Как меняется рынок недвижимости в Нью-Йорке: инвестиции и новые проекты?

В Нью-Йорке наблюдается увлекательная ситуация: на улицах, находящихся между 49-й и 70-й улицами, между Пятой и Парк-авеню, примерно 30% квартир остаются не занятыми в течение минимум десяти месяцев в году. Это создает весьма необычное положение, поскольку международные инвесторы, которые вкладывают немалые средства в такие жилые объекты, часто не собираются ни жить в них, ни сдавать их в аренду. Их основная мотивация заключается в защите своего капитала. Особенно проявляется интерес к новым проектам, которые расположены в окрестностях Центрального парка, так как стоимость купленных там квартир может существенно вырасти в будущем.

Динамика строительного рынка Нью-Йорка

Рынок строительства в Нью-Йорке сейчас переживает период значительных изменений: старые здания сносятся, открывая место для новых, а заброшенные промышленные зоны превращаются в дорогие лофты. Процесс джентрификации охватывает множество районов, что способствует обновлению жилищного фонда.

• Согласно данным Нью-Йоркского конгресса по строительным нормам, в 2013 году было выдано на 71% больше разрешений на строительство, чем в предыдущем году.
• Всего выдано 18 095 разрешений для 1 383 зданий.
• Это было впервые с 2008 года, когда наблюдался рост выдачи разрешений во всех пяти районах города.

Активное строительство в Бруклине и Квинсе

Наибольшее количество строительных работ происходит в Бруклине, где планируется более 1 000 новых жилых единиц, что весьма значительно по сравнению с Манхэттеном. При этом в Квинсе количество выданных разрешений на строительство за год возросло на 107%. В районе Лонг-Айленд-Сити планируют построить две многоэтажные башни, каждая из которых будет состоять более чем из 30 этажей и предназначена для 925 квартир. Этот проект, названный Hunter's Point South, станет самым масштабным жилым комплексом, построенным после создания Co-op City в Бронксе.

Рынок Манхэттена: роскошные квартиры

Что касается Манхэттена, большинство новостроек здесь представляют собой роскошные квартирыстоимостью несколько миллионов долларов, в то время как раньше здесь были варианты как более доступного, так и высокого ценового сегмента. Современный рынок недвижимости в этой части города ориентирован в основном на состоятельных клиентов, среди которых преобладают иностранные инвесторы. По данным компании Miller Samuel, более половины покупателей новостроек в Нью-Йорке приходятся на зарубежных граждан.

• Точная доля россиян в этом сегменте неизвестна.
• По информации The New York Times, их число сопоставимо с количеством китайских и бразильских покупателей.
• Также отчеты Knight Frank свидетельствуют о том, что значительное место на рынке элитной недвижимости занимают покупатели из Великобритании и Индии.

Знаковые новые жилые проекты

Среди знаковых новых жилых проектов в Нью-Йорке стоит отметить здание на Западной 28-й улице, 520. В этом комплексе будет реализован проект, разработанный известным британским архитектором Захой Хадид, расположенный рядом с парком Хай-Лайн. Элитные квартиры в этом здании будут стоить от 4,6 миллиона долларов и будут оборудованы просторными террасами и панорамными окнами от пола до потолка. Стоимость пентхауса может составить до 35 миллионов долларов.

Также проект на Парк-авеню, 432 вызывает значительный интерес на рынке недвижимости и привлекает внимание потенциальных покупателей.

Новые высоты жилья в Нью-Йорке

В 2015 году, после завершения возведения нового небоскрёба высотой 425,5 метра, это сооружение станет самой высокой жилой постройкой в Нью-Йорке. Пентхаус в данной башне оценён в колоссальные 76,5 миллиона долларов. В первом квартале 2015 года также ожидается завершение строительства жилых комплексов на 11 квартир, цена которых начинается с отметки 4,5 миллиона долларов и расположены на западной стороне 53-й улицы.

Проект Tower Verre

Совершенно новая башня Tower Verre, высота которой достигает 320 метров, строится рядом с Американским музеем современного искусства. За её проект отвечал знаменитый архитектор Жан Нувель. Интересно отметить, что окончательная сдача этого здания, в котором разместятся 145 люксовых кондоминиумов, намечена только на 2018 год.

Рынок новостроек в Манхэттене

Согласно данным компании Douglas Elliman, цены на новостройки в Манхэттене растут значительно быстрее, чем на вторичное жильё. Вторая половина 2014 года ознаменовалась повышением цен на вторичные кондоминиумы на 6,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, в то время как цены на новые объекты увеличились на впечатляющие 66,3%. Это свидетельствует о растущем интересе к первичной недвижимости в Манхэттене, которая демонстрирует положительную динамику на долгосрочной основе.

Цены на земельные участки

Как сообщается в отчёте Bloomberg, в 2013 году цена на земельные участки, используемые для строительства, в среднем составила 8 070 долларов за квадратный метр. С учётом стоимости строительства, конечная цена квадратного метра варьировалась от 18 до 26 тысяч долларов. Девелоперы в такой ситуации стремятся получить разумную прибыль, учитывая все риски, связанные с данным процессом.

Конкуренция на рынке кондоминиумов

С учётом всех вышеописанных аспектов, рынок новых кондоминиумов в Манхэттене оказывается одним из самых конкурентных и активно развивающихся в Нью-Йорке. Иностранец не может приобрести кооператив, что обуславливает их интерес к кондоминиумам.

Введение

Вопросы об увеличении объемов жилищного строительства и возможном повышении процентных ставок по ипотечным кредитам могут вносить определенную стабилизацию на рынок, но в целом ожидается позитивная динамика в сфере недвижимости в ближайшие годы. Так считает Илья Битков, специалист по недвижимости из компании Coldwell Banker.

Рост стоимости жилья

Каков уровень роста стоимости жилья? Согласно статистическим данным последних лет, после продажи объектов недвижимости у инвесторов не остается вся сумма, так как прибыль от продажи облагается налогом на прирост капитала. Этот налог взимается как на федеральном уровне, так и на уровне штата. Процентные ставки варьируются в зависимости не только от региона, но и от доходов, срока владения имуществом, а также семейного положения налогоплательщика. Тем не менее, можно воспользоваться специальными калькуляторами для определения точного размера налога.

Анализ рынка новостроек

Несмотря на то, что в минувшем году цены на новостройки Манхэттена увеличились на 66,3%, фактическая прибыль от продаж окажется значительно ниже, чем может показаться сначала. Илья Битков комментирует это следующим образом:

«Это связано с динамичностью рынка дорогой недвижимости, где рост цен продолжает вызывать удивление. Например, стоимость 2 миллионов долларов считается довольно низкой для новостроек, и конкуренция в этой сфере останется сильной в течение ближайших нескольких лет. Ожидая роста цен на такие объекты, я бы предполагал увеличение на уровне от 18 до 20% в год и искренне рекомендовал бы держать недвижимость в своих руках на протяжении нескольких лет.»

Прогнозы по рынку до 2019 года

В 2014 году рынок оценивался в 2 миллиона долларов, и с оптимистичным прогнозом предусматривался ежегодный рост стоимости около 20%. К 2019 году это означает, что:

• Рыночная стоимость может достичь 4 976 640 долларов;
• Прирост составит 2 976 640 долларов;
• Налог на прирост капитала на федеральном уровне составит 799 227,84 долларов (20%);
• Налог на уровне штата составит 203 899,84 долларов (6,85%);
• Прибыль от перепродажи в 2019 году может составить 1 973 512,32 доллара.

Важность профессионального бухгалтерского учета

При инвестировании в недвижимость в Нью-Йорке важную роль играет профессиональный бухгалтер (сертифицированный бухгалтер, CPA), который поможет законно минимизировать налоговые обязательства, грамотно подготовить декларационные документы и оформить идентификационный номер (ITIN).

Расходы на недвижимость

Что касается расходов на приобретение и содержание объектов недвижимости, стоит отметить, что девелоперы новостроек задают значительно меньше вопросов покупателям, чем в случае с кондоминиумами, где действуют сформированные ассоциации собственников. Особенное внимание стоит уделить кооперативам, вход в которые для иностранных инвесторов часто ограничен, как указывает Илья Битков. Это является одной из причин, почему зарубежные инвесторы проявляют такой интерес к этому сегменту рынка. Согласно данным Property Shark, среди владельцев новостроек в Нью-Йорке около 30% заявили о своем иностранном происхождении или зарегистрировали сделки на компании (LLC), что не является распространенной практикой для местных покупателей.

Заключение

В заключение, рынок недвижимостиНью-Йорка представляет собой динамичное и сложное пространство, где будущее инвестиций продолжает привлекать внимание как местных, так и иностранных покупателей. Мы видим, как на протяжении последних десяти лет значительно увеличилось количество пустующих квартир, что демонстрирует не только стремление иностранных инвесторов к сохранению капитала, но и сложность самого рынка, где зрелое недвижимое имущество становится средством спекуляции.

В то же время, строительный сектор заканчивает набирать обороты, выставляя на рынок новые здания, которые становятся все более и более дорогими. Это создает мультипликативный эффект повышения цен на новостройки, который может вызвать исчерпание доступного жилья для местных жителей, что, вероятно, усугубит проблему социального неравенства в городе.

Динамика на рынке

Данные показывают, что спрос на новейшие проекты остается высоким среди состоятельных инвесторов, особенно иностранных, что меняет облик жилой недвижимости в крупных центральных районах. В каждом районе наблюдаются тенденции к джентрификации, что приводит к сносу старых зданий и возведению элитных комплексов.

Конфликт интересов

Являясь автором данной статьи, я понимаю, что этот процесс преобразования Нью-Йорка, безусловно, вызывает противоречивые чувства. С одной стороны, это привносит новые архитектурные решения и улучшает инфраструктуру, а с другой – оставляет многих жителей города без возможности приобретения жилья по доступной цене.

Необходимые меры

С учетом активности на рынке, важно обратить внимание на то, как мы, как общество, можем сбалансировать интересы инвесторов с потребностями местных жителей. Это требует как от правительственных органов, так и от частных компаний работы над созданием более инклюзивного и доступного жилищного пространства.

Только в этом случае мы сможем говорить о настоящем прогрессе для всех, кто живет и работает в этом великолепном, но сложном городе.