Как правильно купить недвижимость в Индонезии: советы и рекомендации

Приобретение недвижимости в Индонезии: ключевые моменты

Если вы задумали купить жилье в Индонезии, вам важно учесть множество значимых моментов, чтобы сделать правильный выбор. Прежде всего, следует выяснить, зачем вам нужна эта собственность: будете ли вы постоянно проживать на этом прекрасном острове или хотите использовать его для получения арендного дохода.

Если вы собираетесь жить в этой стране, стоит обратить внимание на доступность важных объектов инфраструктуры, таких как супермаркеты, школы международного уровня и медицинские учреждения. Это поможет вам выбрать наиболее удобное место для жизни. Проведите исследование рынка, составив список потенциальных объектов жилья, которые могут прийтись по душе вам и вашей семье.

Бизнес-план для аренды недвижимости

В том случае, если вы планируете стать владельцем недвижимости с целью ее последующей аренды, вам потребуется составить подробный бизнес-план. Необходимо внимательно проанализировать все возможные расходы, связанные с управлением собственностью, включая:

• регистрацию юридического лица;
• получение необходимых разрешений;
• расходы на управление недвижимостью, если вы решите передать эти обязанности профессионалам.

Обычно рассчитываемый годовой доход от аренды основывается на консервативной оценке заполняемости объектов, которая составляет около 45-50%. Однако многие собственники уверяют, что фактическая заполняемость может достигать 70%, а в пиковые сезоны — даже 100%.

Выбор между готовым объектом и строительством

Также важно определить, хотите ли вы купить готовый объект или же мечтаете построить жилье с нуля. Ответы на эти вопросы помогут вам выбрать как регион, так и конкретную локацию на острове, а также определиться с наиболее подходящей формой собственности.

Регионы Индонезии

Говоря о выборе региона, нельзя не отметить, что Индонезия — это особая страна в Юго-Восточной Азии, составленная из более чем 17 тысяч островов, из которых лишь около 6 тысяч населены. Крупнейшими островами являются:

• Калимантан (Борнео);
• Суматра;
• Сулавеси;
• Ява.

На этих островах проживают люди различных культур и народов, говорящие на свыше 700 языков.

Правовые аспекты покупки

Однако стоит учитывать, что земля, подходящая для застройки и имеющая доступ к коммуникациям и пресной воде, в Индонезии является дефицитом. Поэтому местные законы ограничивают право иностранцев полностью владеть земельными участками, что также следует учитывать при планировании покупки недвижимости.

Туристический поток в Индонезии не прекращается на протяжении всего года. В стране имеются как сезоны дождей, так и сухие, но потребность в аренде жилья остается постоянной вне зависимости от времени года.

Юридические проверки

Не менее важным аспектом покупки являются правовые вопросы. При заключении сделки необходимо пройти через все необходимые юридические проверки, включая:

• оценку участка;
• общение с соседями;
• анализ всех правовых нюансов.

Независимо от того, сколько времени вы намереваетесь проводить в Индонезии, знание всех правовых аспектов поможет избежать неожиданностей.

Заключение

В заключение, процесс приобретения недвижимости в Индонезии требует глубокого анализа всех деталей — от выбора региона до понимания местного законодательства. Подходите к этому процессу ответственно, и ваше решение принесет вам радость как для проживания, так и для достижения инвестиционных целей.

Перспективные регионы для инвестиций в Индонезии

В соответствии с мнениями экспертов, изучающих рынок недвижимости, наиболее привлекательными для вложений регионами в Индонезии считаются Бали, Ломбок, Сумба, Сумбава и Калимантан (также известный как Борнео). Если делать прогнозы на долгосрочную перспективу, т.е. на 25-30 лет вперед, специалисты советуют обратить особое внимание на Калимантан. Это связано с тем, что в ближайшие годы планируется перенести столицу страны с острова Ява, что, безусловно, приведет к росту цен на землю в этой местности.

Инвестиции в северной части Бали

Инвесторам, которому необходима быстрая отдача от капиталовложений, около пяти лет, эксперты выделяют северную часть Бали как очень привлекательную для инвестиций. В этом районе предполагается строительство нового международного аэропорта, что, вероятно, способствовало бы значительному росту цен на земельные участки.

В настоящее время стоимость земли на первой линии у моря на севере Бали варьируется от 20 000 до 30 000 долларов за сотку. Для сравнения, участки на более развитом и популярном среди туристов южном побережье могут достигать 200 000 долларов за сотку. Тем не менее, некоторые риэлторы выражают недоверие к реально осуществлению данного проекта, так как обсуждения вокруг строительства аэропорта идут уже на протяжении десяти лет, и на практике ничего еще не сделано.

Курорты Бали

Стоит отдельно отметить Бали как наиболее известный курортный остров Индонезии, состоящий из восьми округов и одного муниципалитета. Южная часть этого острова омывается водами Индийского океана, известными своими мощными приливами и отливами, что сделало этот район популярным среди любителей серфинга.

Центральная часть Бали, именуемая Убудом, покорит сердца тех, кто ценит природу: этот регион окружен живописными рисовыми террасами, но добраться до пляжа оттуда нужно около полутора часов.

Северная часть Бали

На севере острова находится море Бали, часть Тихого океана, что делает этот регион особенно привлекательным для любителей дайвинга и снорклинга. Однако стоит отметить, что туристическая инфраструктура в этой части острова развита гораздо слабее: здесь зачастую отсутствуют крупные торговые центры и предложение ресторанов ограничено.

Русскоязычное население на Бали

На Бали на текущий момент проживает более пяти тысяч русскоязычных граждан, большинство из которых выбрали такие популярные для жизни районы, как Чангу, Букит и, конечно же, Убуд. Однако на севере острова пока ещё не наблюдается значительного числа граждан России, Украины, Беларуси и Казахстана. Тем не менее, интерес к местным инвестиционным проектам неизменно растёт.

Правовые аспекты владения недвижимостью

Важно упомянуть, что иностранные граждане не могут владеть недвижимостью в Индонезии в полном объеме, как это принято в других странах. Полное право собственности на жилье (freehold или hak milik) доступно исключительно гражданам Индонезии. Однако для иностранных граждан, желающих приобрести виллу на Бали, предусмотрены три основные формы участия:

• hak guna banguan (право на строительство)
• hak pakai (право на использование)
• hak sewa (право на аренду)

Эти форматы предлагают прекрасные возможности для долгосрочных инвестиций в комфортной и привлекательной для туристов среде.

Система hak guna banguan в Индонезии

В соответствии с нормами индонезийского законодательства, система hak guna banguan предоставляет возможность иностранным гражданам, которые зарегистрированы в стране, строить и владеть жильем на срок 25 лет, с возможностью продления на дополнительные 80 лет.

Хотя теоретически такое продление может состояться и после истечения первоначального срока, на практике таких прецедентов пока что не зафиксировано. Иностранные компании могут передавать свои права на недвижимость как другим иностранцам, так и местным жителям, пользуясь договорами hak pakai и hak milik.

Перепродажа недвижимости

Приобретенная собственность, независимо от того, является ли это виллой или участком земли, может быть перепродана через передачу акций или самой компании. Это существенно снижает налоговые обязательства при продаже.

Если новый владелец недвижимости имеет вид на жительство в Индонезии или рабочую визу, он получает возможность оформить специальное право hak pakai, которое дает возможность использовать участок или дом.

Срок действия hak pakai

Срок действия hak pakai зависит от статуса продавца:

• до 80 лет, если сделка осуществляется с индонезийцем, обладающим правами hak milik;
• до 50 лет, если недвижимость приобретается у иностранной компании.

Ограничения hak pakai

Стоит отметить, что hak pakai может быть присвоен только на одну единицу недвижимости, и площадь учтенного земельного участка не должна превышать 1500-2000 квадратных метров, в зависимости от места расположения.

Кроме того, существуют минимальные ценовые критерии к объектам недвижимости:

• На Бали минимальная стоимость квартир составляет 2 миллиарда рупий (приблизительно 137 000 долларов), а для домов – 5 миллиардов рупий (около 342 000 долларов).
• В Джакарте минимальные значения составляют 3 миллиарда рупий (примерно 205 300 долларов) для квартир и 10 миллиардов рупий (684 200 долларов) для домов.

Обязанности владельца hak pakai

Также следует учитывать, что если владелец hak pakai уезжает из страны (например, при истечении срока действия своей визы или разрешения на работу), он должен в течение года передать свои права на недвижимость другому лицу. В противном случае государственные органы имеют право на изъятие недвижимости без предоставления каких-либо компенсаций, хотя на практике такие случаи, как правило, не происходят.

Договор аренды hak sewa

Что касается hak sewa, то это отдельный тип аренды, который не требует регистрации у государственных органов. Не нужно также нотариальное подтверждение; достаточно подписей двух свидетелей и марки. В этом случае наличие вида на жительство или разрешения на работу не обязательно.

Договор можно заключить на любой срок, но чаще всего при подписании договора на 100 лет его разделяют на четыре контракта по 25 лет каждый.

Налоговые обязательства при hak sewa

При оформлении договоров hak sewa налоговые обязательства возникают только у арендатора (10%), в то время как налоги на недвижимость и ежегодные налоги на землю оплачивает именно арендатор.

Заключение

Таким образом, правовые возможности для зарубежных инвесторов по управлению недвижимостью в Индонезии разнообразны, но требуют тщательного анализа законодательства и соблюдения всех необходимых условий.

Схема владения недвижимостью в Индонезии

В Индонезии существует практика, позволяющая иностранным гражданам оформлять права на землю через номинального владельца — резидента этого государства. Данная схема, известная как hak milik, не регулируется законом и в настоящее время нотариусы не участвуют в сделках с номинальными держателями. Тем не менее, такая форма собственности все еще актуальна, что может привлечь тех, кто желает скрыть свои активы в стране.

Коммуникация с местными жителями

Перед покупкой земли или недвижимости в Индонезии крайне важно установить контакт с соседями и главой местной общины. Их согласие может потребоваться на различных этапах сделки. Например:

• Чтобы получить разрешение на доступ к общественной дороге, нужно собрать подписи всех жильцов вашей улицы, так как дорога строилась за их средства.
• Отсутствие необходимых подписей может привести к дополнительным расходам.

Получение разрешений на строительство

Если вы планируете строить на приобретенной земле, важно также организовать подписание документов соседями и главой деревни для получения необходимых разрешений.

Формирование договора на покупку недвижимости

Договор на покупку недвижимости может быть оформлен как с привлечением нотариуса, так и без его участия. Если нотариус не привлекается, документ составляется в простой письменной форме и подписывается как продавцом, так и покупателем с участием двух свидетелей.

Платежи по сделке могут осуществляться в различных валютах, таких как евро, доллары США или индонезийские рупии, в зависимости от предварительных договоренностей между сторонами.

Платежи и условия в 2022 году

В мае 2022 года граждане России имели возможность проводить платежи посредством банковских переводов с помощью счетов, которые не подпадали под санкции и оставались доступными в системе SWIFT, на счета продавцов, при наличии документации, подтверждающей законность источника средств.

Оплата за приобретение объектов недвижимости, находящихся на стадии строительства, обычно проходит в три этапа. Долгосрочные рассрочки в этой ситуации встречаются редко, а ипотечное кредитование недостаточно развито.

• Иностранным гражданам запрещается оформлять ипотечные кредиты.
• Местные жители также редко прибегают к ипотеке из-за высоких процентных ставок, предлагаемых банками.

Сроки оформления прав на недвижимость

Сроки регистрации прав на недвижимость зависят от условий договора, по которому иностранный гражданин осуществляет покупку. Процедура аренды (hak sewa) может занять всего несколько часов.

При передаче прав собственности от индонезийца другому нерезиденту или иностранной фирме процесс может растянуться до полугода, поскольку изменения в сертификатах на землю вносятся только в столице, что требует времени из-за различных государственных инстанций.

Комиссии и налоги

Обычно расходы на услуги риелтора берет на себя продавец. Средний процент комиссии риелтора составляет 5%, однако в сделках с объектами стоимостью несколько миллионов долларов она может быть снижена до 2,5%.

Также стороны сделки должны учитывать налоговые обязательства:

• Продавец уплачивает 2,5% от суммы сделки.
• Покупатель обязан оплатить 5% от окончательной суммы сделки.

Дополнительные налоговые обязательства

Кроме того, следует принимать во внимание налог на доходы от аренды вилл или апартаментов, который составляет 11%. Также существует ежегодный налог на недвижимость, который колеблется от 0,1 до 0,2% от оценочной стоимости объекта.

Чем выше стоимость недвижимости, тем более значительным оказывается этот налог. Например, резиденции стоимостью свыше 1 миллиарда рупий (примерно $68,423) облагаются максимальной ставкой налога в размере 0,2%.

Для наглядности налоговых обязательств можно рассмотреть случай владельца мини-отеля площадью 2000 квадратных метров на участке в 40 соток, который должен уплачивать около $600 в год в виде налога.

Обязанности по уплате налогов при продаже жилья

Существует также ежегодный налог на землю и строительство, контроль за которым осуществляется местными управлениями Генерального управления по налогам. При продаже жилья и передаче прав собственности необходимо уплатить налог в размере 10% от общей стоимости продажи объекта.

Таким образом, налоговая система в Индонезии делает рынок недвижимости достаточно сложным и многослойным, что необходимо учитывать каждому потенциальному инвестору или покупателю.

Налогообложение при передаче прав на недвижимость

При передаче прав на имущество, стоимость которого превышает 30 миллиардов рупий (примерно 2,1 миллиона долларов), необходимо уплатить 20% налога на продажу премиальной недвижимости. Ревизия налоговых ставок осуществляется каждые три года, однако в регионах с высокой динамикой развития такая проверка может производиться ежегодно.

Особенности покупки недвижимости в Индонезии

Покупка недвижимости в Индонезии сопряжена с множеством аспектов, на которые стоит обратить особое внимание. В объявлениях о продаже жилья, особенно на Бали, часто заявляется о потенциале доходности до 20% в иностранной валюте. Однако местные эксперты советуют учитывать следующие моменты:

• Договор аренды: Если вы заключаете договор аренды на 25 лет с возможностью продления, помните, что по истечении срока аренды стоимость земли может значительно возрасти. За последнее десятилетие цена на землю в разных регионах возросла в 6-8 раз.
• Долгосрочная аренда: Чтобы снизить риски, разумно обсуждать варианты более длительной аренды.

Документы и риски

Далее, крайне важно получить от продавца документ, подтверждающий его право собственности на землю или недвижимость. Следует помнить, что в некоторых случаях девелоперы предлагают объекты с арендаторами, срок аренды которых превышает срок их собственного договора аренды земельного участка. Это может создать риск, что продление вашего договора будет зависеть от условий, установленных между застройщиком и владельцем земли. Учитывая длительность аренды в 20-25 лет, может возникнуть ситуация, когда продавец перестанет выходить на связь, и вам придется самостоятельно разбираться с вопросами продления.

Покупка земли у гражданина Индонезии

Если вы решите приобрести землю с домом у гражданина Индонезии, важно, чтобы в контракте было четко прописано, что оригиналы сертификатов на землю остаются у арендатора, а за налоговые обязательства отвечает арендодатель. Согласно законодательству, арендодатель обязан уплатить налог на доходы (НДФЛ) в размере 11%. Этот аспект особенно важен для защиты покупателя от неожиданных трудностей в будущем.

Качество строительства

Помимо юридических моментов, следует уделить внимание качеству строительства недвижимости, принимая во внимание особенности эксплуатации в экваториальном климате. Ключевые аспекты включают в себя:

• Высота фундамента: Местные риелторы отмечают, что часто встречаются здания с низким фундаментом всего 40 см и недостаточной гидроизоляцией.
• Гидроизоляция: Со временем, спустя несколько лет после завершения строительства, в таких зданиях может начинать проникать влага, что ведет к образованию плесени.

Вывод

Таким образом, процесс покупки недвижимости в Индонезии требует вдумчивого подхода и тщательной подготовки. Важно быть готовым к различным рискам и знать, как их минимизировать, чтобы избежать негативных последствий в будущем.

Заключение

Покупка недвижимости в Индонезии — это увлекательный и сложный процесс, требующий тщательной подготовки и внимания к деталям. В данной статье я постарался осветить ключевые аспекты, касающиеся целей приобретения, выбора региона, правовых форм владения и особенностей сделок, что поможет вам избежать подводных камней и неудач.

Цели приобретения недвижимости

Непременно важно учитывать, какая именно цель стоит за покупкой: будет ли это инвестиция или создание семейного гнезда? А также, какую инфраструктуру вы хотите видеть вокруг вашей будущей собственности. В этом контексте неделя, проведенная на Бали, открывает глаза на многообразие локаций — от южного побережья до спокойного севера. Подумайте, какая из сторон острова больше всего соответствует вашим ожиданиям и стилю жизни.

Правовая форма владения

Кроме того, выбор правовой формы владения недвижимостью в Индонезии — тема, требующая серьезного подхода. Несмотря на ограничения для иностранных граждан, существуют различные программы, которые могут помочь осуществить вашу мечту о собственном доме или квартире. Прежде чем принимать окончательное решение, советую вам проконсультироваться с профессионалами в области недвижимости и юриспруденции.

Финансовые аспекты

Не забудьте также о налогах и дополнительных расходах, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки. Четкое понимание всех финансовых аспектов позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Актуальные условия

И наконец, независимо от того, каковы ваши цели и планы, важно всегда оставаться в курсе последних изменений в законодательстве Индонезии, а также учитывать антикризисные меры, связанные с пандемией. Эти факторы могут значительно повлиять на возможность и условия вашей покупки.

Итоги

Подводя итог, скажу, что процесс покупки недвижимости в Индонезии может стать как настоящим вызовом, так и великолепной возможностью, если подойти к нему с пониманием и подготовкой. Я надеюсь, что эта статья поможет вам лучше ориентироваться в этом непростом, но увлекательном процессе, и желаю успехов в вашей инвестиционной карьере на красивом и экзотическом острове!