Обратная аренда: новые возможности для инвестиций во Франции

Принцип обратной аренды

Принцип обратной аренды, известный также как leaseback, представляет собой удобную модель, при которой инвестор становится полноценным владельцем объекта недвижимости, но обязуется передать его в аренду специализированной компании на заранее определенный срок. Эта инвестиционная схема все еще нова для России и в основном применяется в секторе офисной недвижимости, однако показала свою высокую эффективность на международной арене, особенно во Франции, где начала развиваться в конце 1970-х годов.

В тот момент французские власти создали систему, направленную на привлечение средств частных инвесторов для строительства отелей и курортов. Изначально внимание сосредоточилось на горных районах, но затем девелопроизводство расширилось и на прибрежные области юга страны. Это сотрудничество стало выгодным для всех вовлеченных сторон: Франция получила новые гостиничные комплексы и заметный рост туристического потока, а девелоперы и инвесторы смогли стабильно извлекать прибыль.

Преимущества обратной аренды

Обратная аренда интересна как местным, так и зарубежным инвесторам благодаря поддержке законодательства, о чем говорит Кэтерин Узье, менеджер по работе с международными агентами в компании Imneo. Когда инвестор приобретает недвижимость, он подписывает контракт, действующий минимум девять лет, который обязывает его сдавать купленное жилье застройщику.

• Застройщик берет на себя обязанности по продвижению объектов на международном рынке;
• Недвижимость сдается в аренду туристам;
• Гарантированный стабильный доход для инвестора на уровне 5-6% от стоимости квартиры каждый год.

Дополнительно, владельцы имущества освобождаются от уплаты налога на добавленную стоимость (НДС), который во Франции составляет 19,6%, а также могут получить кредит в банках под ставки в диапазоне 3,7-5% годовых.

Гарантированный доход

Франция– единственное государство, где гарантированы доходы от аренды недвижимости с возможностью возврата НДС, подчеркивает Майк Якубовски, партнер британской компании Leaseback Investments Ltd, предоставляющей объекты от французских девелопроизводителей. Несмотря на все достоинства, принцип обратной аренды пока не набирает популярность среди россиян, утверждает Максим Пантелеев, гендиректор московского агентства "Недвижимость во Франции", акцентируя внимание на недостатке информации о данном инвестиционном формате.

Он уверен, что как только данный вопрос будет прояснен, интерес со стороны клиентов значительно возрастет.

Возможности выбора для инвесторов

Гарантированный доход – это только одна из привлекательных сторон обратной аренды, поскольку инвесторы могут выбирать комфортные условия проживания в своих апартаментах на заранее установленные сроки: от двух до шести недель в год, с возможностью выбора времени как в низкий, так и в высокий сезон.

• Возможность осуществления полностью чистых инвестиций;
• Инвестор может отдыхать в другом месте и продолжать получать стабильный доход от своей недвижимости.

В итоге, данная модель представляет собой заманчивый вариант для тех, кто планирует вкладывать средства в недвижимость, поскольку она обеспечивает не только финансовую выгоду, но и потенциальную возможность насладиться отдыхом в живописных уголках Франции.

Инвестиционные возможности в недвижимость во Франции

Во Франции открываются многочисленные варианты для инвестирования в рынок недвижимости, среди которых выделяется компания Pierre & Vacances. Этот дизайнер жилых комплексов активно занимается возведением и продажей жилых объектов по модели обратной аренды, что позволяет вкладчикам рассчитывать на стабильный доход.

Особенность этого подхода заключается в том, что доход может достигать 4% годовых. Если инвестор выберет отдых в течение двух недель в низкий сезон, то доход составит 3,8%, а при выборе одной недели в высокий сезон – 3,5% годовых, при условии, что две недели будут проведены в низкий сезон.

Доступные объекты для инвестиций

На рынке доступно множество объектов для вложений, включая:

• квартиры на побережье,
• квартиры в крупных мегаполисах,
• шале в живописных горных районах.

Наибольшей популярностью пользуются гостиничные комплексы, расположенные в горячих туристических точках. Все объекты находятся под тщательным управлением профессиональных управляющих компаний, обеспечивающих уровень обслуживания, сопоставимый со стандартами отелей 2-4 звезды.

Преимущества модели обратной аренды

К важным преимуществам схемы можно отнести:

• низкие налоговые обязательства,
• одинаковые ставки по налогу на доход от обратной аренды для резидентов Франции и иностранных инвесторов.

Важно также отметить наличие налогового вычета по НДС в размере 19,6% при приобретении нового жилья по этой модели. Кроме того, для этих объектов действуют сниженные налоговые ставки.

Механизмы возврата НДС

Выделяют два основных механизма возврата НДС:

• В первом случае застройщик устанавливает цену без учета НДС.
• Во втором – возвращает данный налог покупателю после завершения строительных работ, что обычно происходит в течение трех месяцев.

Безопасность инвестиций

Когда речь заходит о безопасности инвестиций, инвесторы могут выбирать как готовые объекты, так и находящиеся в процессе строительства. Эксперт в области недвижимостиКэтерин Узье подчеркивает, что покупка жилья на этапе возведения во Франции является достаточно надежным вложением.

Застройщики обязаны собрать все необходимые документы и получить банковскую страховку на свои проекты. Узье отмечает: «Банки предоставляют финансовые гарантии только после того, как реализованы не менее половины всех объектов».

Полный спектр услуг от застройщиков

Кроме того, множество застройщиков предлагают обширные услуги по управлению своими объектами, включая:

• проведение ремонтных работ,
• менеджмент и
• туристическое сопровождение,

что обеспечивает стабильный поток арендаторов.

Налоговое законодательство

С точки зрения налогового законодательства, имущество облагается налогом в размере 25%. Интересно, что владельцы, имеющие ипотечный кредит, могут избежать уплаты подоходного налога на имущество на весь срок действия договора обратной аренды. Сенешаль утверждает: «Инвестор может не платить налог на недвижимость на протяжении 20-25 лет, в зависимости от условий ипотеки, а в некоторых случаях и вовсе избавиться от этой обязанности».

Административное управление

Управляющие компании берут на себя все аспекты управления, включая косметический ремонт объектов, обновление мебели и многое другое. Владельцы апартаментов освобождены от коммунальных расходов, обслуживания бассейнов и ресторанов.

Эта система позволяет делать инвестиции в недвижимость во Франции не только привлекательными, но и удобными для тех, кто хочет максимизировать свою прибыль с минимальными заботами.

Введение

Инвесторы, планирующие обосноваться в своем новом жилье после завершения сделки, должны учитывать, что оформление интерьеров в жилых комплексах зависит от места их расположения. В солнечных регионах Франции, таких как южные области, спальни и кухни часто проектируются компактными.

Это связано с тем, что предполагается, что жители будут проводить большую часть времени на улице или в местных кафе и ресторанах, как отмечает Кэтрин Узье.

Стоимость и использование недвижимости

Важно учесть, что объект недвижимости можно продать в любое время. Хотя период интереса к объекту составляет 20 лет, существует возможность выкупа через 10 лет, но в этом случае необходимо вернуть половину уплаченного НДС.

Кроме того, такое жилье можно использовать только как "вторичное жилье", а не в качестве основного места проживания.

Безопасность и информация о компаниях

В плане безопасности стоит заметить, что во Франции, в отличие от России, можно получить полную информацию о финансовом состоянии строительных компаний. Инвесторы имеют доступ к таким документам, как:

• баланс
• сведения о продажах и прибыли
• данные о владельцах и руководстве компании

Вся эта информация доступна через официальные государственные платформы. Также необходимо отметить, что наличие недвижимости во Франции не предоставляет владельцам никаких визовых привилегий.

Тем не менее, получение годовой визы не вызывает особых затруднений, так как консульства находятся в таких городах, как Санкт-Петербург и Екатеринбург, а также планируется открытие визового центра в Ростове-на-Дону.

Перспективы обратной аренды

Французские компании, занимающиеся обратной арендой жилья, с надеждой смотрят на привлечение российских инвесторов.

План открытия представительства

Компания, работающая в сфере разработки веб-сайтов на русском языке, планирует открыть свое представительство в России в 2008-2009 годах.

Услуги компании

Майк Якубовски, представляющий компанию Leaseback Investments Ltd, подчеркивает, что их организация предоставляет своим клиентам эксклюзивные услуги, включая перевод и архивирование всех финансовых документов и переписки, которые инвесторы получают от французских финансовых учреждений.

Комиссионные и контингент покупателей

В данный момент Leaseback Investment предлагает комиссионные в размере 5% на проекты, расположенные у озера Женевского. Основным контингентом покупателей и арендаторов выступают местные французы, что объясняется наличием в банках Франции программ обратной аренды, которые считаются надежными долгосрочными инвестициями.

Интерес российских клиентов

Российские клиенты, среди которых находятся высокопоставленные менеджеры и бизнесмены, проявляют значительный интерес к этим предложениям. Как замечает Сенешаль, россияне, как правило, выбирают вариант, позволяющий им проводить в своем доме3-4 недели в год, отдавая предпочтение таким городам, как:

• Париж
• Ницца
• Канны
• Сен-Тропе

Выбор локации

Эти города находятся на живописном побережье лазурного моря и в известных курортных зонах, таких как Куршевель, Ла Тани, Валь-дизер и Валь Торанс. Сенешаль акцентирует, что выбор местоположения имеет решающее значение при покупке недвижимости.

Арендаторы и их категории

Среди арендаторов основные группы составляют не только туристы, но и студенты, бизнесмены и пенсионеры. Стоит обратить внимание на то, что согласно законодательству Франции, пенсионеры имеют право жить в своих резиденциях на протяжении целого года.

Граждане других стран

Интерес к недвижимости по схеме обратной аренды проявляют граждане таких стран, как:

• Ирландия
• Великобритания
• Бельгия
• Швеция
• Дубай

Программа для пожилых людей

Кроме того, компания инициировала программу по строительству домов по модели leaseback в сельских районах Франции, предназначенную для проживания французских пожилых людей.

Требования российских клиентов

Максим Пантелеев отмечает, что российские клиенты, заинтересованные в схемах обратной аренды, выдвигают довольно жесткие требования. Они выбирают определенные города или регионы, расстраиваются из-за ограничений сроков проживания в арендованной недвижимости от двух до шести недель и проявляют недовольство некоторыми планировочными решениями. «Сложно удовлетворить такие специфические запросы», - говорит Пантелеев.

Финансирование

Финансирование также представляет собой важную тему. Российский гражданин может получить ипотечный кредит в одном из французских банков, однако, по словам Сенешаль, для этого потребуется большой пакет документов. Эта документация должна подтверждать источники дохода.

Выгодные условия ипотеки

Несмотря на сложности, важно рассмотреть возможность ипотеки, поскольку в французских банках предлагаются выгодные условия, особенно по сравнению с российскими, с процентной ставкой в 5-6%. Более того, при этом не предусматриваются налоги на приобретение недвижимости.

Перевод денежных средств

Процесс перевода денежных средств не вызывает больших затруднений, так как возможно оформление транзакций между двумя компаниями. Однако для индивидуальных клиентов существуют лимиты на ежемесячные переводы, которые стоит учитывать.

Заключение

В заключение, стоит отметить, что принцип «обратной аренды» представляет собой интересный и многообещающий инструмент для инвестиций в недвижимость, который может приносить стабильный доход при разумном подходе. Эта схема, популярная во Франции с конца 70-х годов, открывает новые горизонты для инвесторов, обеспечивая уникальную возможность совмещения личного отдыха с финансовым благополучием.

Перспективы для российских инвесторов

Для многих россиян эта модель остается недоступной лишь из-за недостатка информации, что в свою очередь создает возможности для образования и дальнейшего развития интереса к такому типу вложений. Я уверен, что с увеличением осведомленности и информированности потенциальных клиентов, рынок обратной аренды в России также сможет занять достойное место.

Преимущества обратной аренды

К тому же, благодаря низким налоговым обязательствам и высокой степени защиты прав инвесторов, данная схема может стать привлекательной альтернатива традиционным формам инвестирования. Инвесторы могут:

• Получать доход от аренды
• Иметь возможность наслаждаться собственностью в период отдыха

что делает данный формат еще более привлекательным.

Управление недвижимостью

Нельзя не отметить, что управление недвижимостью берут на себя квалифицированные компании, что позволяет владельцам быть уверенными в том, что их инвестиции находятся в надежных руках. В конечном счете, обратная аренда – это не только возможность получения дохода, но и способ расширить свои горизонты, узнать новую культуру и получить уникальный опыт.

Будущее обратной аренды в России

Таким образом, я надеюсь, что с течением времени мы увидим рост интереса к этой инвестиционной модели в России, и она сможет завоевать сердца отечественных инвесторов так же, как она уже сделала это у французов и многих иностранных клиентов. Этот клеевой соединение между доходом от аренды и возможностью наслаждаться собственностью подчеркивает непростую, но захватывающую природу инвестиционного мира, открывая двери для новых возможностей и перспектив.