Как успешно инвестировать в зарубежную недвижимость в условиях экономической нестабильности?

Купля недвижимости как способ инвестиций

Купля недвижимости с целью последующей перепродажи и получения прибыли от разницы в цене может показаться достаточно простой задачей на первый взгляд. Однако эта простота может оказаться обманчивой. Рынок недвижимости зачастую подвержен изменениям стоимости по многим причинам: это может быть вызвано общим экономическим развитием, улучшением инфраструктуры в определенных регионах, либо путем успешного выполнения девелоперских проектов.

Важно с пониманием относиться к тому, что цены на недвижимость могут как возростать, так и снижаться, и эта динамика зависит от множества факторов.

Преимущества зарубежнойнедвижимости

Каковы же привлекательные черты международной недвижимости для инвесторов, желающих приумножить свои средства? Каковы риски и специфические нюансы, которые необходимо учитывать в этой области? Экономические кризисы имеют различные формы, и текущее беспокойство среди инвесторов во многом связано с спадами деловой активности, особенно после пандемии COVID-19.

• Наиболее сильно пострадали такие отрасли, как:
• туристическая сфера,
• индустрия красоты,
• сфера развлечений,
• гастрономия,
• некоторые сегменты торговли.

Несмотря на все это, изначально можно было бы ожидать и упадка на рынке жилья, как это наблюдалось во время финансового кризиса 2007-2010 годов. Тем не менее, спустя два года с момента начала пандемии стоит выделить ключевые отличия экономического спада 2020 года от предыдущих сценариев.

Рост рынка недвижимости в начале 2000-х

В начале 2000-х годов на рынках жилой недвижимости в Европе и США наблюдался небывалый рост, достигший своего максимума в 2005-2006 годах. Низкие процентные процентные ставки по ипотечным кредитам, минимальные требования к первоначальному взносу и лояльные условия для заемщиков создали благоприятные условия для приобретения жилья, включая иностранные инвестиции.

Британцы активно приобрели курортные апартаменты на Средиземноморье, надеясь, что в будущем это станет их вторым домом. При этом множество ипотечных кредитов оформлялись под залог основного жилья в Великобритании, а приобретаемые квартиры сдавались в аренду, что позволяло частично или полностью покрывать ипотечные платежи.

Ипотечный кризис 2007 года

Ипотечный кризис 2007 года в США серьезно отразился на ценах на недвижимость во всем мире, особенно в тех странах, которые имели тесные финансовые связи с американской экономикой. Неудивительно, что Великобритания оказалась в числе наиболее пострадавших.

Важным аспектом здесь стали переменные процентные ставки по кредитам, находившиеся в зависимости от изменений базовой ставки рефинансирования Банка Англии. Таким образом, хотя рынок недвижимости остается динамичной и многообразной сферой для инвестиций, инвесторам следует проявлять осторожность и бдительность в условиях постоянно меняющейся экономической ситуации.

Повышение процентных ставок по BBR оказало серьезное влияние на кредитный рынок, что вынудило многих заёмщиков распрощаться со своей недвижимостью. Данная ситуация привела к резкому падению в секторе жилой недвижимости. Аналогичные тенденции наблюдаются и в других странах, таких как Ирландия, Норвегия, Австрия, Финляндия и Испания, где также отмечены значительные темпы снижения цен на жильё. Ликвидность на рынке жилой недвижимости стремительно уменьшилась.

Улучшение на рынке недвижимости

Тем не менее, на сегодняшний день причины экономического кризиса кардинально изменились, и рынок недвижимости демонстрирует положительные показатели. С окончанием жёстких карантинных мер наблюдается значительный рост числа сделок в европейских странах, что привело к увеличению цен на жилплощадь. Согласно данным компании Global Property Guide, в третьем квартале 2021 года из 60 исследуемых стран в 54 наблюдалось увеличение цен на жильё по сравнению с предыдущим годом, в то время как лишь в шести странах произошел их спад.

Рост цен на жильё в Европе

По всему континенту фиксируется повышенный спрос на жильё. Особенно выделяются страны с резким ростом цен:

• Черногория: 32,4%
• Швеция: 17,97%
• Австралия: 16,08%
• Нидерланды: 15,33%

Объединённые Арабские Эмираты также демонстрируют позитивную динамику на рынке недвижимости с ростом цен в размере 7,71%. В Дубае, в частности, стоимость жилых объектов стремительно увеличивается, достигнув 20-25% – это самый высокий уровень с 2014 года.

Азиатские страны и их рынок недвижимости

Азиатские страны показывают менее значительные темпы роста на рынке жилья: например, в Таиланде увеличение составило всего 0,44%. В то же время эксперты отмечают наличие значительного потенциала для роста цен на тайскую недвижимость. Активность на рынке заметно возросла после падения, вызванного пандемией COVID-19 в 2020 году.

Перспективы и риски

Согласно отчетам аналитиков Deloitte, позитивные тренды, вероятно, сохранятся в течение следующих двух лет, что будет способствовать продолжению роста цен на жильё. В условиях общей экономической неопределенности недвижимость остаётся одним из самых надежных и привлекательных объектов для инвестиций.

Оценка инвестиций в недвижимость

Но как же оценить целесообразность вложений в недвижимость? Помимо глобальных экономических кризисов, существуют и риски локальных спадов, способные затронуть определённые страны или регионы. Политические и экономические изменения вынуждают инвесторов проявлять осторожность при принятии решений о покупке.

Рекомендации для начинающих инвесторов

Начинающим инвесторам эксперты рекомендуют учитывать несколько ключевых критериев при оценке объектов недвижимости. В первую очередь следует обратить внимание на соотношение доходности от аренды к стоимости недвижимости (показатель R/P). Чем выше это соотношение, тем больший потенциал роста цен на жильё, согласно базовым принципам. Высокий уровень доходности от аренды может частично компенсировать расходы на ипотеку, что в свою очередь уменьшает финансовую нагрузку на инвестора.

Таким образом, важно тщательно подходить к выбору объектов, учитывая актуальные тренды и риски на рынке недвижимости. Оценивая различные предложения, инвесторы смогут сделать более информированный выбор и минимизировать риски, связанные с вложениями в жильё на современном рынке.

Введение

В текущей обстановке приобретение жилья за счет банковского кредитования становится все более выгодной альтернативой аренде аналогичного жилья. Данная ситуация создает отличные условия для повышения интереса к процессу покупки недвижимости, что, в свою очередь, приводит к росту её цен.

Ожидаемая доходность

Ожидания доходности от аренды колеблются в диапазоне от 3% до 11% от текущей рыночной стоимости жилья. Если этот показатель падает ниже 3%, то становится нецелесообразным инвестировать в такие объекты. Наоборот, доходность на уровне 11% и выше свидетельствует о значительном потенциале для увеличения стоимости данного актива.

Исключения из правила

Тем не менее, существуют исключения из общего правила на международной арене. Так, в странах с неразвитыми ипотечными системами эта тенденция может не срабатывать.

Правила действуют по-разному для зарегистрированных и регулируемых рынков. Например, в некоторых европейских странах стоимость жилья может увеличиваться даже при низких показателях доходности от аренды, которые составляют от 4% до 7% в год.

Рынок аренды

Исследования компании Deloitte показали, что в 2020 году цены на арендное жилье выросли в пределах 10-28%, однако строгие нормы регулирования вместе с высокими налоговыми ставками могут значительно снизить реальную доходность.

Инфраструктура и рост цен

Существуют также регионы, где рост цен на недвижимость объясняется не только экономическими факторами, но и улучшением инфраструктуры. Это касается как новых застроенных районов, так и территорий с низким текущим доходом от жилья, но с перспективами значительного развития, что ведет к повышению цен за квадратный метр.

Стоимость строительства

Еще одной важной составляющей оценки рынка является стоимость строительства жилья. Если цены на квартиры заметно превышают расходы на их возедение, это может сигнализировать о возможном падении цен в будущем.

Низкие затраты на строительство привлекают застройщиков к созданию новых проектов, а увеличение объема предложения зачастую приводит к снижению цен. Однако в тех регионах, где строительство регулируется на законодательном уровне, влияние низких затрат на конечную стоимость жилья может оказаться менее заметным.

Цены в Европе

В Европе существует множество правил и норм, но нередко это не приводит к снижению цен на жилье, которые, как правило, значительно превышают затраты на его строительство.

Доступность недвижимости

Также важным элементом, который влияет на реальную стоимость недвижимости, является её доступность. Высокие цены не всегда являются признаком низкого потенциала для роста, так же как и невысокие тарифы не указывают на стабильное увеличение цен.

Все зависит от уровня доходов и общего качества жизни в интересующих нас странах или регионах. В первую очередь, необходимо обращать внимание на доходы среднестатистического гражданина в тех городах или областях, где наблюдается активность на рынке недвижимости.

Заключение

Это позволит более точно оценить потенциал для роста и развития данного рынка, а также сделать более обоснованные выводы о целесообразности инвестиций в жилье. Наблюдение за динамикой цен на жилье и арендную плату также может помочь в понимании тенденций на рынке и определения благоприятных условий для вложений.

Актуальность вопроса стоимости недвижимости

Вопрос о ценах на недвижимость в крупных городах становится всё более актуальным, особенно на фоне растущих цен. Яркий пример – Брюссель. Несмотря на все свои преимущества, его потенциал как инвестиционного объекта недооценен многими инвесторами. Важно отметить, что при высоком уровне доходов в Бельгии цены на жильё находятся на уровне, сопоставимом с более доступными предложениями в восточноевропейских странах.

Анализ рынка недвижимости

При изучении рынка недвижимости одним из ключевых показателей является валовой внутренний продукт (ВВП) на душу населения. Сравнение цен на жильё с этой величиной позволяет лучше понять реальную стоимость объектов:

• Высокий ВВП в соотношении с ценами обычно свидетельствует о недооцененности рынка.
• Это открывает возможности для увеличения цен в будущем.

Минимизация рисков при инвестициях

Для того чтобы минимизировать риски и оценить привлекательность инвестиций в недвижимость, необходимо анализировать указанные параметры совместно, а также учитывать риски, связанные с изменениями валютных курсов.

Ликвидность недвижимости

Когда обсуждается возможность получения дохода от естественного роста рынка, ликвидность недвижимости становится важным аспектом. Понятие ликвидности подразумевает способность быстро реализовать объект. Такие города, как:

• Лондон
• Берлин
• Вена
• Париж
• Франкфурт
• Москва
• Милан
• Барселона
• Рим

обладают высокой ликвидностью, что делает их особенно привлекательными для вложений.

Рост цен на жильё в Амстердаме

К тому же, эксперты отмечают быстрое увеличение цен на жильё в Амстердаме. В последнее время средняя стоимость квартир в центральной части города поднялась с 350 000 до 500 000 евро. В условиях нехватки предложений продавцы начали проводить аукционы, что может приводить к увеличению цен на 100 000 евро и более. Однако на окраинах Амстердама ситуация более спокойная – здесь квартиры можно приобрести за 350 000 евро.

Роттердам, второй по значимости город Нидерландов, демонстрирует меньший, но более устойчивый рост цен. Прогнозы указывают на то, что этот подъем может продолжаться ещё 1-2 года, что предоставляет возможность для инвесторов на последнем этапе.

Инвестирование в европейскую недвижимость

Приобретение недвижимости в некоторых европейских странах может оказаться выгодным вложением. Однако рассчитывать на быструю перепродажу не стоит:

• В течение первых трёх лет после приобретения жилья высокие налоги на доход от продажи, достигающие до 70%, могут существенно снизить прирост стоимости.
• Инвестиции в недвижимость в Европе требуют терпения, и минимальный срок удержания, как правило, составляет не менее пяти лет.

Способы использования приобретённой недвижимости

Кроме того, необходимо заранее продумать возможные способы использования приобретённой недвижимости с учётом предстоящих коммунальных расходов и налоговых обязательств.

Популярные инвестиции в недвижимость

В настоящее время специалисты по европейской недвижимости утверждают, что инвестиционные вложения в реставрацию, обновление или капитальный ремонт объектов становятся все более популярными среди инвесторов. Суть данного подхода заключается в поиске зданий, требующих ремонта и расположенных в стратегически выгодных или развивающихся районах, с последующим улучшением их состояния и продажей с заметной прибылью.

К примеру, если квартира в Вене была приобретена за 160 000 евро и затем продана после ремонта за 360 000 евро, это иллюстрирует удачное применение этой стратегии. Опытные инвесторы постоянно следят за такими вариантами, и на рынке такие объекты, как правило, находятся в продаже не более двух недель. Поэтому важно активно мониторить рынок и быть готовым к быстрой покупке при обнаружении заманчивого предложения.

Стратегии капитального ремонта

Некоторые объекты недвижимости специально выбираются с целью глубокого ремонта. В Берлине, например, квартира на первом этаже была преобразована в пять отдельных жилых единиц, каждая из которых обзавелась собственным санузлом. Инвестиции в этот проект составили около 1 миллиона евро, из которых 500 000 евро ушло на покупку квартиры, а оставшаяся сумма — на реконструкцию и регистрацию в кадастре. Продажа таких отдельных единиц может принести прибыль вплоть до 50%.

Инвестиции в новостройки

Тем не менее, несмотря на активность в области реконструкции, инвестиции в новостройки сейчас не вызывают большого интереса у инвесторов, согласно мнению экспертов. Ожидать быстрой отдачи от строительства и проектов девелоперов не актуально, поскольку рост цен в процессе строительства часто оказывается очень незначительным, а в некоторых случаях его вообще нет. В действительности, увеличение стоимости квадратного метра в новостройках в значительной степени обусловлено общими тенденциями на рынке.

Восточные рынки и их привлекательность

Наиболее выгодные условия для вложений наблюдаются на восточных рынках. Одним из таких государств являются Объединенные Арабские Эмираты, где есть солидный потенциал для роста, высокая динамика экономического развития и благоприятные условия для получения арендного дохода в размере 8%. Несмотря на негативные последствия пандемии, данная страна приняла масштабную выставку Expo-2020, ее посещают около 6 миллионов туристов ежегодно, и здесь действуют свободные условия работы ресторанов и гостиниц без локдаунов и ограничений.

Дубай как центр девелопмента

Особое внимание стоит уделить эмирату Дубай, где реализуется наибольшее количество девелоперских проектов. Чтобы получить максимальную прибыль, лучшим выбором будет инвестирование на ранних стадиях строительства, в случае выбора надежных строительных компаний. На этом рынке активно работают крупные застройщики, такие как Emaar, Dubai Properties и Nakheel. Все застройщики, а также их проекты можно проверить через официальный сайт земельного департамента Дубая.

Возможности рассрочки

Кроме того, в разнообразных девелоперских проектах в Дубае предусмотрена возможность покупки недвижимости с рассрочкой. Платежи могут производиться в течение всего срока строительства, а в некоторых ситуациях — даже после его завершения, что позволяет растягивать платежи на несколько лет после сдачи объекта. Это делает инвестиции в недвижимость еще более доступными и привлекательными для широкого круга инвесторов, стремящихся получить стабильный доход в будущем.

Первоначальный взнос

Первоначальный капитал, который требуется для приобретения недвижимости, зависит от ряда факторов и, как правило, составляет около 20% от общей суммы, требуемой для жилья. С течением времени строительства новых жилых комплексов наблюдается рост цен на квадратный метр, а также улучшение инфраструктуры, что значительно повышает престиж района.

Рынок недвижимости в Дубае

В 2021 году рынок недвижимости в Дубае продемонстрировал значительный рост, особенно в сегменте объектов, расположенных рядом с частными пляжами. К таким объектам относятся:

• The Palm Jumeirah
• Bluewaters
• Emaar Beachfront

Спрос на виллы и таунхаусы

Спрос на виллы и таунхаусы стабильно высокий, и их стоимость увеличивается быстрее по сравнению с обычными квартирами. Например, в востребованной местности Dubai Hills цена на таунхаус с тремя спальнями стартует от 760 000 долларов, тогда как цена на отдельную виллу может достигать 1 370 000 долларов. Если говорить о квартирах, то за студию в жилом районе, например, Jumeirah Village Circle, можно заплатить всего 150 000 долларов.

Инвестиции в Таиланд

Для тех, кто испытывает финансовые ограничения, хорошей альтернативой могут стать инвестиции в недвижимость в Таиланде. Эта страна привлекает множество инвесторов из ОАЭ и Гонконга, в то время как русские и европейцы также активно вкладывают средства в тайские проекты. Американский капитал традиционно представлен в этой стране, а за последние несколько лет наблюдается увеличение китайских вложений. В Таиланде стоимость небольших апартаментов с одной спальней начинается с 70 000 до 80 000 долларов.

Покупка недвижимости в рассрочку

Как и в ОАЭ, местные застройщики предлагают возможность покупки строящейся недвижимости в рассрочку. Обычно схема выглядит так:

• Клиент оплачивает 30% от полной суммы жилья.
• Оставшиеся 70% вносятся по частям.
• Последний платеж производится на этапе получения ключей и может составлять от 30% до 50% от конечной стоимости.

Интересно, что апартаменты можно перепродать в любой момент строительства, при этом новый владелец продолжит выплачивать оставшиеся 70%. Продавец может рассчитывать на дополнительные 10-15% прибыли от своих вложений, а если дождётся завершения строительства, потенциальная прибыль может увеличиться.

Программы обратного выкупа

Для инвесторов, которые стремятся минимизировать риски и упростить управление своими вложениями, предлагаются программы обратного выкупа. Эти схемы действуют как в европейских странах, так и в Таиланде, причем в последнем варианте стоимость входа в рынок будет ниже. Например, стоимость однокомнатной квартиры с возможностью обратного выкупа начинается от 90 000 долларов США.

Есть несколько застройщиков в Паттайе и на Пхукете, которые предлагают контракты на обратный выкуп сроком от 3 до 10 лет, с возможностью продажи по цене, превышающей первоначальную на 10-15%. Анализируя текущие тенденции, можно уверенно сказать, что рынок недвижимости в этих регионах представляет собой множество возможностей для инвестирования.

В сфере недвижимости можно найти множество привлекательных возможностей для инвестирования, где некоторые проекты не только предлагают обратный выкуп, но и обеспечивают гарантированный доход на протяжении всего срока действия соглашения. Этот доход в большинстве случаев составляет от 7 до 9% от стоимости недвижимости. Подобные инвестиционные схемы также активно развиваются на рынке жилья Великобритании. Например, начав строительство небольшого домика для отдыха в живописной местности Шотландии, чья стоимость варьируется от 140 000 до 150 000 фунтов стерлингов, по завершении работ стоимость такого объекта может возрасти до 240 000 фунтов.

Инвестиции в объекты для пожилых людей

В данное время в Соединённом Королевстве пользуется популярностью инвестирование в объекты, предназначенные для проживания пожилых людей. Хотя этот вариант может показаться необычным для многих инвесторов, этот сектор уже достаточно крепко утвердился на европейском рынке. Как и в предыдущем случае, здесь реализуется механизм обратного выкупа по окончании договора, который может длиться от 5 до 25 лет. В зависимости от длительности контракта, стоимость квартир может значительно возрасти:

• через пять лет инвестор может рассчитывать на 115% от первоначальных затрат;
• по окончании 25 лет – уже на 150%.

Инвестор получает в собственность номер в доме для престарелых, который имеет свой кадастровый номер, и передаёт его в управление профильной компании, получая ежегодно 8% от стоимости девелоперской недвижимости. Однако важно учитывать, что право проживания для инвестора и его близких в таком жилье не предусмотрено.

Стратегии для максимизации прибыли

Существуют различные стратегии, которые способствуют максимизации прибыли при минимальных затратах. Одна из таких стратегий заключается в участии в пресейлах - предварительных продажах объектов жилья, которые особенно популярны в таких странах как Таиланд. На стадии пресейла можно приобрести квартиру по цене, которая на 50% ниже стоимости готового жилья. Более того, после начала основных продаж, даже не дожидаясь завершения строительства, такую недвижимость можно перепродать с выгодой в 10-15%. Главное в этом процессе – правильно выбрать надёжного девелопера.

Проверка застройщика

Если строительная компания только начинает свою деятельность в Таиланде и не имеет завершённых проектов, полезно проверить наличие всех необходимых разрешений:

• подтверждение права собственности на землю;
• проект стройки, одобренный соответствующими governmental сторонами;
• экологическое разрешение.

Получение последнего может стать довольно сложной задачей, но без него полноценное строительство просто невозможно.

Выгодные предложения и распродажи

Важно отметить, что в самые первые моменты, когда девелопер начинает оформлять разрешения, можно попадаться на наиболее выгодные предложения. Поэтому важно внимательно изучать репутацию застройщика. Также существует возможность приобретения объектов недвижимости на настоящих распродажах, где цены могут быть снижены на 30-50% от рыночной стоимости. Это делает вложения в недвижимость весьма привлекательными для различной аудитории.

Заключение

Инвестируя в подобные проекты, можно сделать удачный шаг, открывающий новые горизонты в растущей сфере. Кроме того, необходимо следить за новыми предложениями на рынке и быть готовым молниеносно реагировать на интересные сделки.

Заключение

В заключение, анализируя рынок недвижимости, я пришёл к выводу, что, несмотря на явления экономических спада и кризисов, уникальные возможности для инвестирования по-прежнему существуют. Если правильно выбрать стратегию и учитывать локальные и глобальные факторы, влияние которых на стоимость жилья трудно переоценить, можно значительно повысить свои шансы на успех.

Понимание тонкостей рынка и его динамики — это ключ к успешным инвестициям. С одной стороны, рост цен на жилую недвижимостьв ряде стран демонстрирует устойчивость этого сегмента, с другой стороны, потенциальные инвесторы должны осознавать возможные риски. В связи с политической и экономической нестабильностью, угроза локальных спадов добавляет дополнительный слой сложности. Инвестирование в зарубежнуюнедвижимость требует внимательного анализа — от изучения характеристик конкретных объектов до оценки рынка в целом.

Ключевые аспекты для инвесторов:

• Исследование локальных рынков недвижимости.
• Оценка влияния глобальных экономических факторов.
• Анализ соотношения доходности от аренды к цене объекта.

Изучая различные аспекты инвестиционной привлекательности, я понимаю, что знание критериев, например, соотношения доходности от аренды к цене объекта, становится инструментом, позволяющим принимать более обоснованные решения. Важно также помнить, что даже в условиях неопределенности недвижимость сохраняет свою репутацию надежного актива, обладающего реальным потенциалом роста капитала.

Перспективы на будущее

На будущее я надеюсь, что интерес к недвижимости будет продолжать расти, что будет способствовать стимулированию экономик стран и улучшению общей ситуации на рынках. Таким образом, для тех, кто ищет надежные инвестиции, рынок недвижимостипо-прежнему остаётся важным и привлекательным выбором, который может обеспечить как стабильный доход, так и перспективу роста капитала. Важно лишь подходить к этому процессу с умом и вниманием, чтобы не только сохранить свои вложения, но и увеличить их в долгосрочной перспективе.