить пересмотр этой суммы. Важно, не сколько вы заплатили за жильё, а сколько оно стоит на рынке.
Пример. Вы купили дом за $450 000 в штате Нью-Джерси, а оценочная стоимость на данный момент составляет $510 000.
Для расчёта налога берется примерно треть от оценочной стоимости (в разных округах это может варьироваться от 10% до 33%). Таким образом, отправной точкой будет $170 000.
Затем используется коэффициент, который зависит от цены объекта. Он может быть равным 100% (в этом случае сумма останется неизменной), быть ниже (если недвижимость находится в дорогом районе) или выше (если стоимость собственности уменьшилась). Допустим, в данном случае коэффициент составляет 70%, что равно $119 000.
Затем учитываются льготы, которые могут применяться к пенсионерам, военнослужащим, людям с низким доходом, а также тем, для кого недвижимость является основным местом жительства (homestead exemption). Предположим, что в данном случае применяется последнее условие, и скидка составляет $9 000. Это означает, что после вычета льготы сумма составит $110 000.
На последнем этапе эту сумму умножают на местную налоговую ставку. В штате Нью-Джерси она составляет 2,35% (однако в конкретных округах может быть выше или ниже). В данном случае, с учетом ставки, налог на недвижимость, который придется уплачивать ежегодно, составит $2 200.

Коммунальные расходы 

Коммунальные расходы в США могут существенно различаться не только между разными штатами, но и внутри каждого города. Это особенно относится к стоимости услуг по электроэнергии, аренде парковки и различным государственным субсидиям. Коммунальные расходы включают в себя стоимость содержания жилья и, за исключением страховки, налогов на недвижимость (если вы владеете жильем). В штатах с более высокой минимальной заработной платой, такими как Калифорния, округ Колумбия и Массачусетс, эти расходы могут быть выше.

Способы оплаты: Клиенты сами сообщают поставщику информацию о показаниях счетчиков, после чего им выставляют счет. Оплата в основном осуществляется онлайн через личный банковский аккаунт или веб-сайт управляющей компании, а также возможна оплата по почте. Долгие очереди в банках для уплаты коммунальных счетов практически не встречаются.

Интересные моменты:

• Некоторые компании включают в счета информацию о "расходе" энергоресурсов, сравнивая ее с данными соседей (анонимно) или средними данными для штата. Это помогает клиентам оценить свою экономичность использования ресурсов, что соответствует политике сбережения энергии. Коммунальные компании также предоставляют различные пакеты услуг и тарифы, такие как ночные или "непопулярные" часы.

• Электроэнергия: Стоимость электроэнергии может существенно варьироваться в зависимости от штата. Средняя ставка за киловатт-час составляет около $0,13. В некоторых штатах, таких как Коннектикут и Гавайи, цены выше, чем в других, например, в Техасе и Вашингтоне. Расход электроэнергии также зависит от климатических условий, и летом, особенно в жарких штатах, расход может значительно увеличиться.

• Газ и отопление: Стоимость природного газа и отопления зависит от наличия центрального отопления и конкретного штата. В центральных штатах, где центральное отопление более распространено, стоимость может быть ниже, чем в северных штатах. В домах с центральным отоплением оплата за отопление обычно фиксирована и включена в арендную плату. В домах с индивидуальными системами отопления, расходы на отопление могут составлять $80-100 в месяц.

• Вода и канализация: Стоимость воды и канализации относительно низкая, но может различаться в зависимости от штата. Средняя стоимость кубического метра воды составляет около $0,6. За канализацию приходится дополнительно платить, и ее стоимость может составлять от $15 до $30 в месяц.

• Телевидение, телефон, интернет: Пакет услуг, включающий в себя телевидение, телефон и интернет, может обходиться в $100-150 в месяц, но в более дорогих регионах, таких как Нью-Йорк, цены могут быть выше. Отмечается, что американцы часто смотрят телевизор и используют домашний телефон чаще, чем мобильные устройства.

• Вывоз мусора: Стоимость вывоза мусора может варьироваться в зависимости от дома, штата и количества людей в квартире, но обычно составляет $17-35 в месяц.

• Страховка: Страхование недвижимости в США распространено, но необязательно. Годовая стоимость страховки обычно составляет от 1% до 5% от стоимости жилья, в зависимости от включенных услуг и рисков (например, от пожаров, землетрясений, стихийных бедствий).

• Ассоциация собственников: Если вы живете в жилом комплексе, возможно, придется платить взносы ассоциации собственников (HOA) за управление и уход за общими пространствами.