Какие тренды определят будущее рынка недвижимости в ближайшие десятилетия?

Влияние технологий и демографических изменений на рынок недвижимости

В последнее время технологические преобразования и изменения в демографической структуре оказывают весомое воздействие на жизнь общества, особенно в сфере недвижимости. Исследования компании «Транио» показывают, что русскоязычные клиенты проявляют всё больший интерес к долгосрочным вложениям. Если раньше средний срок владения доходной недвижимостью составлял около 2-3 лет в 2013 году, то к 2015 году этот показатель удвоился и стал равен 5-10 годам.

При этом более половины опрошенных (53%) сообщили о намерении передать свою инвестиционную недвижимость в наследство. В связи с этим «Транио» делится полезными советами о том, какие типы недвижимости стоит рассмотреть для инвестиций сейчас, чтобы получить выгоду в будущем через 10-20 лет.

Ключевые тренды будущего рынка недвижимости

Будущее рынка недвижимости напрямую зависит от изменения потребительских предпочтений и образа жизни, ожидаемых в ближайшие годы. Ученые выделяют восемь важных трендов, которые будут оказывать влияние на глобальный рынок недвижимости в предстоящем времени:

• Рост населения и урбанизация;
• Старение демографической группы;
• Усиление внимания к вопросам экологии;
• Развитие интернет-торговли;
• Внедрение технологий умных домов;
• Увеличение числа удаленных работников;
• Подъем количества студентов, обучающихся дистанционно;
• Увеличение числа самостоятельных путешественников.

Урбанизация и её последствия

Согласно данным ООН, городское население планеты увеличится с 3,9 миллиардов в 2014 году до 6,3 миллиардов к 2050 году, что составит около 66% от общего количества жителей Земли. Это ускорение процесса урбанизации приведет к росту числа мегаполисов с населением более 10 миллионов человек. Ожидается, что по прогнозам ООН количество таких крупных городов вырастет с нынешних 28 до 41 к 2030 году.

Увеличение численности населения приведет к более плотной застройке в центре городов и уменьшению размеров квартир. Это повлечет за собой изменения на рынке недвижимости: строительные проекты в центральной части города станут более масштабными, а стоимость квадратного метра будет продолжать расти, что приведёт к постройке компактных жилья.

Примером уменьшения жилплощади могут послужить мегаполисы такие как Гонконг и Токио, где уже наблюдаются подобные явления. Например, в ноябре 2015 года в Нью-Йорке стартовала аренда студий в экспериментальном комплексе Carmel Place, где размещается 55 студий, каждая площадью от 24 до 33 м², тогда как стандартная площадь студии в Нью-Йорке составляет около 50 м².

Перспективы для инвесторов

С ростом городского населения наблюдается увеличение спроса на жильё, что делает вложения в многоквартирные дома особенно перспективными. Это открывает новые возможности для сектора городского строительства. Инвесторы могут рассчитывать на стабильный интерес к недвижимости, особенно в тех районах, где наблюдается активная городская застройка.

Существующие тренды подчеркивают важность учета современных реалий, которые влияют на выбор жилья и инвестиционные стратегии, создавая основу для будущих изменений на рынке. В условиях быстрой трансформации городской среды способность адаптироваться к новым обстоятельствам станет критически важной для успеха в сфере недвижимости.

Рост глобального строительного сектора

Согласно данным компании PwC, ожидается, что к 2025 году объем производства в международной строительной области увеличится с 8,7 триллиона долларов в 2012 году до 15 триллионов долларов. Это значительное изменение приведет к тому, что жилье в центральных городах станет менее доступным, что подтолкнет людей к переезду в пригороды, которые постепенно начнут интегрироваться в городскую инфраструктуру.

Подобные тенденции уже можно наблюдать в ряде крупных городов. Рынок недвижимости будет все больше сосредоточен на районах, подходящих для семей с детьми, что будет способствовать росту интереса к таунхаусам и аналогичным формам жилья.

Увеличение числа пожилых людей

Согласно прогнозам Организации Объединенных Наций, в период с 2015 по 2030 годы ожидается рост числа людей старше 60 лет на Земле на впечатляющие 56% — с 901 миллиона до 1,4 миллиарда. Это явление будет особенно заметным в развитых странах.

Например, в Германии количество граждан старше 60 лет вырастет с 27,6% в 2015 году до 36,1% к 2030 году. Прогнозы также указывают на то, что к 2050 году средняя продолжительность жизни в Европе превысит 80 лет. Эти изменения оказывают значительное влияние на рынок жилой недвижимости, который начинает адаптироваться к потребностям пожилых граждан.

Необходимость в специализированном жилье

В Европе возрастает потребность в домах престарелых и специализированных медицинских учреждениях. Исследования, проведенные HPS Research, показывают, что только в Германии сегмент недвижимости, связанный с уходом за пожилыми людьми, вырастет на 50% с 2007 по 2020 годы, а с 2020 по 2050 годы увеличится еще вдвое.

• Спрос на безбарьерное жилье будет расти.
• В ближайшие годы число новых жилищных комплексов, ориентированных на потребности пожилых людей, существенно вырастет.
• Существующие объекты недвижимости будут адаптированы для удобства передвижения пожилых граждан и лиц с ограниченными возможностями.

Входы в здания будут оснащены пандусами, а дверные проемы станут более широкими, чтобы обеспечить доступность для всех.

Экологические проблемы и "зеленое" строительство

Существует также растущее внимание к экологическим проблемам, таким как глобальное потепление, увеличение выбросов парниковых газов и угроза истощения энергетических ресурсов. Эти вопросы обсуждаются в обществе уже достаточно долго.

В ответ на вышеупомянутые проблемы многие страны начали вводить новые нормативы, которые нацелены на повышение энергоэффективности в жилищном строительстве. Это приведет к росту объемов "зеленого" строительства на рынке.

• По данным BCC Research, объем рынка экологически чистых строительных материалов в США вырастет с 49 миллиардов долларов в 2014 году до 69 миллиардов долларов в 2019 году.
• Экологические проблемы становятся неотъемлемой частью развития строительного сектора.
• Это открывает новые возможности для инвестиций и инноваций в данной области.

Будущее зеленого строительства

В соответствии с ожиданиями Совета по экологическому строительству США (US Green Building Council), сектор «зеленого» строительства покажет среднегодовой прирост на уровне 15%. Прогнозы свидетельствуют о том, что к 2018 году свыше 33% новых сооружений в Соединенных Штатах будут отвечать экологическим стандартам.

Большое внимание будет уделено проектам, направленным на создание домов с нулевым потреблением энергии, а также "активным" жилищам, которые используют возобновляемые источники энергии. К 2020 году можно ожидать, что все объекты недвижимости в развитых странах получат соответствующие сертификаты, подтверждающие их соответствие экостандартам.

Старые здания, построенные в 80-х и 90-х годах, которые не смогут удовлетворить новым требованиям, будут подлежать сносу, в то время как остальные будут модернизированы согласно современным нормам энергоэффективности. Это также повысит комфортность эксплуатации и снизит затраты для владельцев.

Технологии умных домов

Будущее «умных» домов значительно изменит привычные представления о жилом пространстве. Эти дома будут оснащены датчиками, которые позволяют контролировать уровень углекислого газа, а также автоматически регулировать систему вентиляции.

Благодаря современным технологиям, они смогут управлять освещением, системой отопления и подачей воды в зависимости от актуальных условий, обеспечивая жителям максимальный комфорт и безопасность.

Изменения в сфере электронной торговли

Что касается сферы электронной торговли, то опыт разных компаний демонстрирует, что процесс трансформации покупки уже находится в активной стадии. Например, управляющий партнер компании «Транио», Георгий Качмазов, говорит о том, что один клиент предпочёл отказаться от инвестиций в торговый центр, так как считает, что в настоящее время вся бытовая техника будет предлагаться через интернет, а физические магазины уступят место шоурумам.

Рост интернет-торговли в Европе

В отчете Savills отмечается, что доля интернет-пользователей в Европе возросла с 31% в 2006 году до 65% к 2014 году. Примерно 60% пользователей интернета в странах Европейского Союза регулярно осуществляют покупки он-лайн. Сектор электронной коммерции демонстрирует стабильный рост, составляя в среднем 22% в год.

Хотя на данный момент доля онлайн-торговли в Европе относительно невысока (в 2015 году – 8,4% в целом по ЕС, 11,6% в Германии и 15,2% в Великобритании), в будущем ожидается её значительное увеличение. Прогнозируется, что к 2025 году доля интернет-магазинов в общем объеме товарооборота ЕС может достичь 20–25%.

Тенденции в США

Похожие тенденции наблюдаются и в Соединенных Штатах. Согласно оценкам компании FTI Consulting, объём онлайн-продаж в США увеличится с 380 миллиардов долларов в 2016 году до 550 миллиардов долларов к 2020 году.

Ожидается, что их доля в общем объёме продаж в стране составит 17% к 2020 году и 20% к 2025 году. Специфика перехода торговли в интернет будет оказывать влияние на рынок недвижимости:

• Хотя большинство покупок всё ещё будут происходить в физических магазинах, онлайн-платформы начнут занимать всё более весомую долю.
• Бытовая техника, мебель, одежда и туристические путёвки останутся доступными исключительно через интернет.
• В сегменте уличной торговли активно будут функционировать продуктовые супермаркеты, рестораны (в том числе формат доставки), кафе и фитнес-клубы.
• В то же время число банков в этом сегменте уменьшится, так как многие их функции возьмут на себя крупные онлайн-гиганты, такие как Google.

Будущее банковских услуг

В будущем банковская система будет существенно изменена, и им останется выполнять лишь узкие специализированные функции, без необходимости в наличии физических отделений.

Общее состояние удаленной работы

По данным, предоставленным британской организацией CBI, наблюдаются заметные изменения в количестве работодателей, предлагающих своим сотрудникам удаленный формат работы. Если в 2006 году лишь 13% компаний предоставляли такую возможность, то к 2011 году этот показатель значительно возрос до 59%.

Подобные изменения проявляются и в статистике британцев, работающих полностью или частично из дома: с 2001 по 2011 годы число таких работников увеличилось с 2,1 до 2,8 миллиона. Это составляет практически 10% всей рабочей силы страны.

Состояние удаленной работы в США

В Соединенных Штатах 24% населения на данный момент способны осуществлять трудовую деятельность из дома хотя бы несколько часов в неделю. Прогнозы обещают, что в течение следующих 10-20 лет число людей, работающих удаленно, продолжит возрасти, что окажет серьезное влияние на сектор коммерческой недвижимости.

В частности, можно ожидать снижения потребности в традиционных офисных помещениях.

Новые форматы офисного пространства

Рост числа фрилансеров и удаленных сотрудников уже способствовал появлению новых форм офисных пространств, таких как коворкинги. Эти пространства предлагают различные варианты работы, включая:

• Desk sharing — совместное использование рабочих мест;
• Room sharing — общие офисы.

Таким образом, наблюдается тенденция к уменьшению площади офисного пространства на одного сотрудника. Примером этого может служить ситуация в Германии, где, согласно статистике Баварского федерального банка, количество доступных рабочих мест уже уступает числу сотрудников (соотношение 3:5).

Требования к современным офисам

Современные офисы предъявляют новые требования, и рабочая обстановка все больше начинает напоминать современные кампусы таких технологических гигантов, как представители Кремниевой долины. В таких офисах акцент делается на:

• Открытые пространства;
• Зоны для занятий спортом;
• Кабинеты для массажа;
• Кафе.

Это становится новым стандартом.

Дистанционное обучение

Также отмечается рост числа студентов, обучающихся в формате дистанционного обучения. В исследовании Pew Research Center, проведенном в 2012 году, 60% респондентов предположили, что к 2020 году система высшего образования серьезно изменится благодаря внедрению технологий видеоконференцсвязи, что сделает образовательные программы более индивидуализированными и избавит от необходимости занятий в группах.

Дистанционное обучение позволяет студентам не беспокоиться о поисках жилья рядом с учебными заведениями.

Статистика дистанционного обучения в Европе

Согласно исследованию, проведенному Международным советом по открытому и дистанционному образованию совместно с Институтом непрерывного обучения при ЮНЕСКО, 57% респондентов в Европе считают, что в период с 2015 по 2020 годы число студентов, обучающихся дистанционно, увеличится как минимум на 20%.

В настоящее время более 21 миллиона студентов в развитых странах участвуют в дистанционных образовательных программах, что указывает на значительный рост интереса к подобному формату обучения.

С ростом популярности дистанционного обучения среди студентов, возникает высокая вероятность того, что в обозримом будущем жильё для учащейся молодежи — включая студенческие общежития, специализированные комплексы и квартиры рядом с университетами — будет частично или полностью преобразовано в жилые комплексы для аренды. Рынок арендного жилья также претерпевает изменения на фоне возрастающего интереса к самостоятельным путешествиям.

Согласно данным, опубликованным в сентябре 2015 года на одной из водительских платформ для аренды, таких как Airbnb, количество предложений составило более 1,5 миллиона от владельцев недвижимости из 190 стран. Это впечатляющая цифра, потому что на данной платформе доступно больше жилья, чем во всей сети отелей Hilton Worldwide. Владельцы объектов недвижимости всё более активно управляют своей собственностью, а путешественники в свою очередь всё чаще отвергают услуги традиционных туристических агентств, предпочитая аренду частного жилья.

Перспективы рынка аренды

Эксперты предсказывают дальнейший рост сектора аренды частных жилых помещений и апартаментов. Хотя роскошные отели продолжают сохранять свою привлекательность благодаря высокому стандарту обслуживания, небольшим семейным гостиницам становится всё труднее бороться с конкуренцией в таких условиях.

• К примеру, исследование, проведённое Бостонским университетом, показало, что с 2008 по 2014 год доходы гостиниц в Остине, штат Техас, снизились на 8-10% из-за роста популярности Airbnb.
• Похожие тенденции наблюдаются и в других регионах.

Влияние глобальных тенденций на рынок недвижимости

Мировые тенденции оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. Увеличение числа жителей приводит к необходимости создания большего числа многоквартирных жилых комплексов, что означает, что площади жилых помещений в центральных районах становятся менее доступными, в то время как наблюдается возрастание интереса к домам в пригородах.

Кроме того, с увеличением числа пожилых людей, растёт потребность в специализированных домах для пожилых и медицинских центрах, а также в инфраструктуре, которая учитывает безбарьерный доступ.

Экологические проблемы и современные вызовы

Экологические вызовы становятся всё более важными, что усиливает тенденцию к "зеленому" строительству, введению строгих стандартов качества зданий и снижению эксплуатационных расходов на содержание недвижимости. Развитие онлайн-коммерции также влияет на рынок, снижая число традиционных магазинов и увеличивая потребность в складской недвижимости.

С внедрением смарт-технологий наблюдается дальнейшее снижение количества классических торговых точек. Удалённая работа становится общепринятой практикой, что уменьшает потребность в офисных пространствах, однако требования к современным офисным помещениям значительно возросли.

Изменения в спросе на жильё для студентов

С увеличением числа студентов, выбирающих дистанционное обучение, растёт снижения спрос на жильё в студенческих кампаниях и квартиры, расположенные вблизи университетов, что требует адаптации студенческих объектов для жилой аренды. Тем не менее, тенденция к самостоятельным путешествиям способствует росту числа частных квартир и домов, доступных для аренды, в то время как потребность в традиционных отелях снижается.

Эти изменения формируют новый взгляд на рынок аренды недвижимости и приводят к существенным трансформациям в различных его сегментах.

Введение

Подводя итоги, я понимаю, что изменения в области новых технологий и демографической ситуации затрагивают каждый аспект нашей жизни, и рынок недвижимости — не исключение. Исследования показывают, что русскоязычные инвесторы все чаще рассматривают недвижимость как долгосрочный актив, что свидетельствует о растущем доверии к этому рынку.

Прирост времени владения доходной недвижимостью среди покупателей за последние годы ясно указывает на перемены в подходах к инвестициям. Так, наблюдаемая тенденция передачи объектов недвижимости по наследству говорит о серьёзной заинтересованности в стабильных и прибыльных вложениях.

Ключевые тренды будущего рынка недвижимости

Сегодня я хочу поразмышлять о будущем рынка недвижимости, учитывая восемь ключевых трендов, формирующих спрос на жилье и коммерческие объекты:

• Рост населения и урбанизация — Увеличение городского населения и продолжающаяся урбанизация ведут к плотной застройке центральных районов мегаполисов.
• Старение населения — К 2050 году доля пожилых людей существенно возрастет, что потребует переосмысленной архитектуры жилых комплексов, ориентированной на нужды этой группы.
• Экологические проблемы — Застройщики начинают внедрять стандарты энергоэффективности и «зелёные» технологии.

Анализ трендов

Спрос на безбарьерное жильё и специализированные учреждения будет расти, предлагая новые возможности для застройщиков. Кроме того, экологические проблемы становятся всё более актуальными. Рынок «зелёных» строительных материалов растёт, и это подтверждает, что экология и экономика могут и должны сосуществовать для достижения устойчивого развития.

Заключение

Таким образом, наблюдая за изменениями и адаптируясь к новым реалиям, я пришёл к выводу, что инвестиции в недвижимость требуют глубокого понимания трендов и потребностей общества. Только так можно оставаться на шаг впереди, извлекая выгоду из будущих возможностей на рынке.

Подводя итог, хочу подчеркнуть, что осознанный и адаптивный подход к инвестициям в недвижимость может стать надежной основой для благосостояния в будущем.